Разберем "успехи" инвесторов в московскую вторичную недвижимость.
Рассмотрим изменение цен на вторичное жилье в Москве за десятилетие:
- В долларовом эквиваленте наблюдается снижение на 20%;
- В рублях зафиксирован рост на 38%.
Что такое 38% за десятилетие? Это всего лишь 3% годовых в рублях. Не будем углубляться в то, что, продав квартиру 10 лет назад и вложив вырученные рубли в индекс SP500, можно было бы получить доходность в 190% в долларах или 330% в рублях (а при ослаблении рубля и больше). Очевидно, что московская вторичка – не самый прибыльный объект для инвестиций. Цель данной заметки – продемонстрировать, насколько скромны показатели московской недвижимости даже в рублевом выражении.
Повторюсь, динамика вторичного рынка жилья за последние 10 лет составляет в среднем около 3% в год.
Допустим, у вас имеется московская квартира стоимостью 20 миллионов рублей, уже с учетом ремонта. Сдать её можно, в среднем, за 65-75 тысяч рублей в месяц, если не затягивать с поиском арендаторов. В противном случае доходность будет минимальной. Предположим, вы получаете 75 тысяч в месяц.
Если бы вы предпочли продать эту недвижимость за те же 20 миллионов, то, разместив эти деньги на депозит под 23% годовых, вы бы имели около 383 тысяч рублей ежемесячно. Это более чем в пять раз превышает доход от сдачи квартиры в аренду.
Даже если учесть 3%-ный годовой рост стоимости недвижимости и прибавить его к доходу от аренды (75 тысяч), общий доход составит примерно 125 тысяч рублей в месяц. Все равно доход от вклада в 20 миллионов рублей более чем в три раза выше, чем доход, получаемый от владения квартирой той же стоимости.
Чтобы смягчить эту ситуацию, необходимо снижение ставок по депозитам примерно до 7,5% годовых. Вопрос в том, когда это произойдет. До тех пор, пока сохраняются высокие ставки по вкладам, владельцы недвижимости будут нести убытки, продолжая удерживать ее, особенно с учетом ухудшающейся политической и экономической обстановки последних 10 лет.
Однако маловероятно, что ставки по депозитам в банках опустятся ниже 8% даже в отдаленной перспективе. В то время как доходность от вторичной недвижимости в Москве, скорее всего, не превысит 4-5%, а с учетом затрат на ремонт может снизиться до 2-4%.
Представим, что в долгосрочной перспективе процентные ставки по депозитам снизятся до 8%. Даже в этом негативном сценарии вы сможете использовать половину дохода от вклада на текущие расходы, а другую половину реинвестировать (аналогично владению квартирой, дорожающей на 4% в год). Оставшиеся 4% дохода от вклада можно тратить на жизнь, как владельцы недвижимости живут на арендную плату, но без затрат на ремонт, простоя и прочих хлопот.
При нынешних ценах на новостройки ситуация еще менее привлекательна. Не забывайте, что новая квартира сразу после оформления становится вторичным жильем.
В итоге, аренда жилья и хранение средств на депозите значительно выгоднее покупки вторичной недвижимости. Это ответ на вопрос о "недооцененности" жилья. На самом деле, недвижимость переоценена. При существующих процентных ставках рост цен на недвижимость должен составлять не менее 15% в год, чтобы инвестиция была оправданной.