Потихоньку готовлюсь стать земельным юристом
К концу года я уже должна получить диплом. Если практической стороной вопроса у меня все ок - землю я оформляю по расписанию. То суды я не люблю, вы знаете. Если бы них можно обойтись, я предпочту испробовать все остальные варианты.
Но если говорить о профессии земельного юриста, которую я выбрала, то в суды с клиентами ходить придется.
Поэтому у меня на канале будет новая рубрика с обзором судебной практики. Так я и к магистерской диссертации подготовлюсь и вам польза будет:
- Новички земельного права поймут, что получить землю от государства не так легко, как иногда рассказывают в интернете
- А профи – будут нарабатывать земельную юридическую практику вместе со мной
Все данные для обзора я беру в открытых источниках!
Судебная практика №1. Продление договора аренды на земельный участок
2014 год
Гражданин Телюх О. А. взял участок в аренду у администрации КН 50:29:0060203:91
Срок аренды 5 лет (дело было до 2015 года – это очень важно)
В 2018 году на участке зарегистрировали хозблок. С виду не капитальный, по документам капитальный получается – это тоже очень важно
2019 год – срок аренды участка закончился
В 2023 году арендатор решил выкупить участок в собственность и не смог! Почему? Да потому что договор аренды уже как 5 лет закончился…
Итого вводные по делу:
ЗУ 50:29:0060203:91
Взят в аренду в 2014 году до 2019 года
На участке хозблок 8,1 кв. м.
Право собственности зарегистрировано в 2018 году
Арендные платежи оплачены за все 10 лет
Администрация не пыталась вернуть участок себе обратно
Нужно: оформить участок
Порядок действий:
договор аренды заключен до 2015 года, до того момента как ввели новый порядок предоставления ЗУ только на торгах
Значит на этот участок действует 621 ГК РФ
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610)
Администрация не пыталась расторгнуть договор аренды, значит пока им пользуется арендатор. Тем более это подтверждается арендными платежами
Эта задача легко бы решилась, если бы администрация сразу приняла положительное решение по заявлению арендатора о предоставлении участка без торгов в целях продления договора аренды
Возможно так и было бы, если бы не 2023 год - год в котором арендатор решил разобраться со своей земельной проблемой
А позиция по этим вопросам администрации в 2023, 2024, 2025 и т д... будет одинакова – в законе написано, что в этом случае можно брать участки без торгов? Нет - не написано. Значит мы не согласны и земельный участок без торгов не отдадим. Основания для получения земли без торгов смотрим в п. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ
Ну и как вы догадываетесь, случая с «вовремя не продлённой арендой» в этих пунктах нет.
Быть суду!
Судья с Гражданским кодексом знаком, поэтому принимает положительное решение по делу истца.
Решение первого суда тут
Все бы ничего, если бы ни решение арендатора участка подать новое заявление на предоставление участка без проведения торгов.
Поэтому администрация, пользуясь случаем, выдала арендатору уже другой отказ в предоставлении участка
Которой герой нашего рассказа обжаловал уже в декабре 2024 и снова получил положительное решение суда
Надеюсь уже в 2025 году, арендатор настоит, чтобы заявление вернули на рассмотрение вновь и не послушает тех, кто просит подавать новые заявления для оказания услуги.
И поделюсь своими инсайтами от обзора этого судебного круговорота:
Если администрации будет нужно, она может тянуть это дело несколько лет, поэтому:
- В делах, связанных с продлением аренды земли очень важно знать дату заключения договора аренды – до 2015 года, должны пролонгироваться автоматически. При этом конечно важно учитывать предельные сроки аренды, но в случае с жилыми участками они 20 лет
- Если аренда заключена после 2015 года – то пролонгирование происходит только по заявлению арендатора, которое должно быть подано до конца срока аренды. Иначе снова торги))) - пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ
- Я считаю важным настаивать чтобы заявления возвращались на рассмотрение вновь, а не подавались новые. Так администрации ускользают от действия в данном случае пп. 3 п. 5 ст 39.17 ЗК РФ
- Чтобы в дальнейшим не нарваться на такой судебный круговорот, в просительной части искового заявления обязательно указывать на взыскание расходов (госпошлина, услуги юриста)
Ну и моя последняя рекомендация – между судами, администрация вполне могла (да и сейчас может) вспомнить о том, что участок ее и начать процесс по его изъятию, так что обеспечительные меры в исковом заявлении не помешали бы спокойствию истца, чтобы его цель на выкуп была на 100% достигнута.
Напутствие начинающим юристам: в земельном праве очень важно знать историю законодательства. Поэтому не спешите отказываться от дел, связанных с продление аренды, срок договора по которой вышел.
