Министерство градостроительной деятельности объявило первый аукцион на право комплексного развития территории (КРТ) в Дзержинске. Под застройку запланирована площадка 15,2 га недалеко от центра города, в перспективе там появится до 200 тыс. кв. м нового жилья. Застройщику предстоит расселить около 50 домов, построенных в середине прошлого века, возвести детсад на 280 мест и подвести инженерные коммуникации. Инвестиции в проект оценены в 4 млрд руб., а проект КРТ рассчитан на 15 лет. На первых этапах развития территории прибыль инвестора будет нулевой из-за условий по инфраструктуре и расселению, а ключевая ставка ЦБ без льготной ипотеки серьезно замедлит продажи, полагают эксперты.
Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области 10 марта объявило дебютный для второго по величине города региона Дзержинска аукцион на право комплексного развития территории (КРТ). В минграде отметили, что под редевелопмент попадает площадка 15,2 га в границах проспекта Дзержинского, улиц Черняховского, Чапаева, Пирогова, Матросова и Студенческой недалеко от центра Дзержинска. «Это район ветхой многоквартирной застройки периода 50-60 годов», — уточнил мэр Михаил Клинков.
Как писал «Ъ-Приволжье», собственники старого фонда проголосовали за участие в КРТ в октябре 2024 года.
Теперь победителю торгов предстоит расселить около 50 старых многоквартирных домов, вместо которых появятся 180 тыс. кв. м нового жилья, а также построить детсад на 280 мест, инженерную и транспортную инфраструктуру.
«Благодаря механизму КРТ в Дзержинске жители 54 ветхих многоквартирных домов за счет будущего инвестора переедут в комфортные и современные квартиры, а на месте устаревших зданий будет возведен жилой комплекс с развитой инфраструктурой», — добавил зампредседателя областного правительства Иван Каргин.
Минимальный объем инвестиций в проект КРТ в правительстве оценили в 4 млрд руб. Судя по аукционной документации, высотная застройка квартала ограничена 16-ю этажами, а максимальный объем строительства составит 298,3 тыс. кв. м. Район обеспечен социальной инфраструктурой, на первых этажах новых домов появятся торговые точки и другие организации, необходимые жителям. Проект КРТ рассчитан на 15 лет, его реализация планируется в семь очередей. Однако уже на первом этапе инвестору за четыре года предстоит подвести коммуникации и построить детсад, отмечается в извещении о проведении торгов.
Начальная стоимость лота составит 24,2 млн руб., а шаг аукциона — 4% от стартовой цены, или 968,9 тыс. руб. Итоги аукциона подведут 18 апреля.
Запланированный объем строительства в рамках первого аукциона КРТ ежегодно позволит возводить до 20 тыс. кв. м нового жилья, рассуждает руководитель Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. «Для Дзержинска с населением немногим более 200 тыс. человек это немалый объем. При этом по сравнению с закрытым городом атомщиков Саровом, где осенью 2024 года также прошли первые торги КРТ, доходы населения нельзя назвать стабильно высокими», — рассуждает госпожа Романчева. Одним из рисков для инвестора эксперт назвала отсутствие льготной ипотеки: в условиях высокой ключевой ставки ЦБ покупатели заняли выжидательную позицию, нацеливаясь либо на снижение цен, либо на приемлемую ставку по ипотеке.
«Например, в Нижнем Новгороде общее количество сделок по итогам второго квартала 2024 года снизилось на 42%. Продажи будут идти не так быстро, как хотелось бы. Понятно, что на рынке будут акции и скидки, но цена останется прежней», — отметила Татьяна Романчева. Поэтому, по ее словам, многие застройщики сегодня переориентировались на строительство одиночных домов или проекты небольшой очередности.
Другим инвестиционным риском она назвала условия первого этапа КРТ, во время которого планируется построить детсад.
«Инвестор заплатит за аукцион, высвобождение участка, строительство коммуникаций и детского сада. Думаю, первая и вторая очереди будут если не нулевые, то очень малоприбыльные. При этом неизвестно, продастся ли это жилье», — подытожила эксперт.
Как писал «Ъ-Приволжье», концепция градостроительного развития Дзержинска, которую Михаил Клинков представил в ноябре 2024 года, предполагает строительство 1,6 млн кв. м жилья к 2030 году. Реальная потребность в жилищном строительстве для расселения ветхого и аварийного фонда втрое ниже и оценивается в 514 тыс. кв. м. При этом под КРТ планируют отдать еще пять территорий в микрорайонах Западный-1 и Западный-2, общий выход нового жилья с учетом развития территории, по которой объявлены торги, составит 998 тыс. кв. м.
Тогда эксперты отмечали, что реализация градостроительного потенциала потребует 50 лет, а властям необходимо обеспечить застройщикам нормальную рентабельность проектов.
Владимир Зубарев