По итогам 2024 года средневзвешенная ставка аренды на складские помещения класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла на 25% и составила 10,8 тыс. рублей за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Несмотря на прогнозируемый рост вакантности до 1,4%, в 2025 году арендные ставки могут увеличиться до 11,5 тыс. рублей за кв. м.
Что влияет на рост арендных ставок?
Основные факторы, влияющие на рост стоимости аренды:
- Рост ключевой ставки ЦБ РФ — удорожание финансирования приводит к увеличению затрат на строительство.
- Ограниченное предложение качественных складов — несмотря на ввод новых объектов, доля вакантных площадей остаётся низкой.
- Высокий спрос на build-to-suit проекты — 65% новых площадей будут построены под нужды конкретных арендаторов, что снижает предложение на открытом рынке.
Динамика запрашиваемой ставки аренды на готовые складские площади класса А, руб./м²/год (без учета НДС и операционных расходов)
Рекордное предложение и растущая вакантность: как это отразится на рынке?
В 2024 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было введено 713 тыс. кв. м складской недвижимости, что стало рекордом за всю историю наблюдений. В 2025 году ожидается ещё больший объем — 856 тыс. кв. м, из которых 65% будут реализованы в формате build-to-suit.
Среди крупных объектов выделяются:
- Ozon в Янино и Порошкино — два комплекса по 117 тыс. кв. м каждый,
- Wildberries в Красном Бору и Шушарах — 154 тыс. кв. м и 106 тыс. кв. м соответственно.
Несмотря на рост предложения, вакантность может увеличиться только до 1,4%, что по-прежнему остаётся низким показателем для рынка.
Динамика доли свободных складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Перспективы рынка: выжидательная стратегия и рост арендных ставок
По словам Ильи Князева, директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, в 2024 году рынок столкнулся с вызовами в виде:
- Рост ключевой ставки и удорожание аренды,
- Снижение спроса и уменьшение объема сделок,
- Отсутствие спекулятивного строительства — девелоперы заняли выжидательную позицию в условиях неопределенности.
На 2025 год не запланировано ни одного нового спекулятивного проекта, что подтверждает осторожную стратегию застройщиков. Тем не менее, из-за ограниченного предложения на вторичном рынке средняя ставка аренды может продолжить рост.
Выводы и прогнозы на 2025 год
- Аренда складов в Санкт-Петербурге может подорожать, несмотря на рекордное предложение и рост вакантности.
- Основные драйверы роста — увеличение стоимости строительства, дефицит качественных площадей и высокий спрос на build-to-suit проекты.
- Выжидательная стратегия девелоперов и отсутствие спекулятивного строительства будут поддерживать цены на высоком уровне.
Рынок складской недвижимости в Санкт-Петербурге остаётся одним из самых динамично развивающихся в России. В условиях роста ключевой ставки и ограниченного предложения арендаторам придётся адаптироваться к новым реалиям. Компании, планирующие арендовать или расширять складские площади, должны учитывать возможный рост стоимости аренды в 2025 году.