Когда квартира продается из-за долгов, ее новый владелец может столкнуться с проблемой выселения прежних жильцов. Иногда они отказываются съезжать, ссылаясь на нарушения в процедуре торгов, сложные жизненные обстоятельства или даже свои права на проживание. Так произошло и в этом деле, где суды рассматривали сразу два вопроса: можно ли выселить бывших владельцев и была ли законной сама продажа квартиры.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Что случилось?
Некая гражданка взяла кредит под залог квартиры, но не справилась с платежами и накопила долги. В итоге банк обратил взыскание на квартиру через суд, она была выставлена на торги.
Эту квартиру выкупила гражданка Б. После покупки она предложила бывшей владелице, а также ее матери и сыну, выселиться добровольно. Однако те отказались.
Тогда Б. обратилась в суд с иском о выселении жильцов.
Что решили суды с выселением?
Бывшая собственница заявила, что квартира была продана незаконно и она собирается оспаривать результаты торгов, так как считала, что цена была занижена. Кроме того, в тот момент началась пандемия, и ЦБ рекомендовал приостановить процедуру принудительного выселения должников до конца 2023 года.
Помимо этого, квартира была получена по приватизации в 2009 году. В тот момент в ней проживали бывшая собственница и ее мать, которая отказалась от участия в приватизации, но получила право бессрочного проживания. Соответственно, выселять ее вообще нельзя.
Но суд первой инстанции отклонил все аргументы бывшей собственницы и постановил выселить всех жильцов. Однако позже апелляция и кассация отменили это решение, признав правоту жильцов и сославшись на рекомендации ЦБ.
Верховный суд, куда в итоге дошло дело, разъяснил, что письмо ЦБ носит рекомендательный характер, адресовано кредитным организациям и не должно учитываться судом. Однако право проживания матери бывшей собственницы действительно сохраняется, так как она отказалась от приватизации в обмен на пожизненное проживание.
В результате суд решил оставить право проживания только за матерью, а бывшую собственницу и ее сына выселить (Определение Верховного суда по делу N 6-КГ23-2-К2, Определение Рязанского областного суда по делу N 33-1687/2023).
Что решили суды по поводу квартиры?
После этого бывшая собственница попыталась оспорить саму процедуру торгов. Она утверждала, что цена квартиры была занижена в два раза, сумма долга оказалась завышена, а ее саму не уведомили о судебных разбирательствах. В результате она узнала о продаже квартиры только постфактум, когда новая собственница уже потребовала выселяться.
Суд посчитал ее аргументы достаточными для отмены торгов и аннулирования записи в ЕГРН о смене собственника, после чего квартира вернулась к прежней владелице. Однако тут уже Б. подала жалобу, и кассация поддержала ее позицию.
Суд установил, что даже если в процессе торгов были допущены нарушения, прежняя собственница пропустила срок на обжалование. Закон позволял оспорить торги в течение года, но она не сделала этого вовремя без уважительных причин. Хотя ей было известно о продаже квартиры, в суд она обратилась, только когда прошло больше года.
Итог дела таков: квартира осталась за новой владелицей, но мать бывшей собственницы выселять все равно нельзя (Определение Второго КСОЮ по делу N 88-12736/2024, Определение Рязанского областного суда по делу N 33-52/2025).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
