В силу профессионального интереса наблюдаю за рынком аренды в Дагестане.
Интересно сопоставлять предложение на рынке аренды Махачкалы и Каспийска в высокий и низкий сезон и смотреть на это в совокупности с другими тенденциями на рынке первичного и вторичного жилья в Дагестане.
Вот 4 фактора, определяющих рынок аренды в Дагестане:
Бум посуточной аренды и дефицит долгосрочного жилья
В летний сезон Каспийске на каждую долгосрочную аренду приходится 14 предложений посуточной, в Махачкале – 5,2 предложения.
Туристический поток и высокий доход от краткосрочной аренды мотивируют собственников выводить квартиры с рынка долгосрочной аренды, создавая дефицит доступного жилья для местных жителей.
Аренда дорожает и это заставляет больше семей рассматривать ипотеку
Средние ставки аренды в Махачкале и Каспийске:
1-комнатные квартиры – 28,7 тыс. руб./мес.
2-комнатные квартиры – 37,6 тыс. руб./мес.
3-комнатные квартиры – 43,3 тыс. руб./мес.
Эти суммы сопоставимы с ежемесячными платежами по ипотеке. В результате всё больше семей выбирают покупку жилья, что подстегивает спрос на недвижимость и поддерживает рост цен. Об ипотеке и ее влиянии на рынок Дагестана напишу отдельно.
Инвесторы формируют рынок – в приоритете малогабаритное жильё
Девелоперы и частные инвесторы ориентируются на квартиры, удобные для сдачи в аренду:
В структуре предложения новостроек преобладают студии и небольшие 1-комнатные квартиры.
В Каспийске и Махачкале доля студий в продаже и аренде выше, чем в среднем по стране.
Квартиры 2-3-комнатного формата становятся дефицитом.
Этот тренд усиливает отрыв рынка недвижимости от реальных потребностей местного населения.
Дефицит больших квартир и снижение качества жизни
Средняя площадь арендуемой квартиры – 67,3 м², что выше, чем в среднем по России. Однако:
Большие квартиры реже сдаются в долгосрочную аренду, что ограничивает выбор семей с детьми.
23% однокомнатных квартир заселены четырьмя и более жильцами.
Доля многокомнатных квартир в предложении в аренде крайне низкая, что говорит о нехватке вариантов для семейного проживания.
Рынок аренды в агломерации Махачкала-Каспийск остаётся перегретым, а баланс спроса и предложения смещён в пользу краткосрочной аренды.
Это создаёт устойчивый тренд на рост цен, но, что важнее, на спрос на новые форматы жилья, рассчитанные на комфортное проживание, а не только на сдачу.