"НИКТО НЕ ДОЛЖЕН ЛГАТЬ"
Если только собираетесь подготовиться к написанию жалобы и не знаете с чего начать, читайте здесь:
Если Вас дерзко обманули, можно поставить обманщика на место.
Итак, собственники помещений МКД (многоквартирного дома) выявили обман в договорных отношениях с управляющей организацией дома после проведенной подготовительной работы и готовы написать жалобу в надзорные органы для восстановления ваших нарушенных прав, тогда приступим. Я напишу пример жалобы, в случае выявления незаконно увеличения размера платы по Договору управления.
Деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ подлежит лицензированию. Лицензию на право вести деятельность по управлению МКД выдает Государственная жилищная инспекция региона, она же является надзорным органом за соблюдением управляющими организациями требований законодательства в сфере ЖКХ и соблюдением лицензионных требований.
Перечень лицензионных нарушений в ЖКХ здесь:
Если вы уже обращались в свою Управляющую компанию, в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) и получили ответ, который больше похож на отписку, но вы уверены в своей правоте, то знайте, прокуратура является надзорным органом над деятельностью ГЖИ и обладает полномочиями по осуществлению защиты прав и свобод человека и гражданина.
Есть ещё один государственный орган, в чьи полномочия входит непосредственно защита прав потребителей, а собственник помещения по Договору управления МКД, является потребителем услуг управляющей компании. И если поставщик услуги допустил обман потребителя (стоимость услуги, её качество), то Роспотребнадзор, нам тоже в помощь!
Кроме того, жалобу можно написать сразу в несколько адресов одновременно и не выходя из дома.
Советую набрать текст жалобы, в word документе (в него удобно прикреплять скрины страниц, фотографий и проч., что точно доставит документ с приложениями. Секретик, даже если не отправите жалобу в прокуратуру, а только хотите направить её в ГЖИ, всё равно пишите в адресатах прокуратуру (для того, чтобы у инспектора ГЖИ не возникало желание написать "отписку", так сказать "для тонуса"). Все выявленные доказательства обмана, необходимо нудно одно, за другим изложить.
Составляем документ:
В Прокуратуру (обл., района, города)
адрес:
В Государственную жилищную инспекцию ______ области
адрес:
Управление Роспотребнадзора по ___ области
адрес:
От Фамилия, Имя, Отчество заявителя (анонимки не будут рассмотрены)
адрес: (по которому являетесь собственником помещения)
почтовый адрес: (если отличается от помещения, по которому жалуетесь)
тел: ________________
адрес эл. почты (пишите ту, которой пользуетесь, ответ направят на данный адрес, если об этом напишите в жалобе)
ЖАЛОБА
Я, являюсь собственником квартиры (либо у вас нежилое помещение, укажите это) в многоквартирном доме по адресу: г. ___, ул. ____, д. __, кв. ___ с ____ г. по настоящее время. Управляющей организацией в доме согласно данных Системы ГИС ЖКХ (Далее – Система) с «___» __ _____ г. является ООО «____». Основанием управления дома согласно Системы является:
1) решение собственников помещений дома (Протокол №1 от _____) – файл размещен в Системе и приложен к настоящему письму;
2) Договор управления многоквартирным домом № __ от ___ г. - файл размещен в Системе (в моем случае, как я писала в статьях ранее) в поврежденном файле, но в первоначальных версиях, есть возможность скачать файл договора и ознакомиться с ним. Файл Договора полученный из Системы ГИС ЖКХ (версии Договора 1), к письму прилагается.
Далее предлагаю прикрепить скрины страниц Системы ГИС ЖКХ:
как сделать скрин страницы в компьютере/ноутбуке спросила у нейро и вот ответ:
Несколько способов сделать скриншот на компьютере:
- Клавиша Print Screen. Обычно находится справа на клавиатуре ПК или ноутбуков. Если нажать на кнопку, снимок всего экрана сохранится в буфере обмена. Чтобы сохранить его в определённую папку, нужно вставить его в какую-то программу. Для этого нужно поставить курсор на место, куда хочется вставить скриншот, и нажать Ctrl + V. Например, можно открыть программу Paint, вставить скриншот и сохранить его как изображение.
- Сочетание клавиш Windows key + Print Screen. Такое сочетание горячих клавиш позволит создать серию скриншотов один за другим. В этом случае сохранять их можно без открытия графических редакторов. Достаточно нажать сочетание кнопок Windows key (клавиша с логотипом) + Print Screen, и система сама сохранит снимки на жёстком диске.
- Комбинация клавиш Alt + Print Screen. С её помощью в буфер обмена сохраняется не весь экран компьютера, а только скрин активного окна. Например, можно захватить окно какой-то отдельно открытой программы, документ в браузере или конкретный элемент меню.
- Инструмент «Ножницы». Программа позволяет делать скриншоты целого экрана компьютера или его выборочных фрагментов, а также скриншоты произвольных форм (треугольник, круг) и размеров. Чтобы открыть инструмент, нужно нажать на клавишу Windows на клавиатуре, в поле поиска написать «Ножницы» и нажать Enter.
Горячие клавиши для снимка экрана на разных моделях компьютеров и ноутбуков могут отличаться.
Отвлеклись, но думаю, что ещё не все умеют делать скрины. Продолжим.
За период управления многоквартирным домом с ___ г. по настоящее время проводилось три внеочередных собрания собственников помещений дома, о чём в Системе размещены Протоколы:
1) Протокол № 1 от ___г., с повесткой дня о выборе способа управления и об утверждении договора управления (размещен во вкладке «Договор управления» в Системе).
2) Протокол № 1 от ____г., с повесткой дня о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (размещен во вкладке «Протоколы общих собраний» Системы).
3) Протокол № 1 от ____г., с повесткой дня о благоустройстве территории двора (размещен во вкладке «Протоколы общих собраний» Системы).
и перечисляем все Протоколы размещенные в ГИС ЖКХ. Если в вашем доме были собрания с повесткой об утверждении размера платы и по нему было принято какое-либо решение, то укажите (решение принято или не принято - кворум не состоялся). Если собрание само не состоялось, но протокол выгрузили в ГИС ЖКХ, его также укажите. Обращаю внимание, что кворум для принятия решения об утверждении размера платы должен составлять 50+1 процента голосов от общего числа собственников помещений дома, потому что это существенное условие Договора управления и Договор управления утверждается и должен быть подписан в целом кворумом 50+1 процент голосов от общего числа собственников помещений дома (ст.162 ЖК РФ), такой же кворум потребуется для смены управляющей компании (с 01.09.2022 ст. 44 и ст. 46 ЖК РФ). Срок заключения договора управления предусмотрен п. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Протоколы размещены с нарушением сроков, установленных нормативными документами. (если у вас также. укажите на это нарушение лицензионных требований в сфере ЖКХ, срок размещения протокола в ГИС ЖКХ - не позднее чем 10 календарных дней с даты проведения собрания - это дата окончания подсчета голосов и составления протокола, именно этой датой считается, что уже собрание завершено, т.е. проведено. Протокол общего собрания должен быть составлен в течение 10 календарных дней с даты окончания собрания - подсчета голосов. Подлинник протокола со всеми приложениями и бюллетенями(решениями) должны быть переданы инициатором собрания в управляющую компанию, для направления в ГЖИ и размещения в ГИС ЖКХ).
Исходя из решения общего собрания собственников помещений дома по адресу: ___, изложенном в Протоколе № 1 от ___ г., собственниками утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома в размере 17 (семнадцать) рублей 11 копеек.
В состав размера платы утвержденного собственниками входит плата за услуги «на 1 кв. общей площади (в том числе расчетно-кассовое обслуживание, услуги паспортиста и обслуживание теплосчетчиков)»:
-управление многоквартирным домом – 2,49 руб.
-текущий ремонт общего имущества – 3,68 руб.
-услуги по содержанию общего имущества в т.ч. тех.обслуживание общего имущества – 2,18 руб., содержание земельного участка и придомовой территории – 3,00 руб., уборка мест общего пользования – 2,59 руб.,
-обслуживание площадок сбора ТБО, КГМ, дезинсекция и дератизация – 1,55 руб.
-услуги по сбору и вывозу ТБО, КГМ – 1,62 руб.
С 01.01.2019 года в Российской Федерации произошла «мусорная реформа», именно с 01.01.2019 года вступили в силу изменения в законодательство регулирующее предоставление коммунальных услуг о возможности перехода на прямые договоры с региональными операторами по обращению ТКО собственников помещений в многоквартирных домах. Собственники дома по адресу: ____ приняли соответствующее решение, о чём указано в Протоколе общего собрания № 1 от ___ г.
Поэтому с 01.01.2019 г., из утвержденного собственниками помещений дома (Протокол № 1 от ____) размера платы управляющая компания ООО «____» не вправе начислять оплату за услуги «по сбору и вывозу ТБО, КГМ» - 1,62 руб.за 1 кв.м общей площади помещения. В связи с изложенным размер платы с 01.01.2019 г. за услуги по Договору управления в доме должен составлять 15,49 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения.
Договор управления № __ от ______г., вступает в силу с ____ г. и заключен на срок три года, на возмездных условиях, при этом «особенный» порядок изменения размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома условиями Договора не установлен. Пунктом ___ Договора, предусмотрена автоматическая пролонгация договора на тот же срок, «на тех же условиях».
Исходя из изложенного, срок Договора в первый раз истёк в ____ года, был автоматически пролонгирован на три года на прежних условиях до ____ года, а затем пролонгирован второй раз на прежних условиях до _____ года.
К Договору управления имеется Приложение № 6 «Размер платы за содержание общего имущества МКД», которому размер платы указан 22,07 руб.за 1 кв.м.общей площади помещения в месяц. Обращаю внимание, что лифтового оборудования в доме нет, т.к. в доме всего 5 (пять) этажей, но в Приложении предусмотрена плата за техническое обслуживание лифтов. В данном Приложении также отсутствует «Особый» порядок изменения размера платы.
Однако, за период с ___ года по настоящее время Управляющей организацией ООО «___» условия договора изменены несколько раз, в части размера платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества дома. Всем собственникам помещений дома ООО «___» производит начисление к оплате за услуги по Договору управления в разы больше утвержденного собственниками дома размере.
В Разделе «Оценка качества» приложены сканы актов выполненных работ по договору управления подписанные только одной стороной – руководителем ООО «____», со стороны собственников помещений дома подписи отсутствуют, также отсутствуют акты об осмотрах общего имущества дома и конкретных работах выполняемых в доме.
Согласно действующего законодательства в Российской Федерации, предусмотрено предоставление услуг по управлению многоквартирными домами, профессиональными участниками данного рынка, управляющими организациями, имеющими лицензию на право управления МКД и руководителями данных организаций, подтвердившими своё право руководить управляющей организацией в сфере ЖКХ, имеющими квалификационный аттестат, выданный Государственной жилищной инспекцией в регионе, по результатам сдачи экзамена. Собственники дома в основном пожилые люди, пенсионеры не имеющие юридического образования и привыкшие доверять «домоуправу». Я лично по разным вопросам несколько раз обращалась в управляющую компанию, вопросы не решались, затем обращалась в государственную жилищную инспекцию и каждый раз получала отписки, а вопросы не решались. В связи с полученным негативным опытом, по такому важному вопросу, как незаконные действия управляющей компании ООО «___» в части незаконного увеличения размера платы в доме по адресу: ___ я решил(а) обратиться в надзорные органы прокуратуры. Надеюсь, что не возникнет другой оригинал Договора управления (в новой редакции), а также какие-либо протоколы общих собраний, которые на самом деле не проводились (с решениями об изменении размера платы), т.к. я проживаю в данном доме с ___ года по настоящее время, сама наблюдаю за жизнедеятельностью дома и обсуждаю вопросы управления дома с соседями. За период моего проживания в доме проводилось только одно собрание в ___ году о благоустройстве придомовой территории. Решение принято положительное и до сих пор не реализовано, согласно ответа управляющей организации – Протокол №1 от ___ не успели подать в Управу.
Выводы о незаконном увеличении размера платы за услуги по Договору управления и нарушении лицензионных требований ООО «___» сделаны мною на основании следующих требований и норм права:
1) Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, а также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (п. 9.1 ст. 156 ЖК РФ)
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а выбран способ управления управляющей организацией определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», гласит: "При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений".
2) Договором управления в п. ___ предусмотрены условия пролонгации: "Если за 30 календарных дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении, то настоящий договор считается автоматически пролонгированным на тех же условиях и на тот же срок".
Значит на первоначальных, а размер платы за услуги по Договору управления, согласно гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, является существенным условием (ст. 424 ГК РФ, ст. 156 ЖК РФ). Если цена не согласована в договоре, для которого она является существенным условием, такой договор признаётся незаключённым.
Пункт 2 ст. 424 ГК РФ, гласит: "Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке".
Пункт 6 ст.162 ЖК РФ, гласит: "При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором".
3)С 01.07.2017 г. управляющие организации обязаны размещать информацию о своей деятельности по управлению МКД в ГИС ЖКХ. Это предусмотрено частью 10.1 статьи 161 ЖК РФ. Состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ утверждены совместным приказом Минкомсвязи России и Минстроя России от 29.02.2016 №74/114/пр, а с 2024 года действует Приказ Минстроя России от 07.02.2024 N 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.02.2024 N 77383).
4)Управляющая организация несёт ответственность за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Качество выполняемых работ должно соответствовать техническим регламентам и правилам содержания ОИ в МКД (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Управляющая организация несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг соответствующего качества или за обеспечение готовности инженерных систем к их поставке (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
В течение согласованного срока за плату УО должна исполнять обязанности, которые предусмотрены договором управления (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Управляющая организация должна соблюдать требования к раскрытию информации, которые установлены ч. 10 ст. 161 ЖК РФ: Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях её финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах на ресурсы, необходимые для предоставления КУ, в соответствии со стандартом раскрытия информации (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Соблюдать иные требования, установленные Правительством РФ (ч. 1 ст. 193 ЖК РФ).
На основании вышеизложенного, считаю, что управляющей компанией ООО «___» нарушены права собственников помещений дома по адресу: ____, которые выразились в следующем:
1)в незаконном начислении к оплате и получении оплаты в безосновательном увеличенном размере платы за услуги по Договору управления № __ от ___года;
2) в размещении в Системы ГИС ЖКХ недостоверной информации, в виде увеличенного размера платы, не соответствующего условиям договора, в не предоставлении свободного доступа для ознакомления с файлом Договора управления (файл не открывается на главной странице ГИС ЖКХ, в версиях договора, некоторые страницы скрыты);
3)в не исполнении обязанностей по надлежащему управлению имуществом дома, а именно в не предоставлении собственникам помещений дома предложений по увеличению размера платы по Договору управления и в не проведении общих собраний с такой повесткой дня, для утверждения размера платы достаточного для надлежащего содержания и текущего ремонта общего имущества собственников помещений дома.
К сожалению, проверки в отношении соблюдения требований законодательства в отношении управляющих организаций проводится только по жалобе собственников помещений, что приводит к длящимся нарушениям.
Прошу провести проверку в отношении ООО «___» по Договору управления домом по адресу: г____, привлечь ответственности виновных лиц, в изложенных выше нарушениях, понудить ООО «___» произвести перерасчет всем собственникам помещений дома за последние три года по Договору управления № ___ от ___ г.
Запрещаю, на основании ст.6 ФЗ от 02.05.2005 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации» разглашать мои персональные данные подконтрольным, проверяемым лицам.
Приложения:
1)скан договора управления № __ от ___ (из Системы);
2)протокол № 1 от ___(из Системы);
3)сканы квитанций за период 2019-2025 гг. по кв.___ (по одной квитанции за каждый год);
4)сканы актов выполненных работ (из Системы).
Подпись, расшифровка, дата
А можно и без подписи, если будете направлять жалобу не почтой, а не выходя из дома через ГИС ЖКХ, здесь много полезного:
Вот примерно такая форма жалобы, для случаев, если ваша управляющая компания повышает плату за услуги по договору управления без оснований.
В случае, если управляющая компания ссылается на повышение размера платы по договору управления на увеличения размера платы за содержание жилого помещения органами местного самоуправления, то нужно проверить следующее:
1) в договоре управления и в Протоколе общего собрания собственников помещений дома должна быть правильная формулировка условий при которых собственник дали право управляющей компании применять "муниципальный тариф".
Здесь пример из договора управления в ГИС ЖКХ:
Мы видим, что Договором управления не установлен конкретный размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений дома, а идёт отсылка в п. 4.2 на размер установленный органами местного самоуправления, в порядке установленном ЖК РФ и ОМС. Данное условие прямо противоречит требованиям ЖК РФ, а виноваты сами собственники, срочно необходимо затребовать у управляющей компании предложение о размере платы по Договору управления и принять соответствующее решение на собрании. НО, если собственники помещений дома, в установленный законом срок, не оспорили в суде условия договора и решения общего собрания, либо не оспорили решение общего собрания об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения в размере "муниципального тарифа", то исходя из судебной практики данный размер платы для этого конкретного дома будет признан законным.
Бывают случаи, когда управляющие организации, после нескольких несостоявшихся, по кворуму, собраний с повесткой собрания об утверждении размера платы, ссылаются на ЖК РФ, что теперь имеют право применять "муниципальный тариф" в данном доме и начинают начисления в указанном размере. Это незаконно. Если собственники помещений пренебрегают своим правом и/или игнорируют свои обязанности по решению вопросов управления домом, у управляющей компании имеются законные механизмы установить законным путем - без участия собственников размер платы, необходимый для надлежащего содержания дома:
- путем требования утвердить размер платы органами местного самоуправления для такого дома;
- в судебном порядке, экономически обосновав размер платы.
Если ничего из вышеперечисленного управляющая компания не выполнила, то Договор управления должен действовать на условиях, которые утверждали собственники решениями общих собраний. Компания обязана будет произвести перерасчет за периоды незаконного начисления, по утвержденному последнему размеру платы. В общем каждый случай индивидуален, но основные ссылки на законодательные требования для оформления жалобы в статье представлены, надеюсь информация принесла вам пользу.
Пользуйтесь с удовольствием и положительных всем результатов.
Пусть у ВСЕХ ВСЁ БУДЕТ ХОРОШО!!!