В настоящее время ставки по рыночной ипотеке превысили 20% годовых, что делает жилищный кредит практически недоступным для большинства россиян. В этой статье я поделюсь своим видением ситуации и попытаюсь ответить на вопрос, когда же ставки снизятся до приемлемого уровня. После отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля 2024 года рынок жилищного кредитования переживает непростой период. Помимо прекращения основной льготной программы, были ужесточены условия семейной ипотеки, а IT-ипотека стала менее доступной как по географии, так и по стоимости. Рыночные ставки, начавшиеся с 16,87% после отмены льгот, к осени достигли рекордных 20% и выше.
Неудобные условия кредитования
- По моим наблюдениям, к концу сентября 2024 года подавляющее большинство крупнейших банков (18 из 20) установили ставки по рыночным программам выше 20%, а некоторые достигли почти 22% годовых. Несмотря на исторический максимум, люди продолжают брать кредиты на таких условиях. За август 2024 года банки выдали 83 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 189 миллиардов рублей.
- Это на 27% меньше в количественном и на 43% в денежном выражении по сравнению с прошлым годом. Однако, как отмечает Михаил Доронин из НКР, доля сделок без использования кредитных средств остается значительно ниже ипотечных операций, поскольку для многих россиян это единственный способ улучшить жилищные условия.
- Анализируя ситуацию, я прихожу к выводу, что для комфортного ежемесячного платежа ставка должна быть примерно в пять раз ниже текущей. При средней стоимости квадратного метра в новостройках 133,5 тысячи рублей и средней зарплате по стране 89,1 тысячи рублей, по расчетам экспертов ФГ "Финам", комфортный ежемесячный платеж по ипотеке на двушку площадью 50 кв. м должен составлять около 27 тысяч рублей.
- Для достижения такого платежа при стандартных условиях кредитования (25 лет, 20% первоначальный взнос) ставка должна быть около 4%. Однако, как показывает история, даже без учета льготных программ, рыночные ставки никогда не опускались ниже 8,20-8,21% годовых, зафиксированных в период с сентября 2020 по март 2021 года.
- Подводя итог, я считаю, что достижение комфортного уровня ставок в 4% в обозримом будущем маловероятно, и потенциальным заемщикам стоит реалистично оценивать свои возможности при планировании покупки жилья в кредит.
Когда ставка по ипотеке станет доступной
- Как и многие, я мечтаю о возвращении к комфортным ставкам по ипотеке, хотя бы до психологически важного уровня в 10% годовых. Вспоминаю, как в первой половине 2019 года и в начале 2022 года ставки находились на таком уровне, а иногда даже опускались ниже.
- Анализируя перспективы снижения ставок, я ориентируюсь на прогнозы Центробанка. С 13 сентября 2024 года ключевая ставка установлена на уровне 19%, и по прогнозам ЦБ в 2025 году она должна снизиться до 14-16%, в 2026 году - до 10-11%, а к 2027 году достичь нейтрального уровня в 7,5-8,5% годовых.
- Изучая взаимосвязь между ключевой и ипотечной ставками за последние пять лет, я замечаю, что обычно они различаются примерно на 2 процентных пункта, причем ипотечная выше. Однако этот разрыв может существенно колебаться - от 0,3 до 4,25 процентных пунктов. Более того, были периоды, когда ключевая ставка даже превышала ипотечную. Поэтому, хотя я и учитываю прогноз по ключевой ставке, не стоит ожидать, что при ставке ЦБ в 8% ипотечная автоматически опустится до 10%.
- Рассматривая варианты действий, я оцениваю два возможных сценария: взять ипотеку сейчас под 21% или подождать снижения ставок. По мнению экспертов Минфина, бояться текущих высоких ставок не стоит, так как через несколько лет можно будет рефинансировать кредит по более выгодной ставке - такая ситуация уже была в 2015 году.
Заключение
Проанализировав финансовые показатели, я вижу существенную разницу между сценариями. Например, для квартиры стоимостью 21,4 млн рублей в Москве общие расходы по ипотеке составят 60,4 млн рублей при взятии кредита сейчас и 54,1 млн рублей при покупке через три года. Для Волгограда при стоимости квартиры 6,1 млн рублей разница составит 17,2 млн против 15,4 млн рублей. Конечно, помимо финансовой составляющей, я учитываю и временные факторы.
При покупке сейчас новостройку могут успеть построить и ввести в эксплуатацию за три года, а также выплаты по кредиту закончатся на этот срок раньше. В итоге выбор между этими стратегиями зависит от моих личных приоритетов - готов ли я пожертвовать частью денег ради более раннего переезда или готов подождать, чтобы сэкономить на процентах.