Вообще, идея бизнеса приходит неожиданно, даже для тех, кто постоянно и энергично её ищет. Ведь чтобы идея заработала, её надо выносить, сродниться с ней, чтобы она стала частью тебя. Потому что не интересная тема быстро надоедает. Легко устаёшь от неё и пытаешься отвлечься. И она, сама собой, отмирает в твоих размышлениях.
С чего всё началось у меня. В один прекрасный день, мне пришлось переехать в один незнакомый мне район, потому что отец моей жены построил там квартиру. Скажу сразу он не богат. Просто Министерство Обороны вручило ваучер на приобретение жилья. И его хватило на однушку в третьем поясе от центра Екатеринбурга.
Мне туда было переезжать неудобно. Далеко от работы, да и чужая квартира. В чужом жилье жить очень некомфортно. Самолюбие страдает. На тот момент у меня была своя квартирка. Похуже, но близко к работе. Пешком 25 минут и я на рабочем месте. С новой квартиры приходилось ездить 40 -50 минут уходило на дорогу. Да и бензин тоже стоил денег. Всё это я понимал, но жене очень хотелось туда переехать.
Переехали мы в новый район. Во дворе был подземный паркинг. В своём прежнем районе я продал капитальный гараж и купил бокс в этом подземном паркинге. В 2000х годах подземный паркинг был нечто вроде роскоши. Выходишь из подъезда, пять шагов и ты в теплом месте, где не надо машину чистить от снега, смотреть заряд аккумулятора и т.д. Одни плюсы.
Я всегда был экономный и в любое время пытался откладывать деньги. И вот, узнаю, мой сосед продаёт бокс, рядом с моим. Конечно же я решил его купить. Но денег не хватало. И мы договорились о рассрочке, в которой я переплачивал 15% от первоначальной цены.. Я подписал расписку, где был указан график платежей. Через год я успешно выплатил деньги и стал обладателем второго бокса в подземном паркинге. Сразу же я сдал его в аренду.
Через пару лет я купил двухкомнатную квартиру, т.к. у нас произошло пополнение семейства. Родилась дочка. Я постоянно шел на подработки и как мог растил капитал. Опять же. На двушку денег не было. Я пошёл в строительную кампанию и мне предложили рассрочку на год. 30% первоначальный взнос платишь сразу и 70% растягивают на год. Я продал свою старенькую однушку и насобирал на первоначальный взнос. Правда пришлось доплатить +12% от тех 70%, которые мне предоставили в рассрочку. Это был один из самых тяжёлых периодов в моей жизни. Ежемесячный платёж был размером в 8 среднемесячных зарплат. Но вот, настал тот день, когда мы переехали в двушку. Квартира была под ключ и ремонт не требовался.
Я сдал в аренду второй свой подземный бокс и однокомнатную квартиру отца моей жены. В аренде целых три объекта! Это уже была серьёзная прибавка к росту капитала.
Так как на одном ребёнке я останавливаться не планировал, то предложил жене сделку. Она занимается своим здоровьем для рождения следующего ребенка, а я приступаю к планам расширения нашей жилплощади. На том и порешили.
Я стал мониторить районы и стройки. Планировал купить трёшку. Буквально через год объект был найден и я стал оценивать свои возможности купить там трёхкомнатную квартиру. В тот момент умер мой отец. У него была очень старенькая однушка в самом не перспективном районе города. Я продал её и мне, с добавлением своих средств, хватило на первоначальный взнос для покупки трёхкомнатной квартиры. Пришлось взять ипотеку. Это был 2014 год. Как только дом был сдан (а там уровень ремонта квартир был "под чистовую отделку". Это значило, что стены, электроразводка, стяжка, батареи были, но двери, пол, обои, потолок, сантехнику.... Всё это надо было делать самому. Я сделал ремонт в ванной, туалете, на кухне и в одной из комнат. И мы переехали в эту квартиру с недоделанным ремонтом. А двушку, в которой мы жили, которую я подарил жене за рождение дочки, мы сдали в аренду. Это был уже четвёртый объект недвижимости в активе нашего арендного бизнеса. Почему я так урезанно сделал ремонт в трёшке, расскажу ниже.
Случилось непредвиденное. Из-за санкций много компаний обанкротились и мой работодатель тоже. Это, пожалуй, был самый трудный год в моей жизни.
Я без работы и с ипотечным кредитом, размер которого был с зарплату какого-нибудь главного инженера предприятия. Или директора небольшой фирмы. Прежний работодатель ещё выплачивал три месяца деньги, но потом перестал. Я оставался безработным почти год. Всегда считал себя очень хорошим специалистом, но оказался никому не нужным. Корона с моей головы слетела в момент. И с женой начались конфликты. Что интересно, среди моих коллег, в тот год, была масса разводов. Когда жёны привыкали жить в роскоши и вдруг оказывались на нулях. В такие моменты и становится видны истинные отношения. Так случилось и у меня. В роскоши мы никогда не жили, но когда муж ничего не мог дать в бюджет семьи, мою жену не устроило. При этом с аренды двушки она перевела оплату своему отцу и у меня и так уже был кассовый разрыв и в этой ситуации мне просто бы пришлось идти в банк и признавать свою несостоятельность по ипотечному договору.
Так я остался один с долгами и без семьи :) Самое интересное, что у меня, кроме зарплаты и доходов с аренды, были ещё вложены деньги в одну компанию, которая продавала строительные материалы. Вкладывал я несколько лет. И там был приличный капитал. Был знаком с директором этой компании. Но в 2014 году этому директору банк не дал перекредитоваться и мой знакомый объявил банкротство. Мои деньги у него были под расписку. И я лишился и этого источника дохода. Хочу сказать, что я имел несколько источников дохода и все они, почти одновременно, перестали давать денежный поток. С квартиры квартиранты съехали. оставались только два подземных бокса.
Это дало мне урок: "бизнес с низким чеком для клиента, более стабилен".
Ситуация была очень критическая. это был ОЧЕНЬ серьёзный вызов в моей жизни. Но сдаваться я не собирался.
Протянул ещё несколько месяцев. даже не знаю как смог. Банк пошёл на уступки и растянув срок кредита, снизил ежемесячный платёж. Потом ставки по кредитам начали снижаться. Так, с 12,5% ставка снизилась до 9,5%. Это ещё ослабило удавку на моей шее. Произошло это не в момент, а в течение пары лет. В этот период жизни, я научился считать деньги. Так считать, как в блокадном Ленинграде делили корочку хлеба. В тот год я сказал себе: Больше НИКОГДА не буду брать кредиты!
Как после грозы выходит солнце, так и мой уровень кризиса начал снижаться. Россия адаптировалась к санкциям. Предприятия начали находить решения чтобы выжить. Меня пригласили на работу. Появились деньги. А экономить я очень хорошо научился. Вспоминал рассказ Джека Лондона. который читал в детстве. "Любовь к жизни". Как моряки подобрали на берегу человека, который смог выжить в тайге и был изнемождён до того, что потерял человеческий облик. Его отмыли, и поселили в каюту, пока корабль шёл до большого порта. Когда корабль доплыл до порта и каюта была свободна, то моряки ужаснулись зайдя в неё. там, под матрацем кровати лежали кусочки хлеба, в несколько слоёв, которые этот несчастный после каждого обеда оставлял и припрятывал под матрац. Психическое отклонение это или нет, но поведение человека меняется от пережитого им стресса. Конечно, не так ярко как в рассказе Джека Лондона, но я тоже почувствовал в себе подобные перемены. Я и раньше не понимал, а потом вообще перестал понимать людей швыряющихся деньгами. Порой наступают такие времена, когда просто нечего кушать.
Через некоторое время я купил машиноместо в подземном паркинге, под домом, в котором жил. Так как спрос на машиноместа был высоким, потому что в новом районе была очень плотная застройка, я сдал его в аренду. А сам парковался на улице. Потом, благодаря моей экономности, купил ещё одно машиноместо и снова его сдал. В тот момент доходность от вкладов была 12% годовых. а доходность от аренды машиноместа была 6% годовых. Все кто доставал свой калькулятор и считал, тут же отбрасывал идею купить машиноместо для сдачи его в аренду. Но только не я. Так как у меня уже были подземные боксы в том районе, где я жил раньше. И там стоимость аренды была уже 15% годовых от той стоимости бокса, за который я его взял. Т.е. в долгосрочной перспективе доходность с аренды обгонит доходность с банка. При том, что стоимость объекта тоже растёт со временем. Так, за 8 лет жизни в своём доме, мне удалось скупить 5 машиномест. Я видел, что спрос на аренду есть.
И вот мой новый вывод: "Чтобы брать объект в аренду, необходимо проводить маркетинговое исследование спроса. Легче всего это делать в том месте. где ты живёшь".
Начиная с 2019 года я начал знакомиться с фондовым рынком. Постепенно, с каждым годом, мой капитал там рос. Не потому что я очень хороший стратег и разбирался в бумагах. Нет. Просто в тот период все бумаги росли и мой портфель рос со скоростью 25% годовых. Конечно, каждый год я получал налоговый вычет с ИИС и реинвестировал.
Однажды я услышал один из судьбоносных телефонных звонков. звонил мой знакомый директор и владелец обанкротившейся компании. Он сказал мне, что готов отдать часть своего долга. Это тоже было сенсацией для меня. Я тут же вспомнил книгу "Самый богатый человек в Вавилоне", где герой рассказа, задолжавший человек, отдавал свои накопившиеся долги и смог их отдать все и после этого стал очень богат. Мой знакомый напомнил героя этой книги. Он перевёл мне сумму, равную моему ипотечному долгу. И у меня возникла дилемма. Что делать с деньгами. Вложить их в рынок или закрыть ипотеку? Там 25% доходности, тут 9,5% убытков. И вроде как ответ очевиден. Но учитывая мои пережитые трудности, я решил закрыть кредит и покончить с этой злосчастной ипотечной историей. Так я и сделал. Забегая вперёд, мой знакомый так и не отдал весь долг мне. Половина осталась висеть. Игра в "благородство наполовину" и не до конца, оставляет смешанные чувства :) Ну да Бог ему судья. :)
Наступил 20222 год. Февраль. Российский рынок резко упал. Минусы были значительными.
И вот мой следующий принцип. "Величина риска не всегда очевидна. Если у тебя есть долги, старайся прежде всего закрыть их" Может случиться так, что закрыть долг тебе будет нечем.
Но тот рост, который был в течение трёх лет моего инвестирования, не дал мне уйти в минус до того что мой портфель покраснел бы. Я продолжал покупать компании. Я вкладывал в рынок деньги, а портфель при этом становился меньше. В конце 2023 года рынок адаптировался к текущим ситуациям и восстановился. Конечно не до прежних величин, но всё же. И вот, мне поступает информация от одной знакомой. она работает в строительной компании. Что они продают 8 машиномест под моим домом. Они их заморозили, т.к. хотели строить дом поблизости, чтобы потом реализовать машиноместа новым жильцам. Но не выиграли тендер и участок ушёл другой компании. Стало быть машиноместа не нужны и они готовы их продать. Я подсчитал сумму в своём портфеле и понял, что смогу выкупить все места, если возьму кредит. С кредитами у меня проблем не было. Мой портфель показывал банку, что я платежеспособен и имею привилегированный статус. И вот, я последовательно стал выкупать одно машиноместо за другим. Перед этим продавая свои бумаги и выводя из своего портфеля деньги. Продержал я к тому времени бумаги более 3 лет и налог платить мне было не надо. Действовала льгота ЛДВ. Выкупая каждое машиноместо, я тут же сдавал его в аренду. Т.е. гасить взятый кредит я мог с денег, получаемых от аренды. Так я выкупил предложенные машиноместа и в сумме их стало 12. И два бокса на прежнем месте жительства.
С фондовым рынком я не расстался. И сейчас продолжаю его использовать для роста своего капитала. Так же, в моменте вкладываю и в банковские вклады, пользуясь ситуацией в экономике России. Понимаю что так будет не всегда и готов с депозитов перенести деньги в другой инструмент. А арендный бизнес, как диверсификация капитала, вполне достойная часть моих источников доходов.
Изначально я никогда не планировал и не мечтал иметь кучу объектов недвижимости. Для моего воображения это было невозможно. Но постепенно, ситуативно это случилось. Конечно. Имея план действий и чёткую цель, можно значительно сократить время, которое ушло у меня. В разы. Я же живу, пользуясь теми обстоятельствами, которые окружают мою жизнь.
И вот мой следующий принцип: Я понимаю, что интересные бизнес предложения периодически поступают и надо быть готовым к ним.
Всем крепкого здоровья и достатка!