Запрет на валютную привязку арендной платы закрепили на уровне Гражданского кодекса, что фактически означает: ограничение, вводившееся как временное, превратилось в постоянно действующую норму.
Из временного в постоянный
Напомним кратко историю вопроса. Возможность определять аренную плату в валютном эквиваленте заморозили в 2022 г., изначально введя мораторий на применение соответствующих норм ст. 298 ГК и ст. 11 БК на полтора года. Затем этот мораторий продлили до конца 2024 г.
С 1 января 2025 г. по данному вопросу возникла правовая лакуна: формально запрет уже не действовал, но все участники арендных отношений понимали, что его продлят или введут на постоянной основе.
Так и случилось. Положения, регулирующие вопросы аренды и лизинга, включили в опубликованный на днях Закон от 17.02.2025 № 62-З «О потребительском кредите и потребительском микрозайме».
Законом № 62-З внесена соответствующая корректировка в п. 2 ст. 585 ГК, который дополняется частью следующего содержания: «В договоре аренды (кроме договора финансовой аренды (лизинга), заключенного лизингодателем с юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) размер арендной платы и (или) иных обязательств должен быть выражен только в белорусских рублях».
Из этого следует, что невозможно будет зафиксировать арендную плату ни в иностранной валюте, ни в условных единицах с привязкой к курсу иностранной валюты.
Расширение запрета: лизинг для физлиц, договорные санкции
Обратим внимание, что сфера действия запрета на валютную привязку расширена – теперь он распространяется и на договоры финансовой аренды (лизинга) в случаях, когда стороной по ним выступает физическое лицо (например, покупка в лизинг недвижимости или автомобиля).
В то же время при заключении договоров с лизингополучателем – юрлицом или ИП возможность выражения обязательств в валюте сохраняется.
Также в новой норме закрепили, что только в белорусских рублях должны быть выражены иные обязательства. В рамках арендных отношений это могут быть договорные санкции (пеня, штрафы) и расходы по эксплуатации арендуемого имущества.
Обратное действие – с 1 января 2025 года
Норма Закона № 62-З, вносящая указанные изменения в ГК, вступила в силу с 22 февраля 2025 г.
При этом переходные положения предусматривают, что эта норма Закона распространяется на отношения, возникшие с 1 января 2025 г. Таким образом, она затронет не только вновь заключаемые договоры, но и ранее заключенные – их надо будет привести в соответствие с новыми законодательными требованиями.
На необходимость приведения в соответствие договоров аренды прямо указано в п. 2 ст. 25 Закона № 62-З.
А вот для лизинга сделано исключение: договоры финансовой аренды (лизинга)), заключенные до 22 февраля 2025 г., в т.ч. с филицами, приводить в соответствие с новыми нормами не нужно.
Возможность банков и НКФО распоряжаться недвижимостью
Законом № 62-З внесены изменения и в Банковский кодекс. Часть из них приводит БК в соответствие с этим Законом. Но есть и не связанная с этим новация.
Часть 5 ст. 14 БК дополнена положением, в силу которого банкам и небанковским кредитно-финансовым организациям теперь разрешается передавать во временное владение и пользование (т.е. в аренду) находящееся в их собственности недвижимое имущество (в т.ч. на безвозмездной основе) юрлицам, индивидуальным предпринимателям и нотариусам, в пределах норматива, определенного Нацбанком.
После определения Нацбанком такого норматива (а это должно произойти в 9-месячный срок) у банков и НКФО появятся возможности более гибко распоряжаться объектами недвижимости, находящимися в их собственности.
Дополнительно по теме:
Арендодатели вырабатывают иммунитет к запрету на валютные привязки
Односторонний отказ от договора не является способом давления на арендатора
Как вместо продления договора аренды не получить иск о выселении
Условия получения потребительского кредита и микрозайма значительно улучшены