Привет, дорогие читатели. Пора бы уже и познакомиться, правда?
Я – Рашид Насыров, эксперт по недвижимости. Я помогаю своим клиентам купить недвижимость (будь то квартира в новостройке, дом в коттеджном поселке, земельный участок или коммерческое помещение – да, вот такой вот широкопрофильный, и такие бывают). И вы на моем канале “Квартирный вопрос”, где я периодически буду освещать интересные и полезные темы связанные с недвижимостью.
В этой статье я разобрал для Вас, как все начиналось в 2019 году, что происходит сейчас, и какие шаги стоит предпринять для того, чтобы грамотно адаптироваться к новым условиям на рынке недвижимости. Мы видели, как пандемия заставила рынок замереть, затем рынок сдался на милость ипотеки, и как позже, в 2024 году, ставки вернулись на рекордно высокие уровни. Спрос на жилье и интерес к новостройкам изменились, но не остановились.
Если вы планируете покупку или продажу недвижимости, вам важно понимать, что происходит прямо сейчас. Неправильное восприятие ситуации может привести к разочарованию. Не обязательно каждый месяц брать ипотеку под последние ставки и «загоняться» в покупки, которые не могут быть выгодными. Важно следить за тем, как рынок адаптируется, что делают застройщики и как к этому подходить разумно.
2019: Год, когда новостройки «съели» вторичку
Рынок тогда напоминал ярмарочную карусель: льготная ипотека (ставки 7-7,8%), активность девелоперов (+15% к объёмам строительства) и вера в светлое будущее, несмотря на вялый рост ВВП (1,3%).
Что двигало рынком:
Ипотека как манна небесная. Программа для семей с детьми разогрела спрос. Банки снизили первоначальный взнос до 10-15% для новостроек, а вторичка требовала 20-25%, что стало фатальным для старого фонда.
Первичка vs вторичка. Новостройки росли в цене на 8% в Москве, а вторичка едва держалась (+2%). Покупатели боялись «подводных камней»: незарегистрированные перепланировки, наследственные споры, соседи-барабанщики. «Лучше переплачу, но буду спать спокойно», — рассуждали клиенты.
Итог:
65% сделок пришлось на новостройки. Вторичка стала выбором для тех, кто готов мириться с советским ремонтом и рисками. «Продавал трешку в Самаре полгода. Все хотели вид на Кремль, а у меня — гаражный кооператив», — вздыхал Олег, владелец квартиры 1970-х.
2020–2023: Пандемия, санкции и ипотечное безумие
2020 год:
Когда мир оказался в плену пандемии COVID-19, рынок недвижимости, как и многие другие отрасли, столкнулся с настоящими испытаниями. На фоне глобальной нестабильности спрос на жилье резко снизился, а сделки стали редкостью. Однако, как и в любой кризисной ситуации, рынок быстро адаптировался. На помощь пришли понижающиеся (нашумевшое субсидирование) ипотечные ставки, которые в сочетании с государственной поддержкой вызвали настоящий ажиотаж среди покупателей. В один момент квартиры начали расходиться быстрее, чем горячие пирожки. Ипотека по низким ставкам стала основным инструментом для многих россиян, решивших улучшить жилищные условия.
Инфляция и рост себестоимости строительства добавили нешуточные проблемы застройщикам. Стоимость материалов и рабочей силы подскочила, а расходы на строительство стали заметно выше. Это неизбежно сказалось на ценах. Хотя темпы роста были не такими стремительными, как в «жирные» годы, на фоне дефицита жилья и высокой покупательской способности людей, цены на новостройки продолжали расти.
Государственные меры поддержки сыграли важную роль. Программы льготной ипотеки и субсидирования стали опорой для многих. Но не все из них смогли обеспечить устойчивое долгосрочное влияние на рынок. На фоне роста цен и ограниченности предложения в некоторых сегментах спрос продолжал отставать от предложений.
Девелоперы-провидцы продавали не жильё, а «места силы» — с террасами, коворкингами и обещаниями инфраструктуры. Но скрытая напряжённость росла: дефицит стройматериалов, инфляция и рост себестоимости на 20-30% заложили бомбу замедленного действия.
Итого:
Ковид встряхнул рынок. Пандемия 2020 года поставила на паузу весь сектор недвижимости. Сроки сдачи сдвигались, некоторые проекты и вовсе замораживались, спрос сократился. Тем не менее, именно этот кризис и стал катализатором, после которого рынок начал восстанавливаться: ипотечные ставки снизились, и государственные программы стимулировали спрос. Однако резкий рост цен, нехватка рабочих рук, инфляция и рост цен на стройматериалы создавали скрытую напряженность, которую до конца осознали лишь позднее
2021–2022 годы:
Семейная ипотека 2.0 (ставки 6%) и поддержка IT-сектора подогрели ажиотаж. «Брали кредит, пока государство кричало: “Берите, а то потом 12%!”», — вспоминали клиенты.
Санкции 2022-го, доллар по 120 ₽, паника. Но к лету рынок ожил: льготные программы, взлёт цен на вторичку (+25% в Москве).
2023 год:
Ставки вернулись к 7,5%, но цены на новостройки выросли на 15-20%. Банки выдавали кредиты под 13-15%, а люди брали ипотеку на 30 лет, шутя: «Дети помогут!» Застройщики играли в «фокусников»: дарили ремонт, рассрочки, но себестоимость стройки била по карману.
Какие главные уроки МЫ выучили за эти годы?
- Льготная ипотека — лови момент.
- Рынок выживает даже в сценариях Стивена Кинга.
- Покупатель 2023-го верит в будущее, но держит запас гречки.
Со всем этим опытом, потрепанные и уставшие от потрясений, переживаний и участия в этих аттракционах мы врываемся в 2024… А что нас там ждет? К концу 2023 ставка поползла вверх, и многие думали, что будет так же как в 2014 или 2022 году. Но не тут то было.
2024: Год, когда ставки начали кусаться
2024 год стал годом, когда ипотечные ставки продолжили свой стремительный рост, начавшийся еще осенью 2023. Повышение ключевой ставки оказало ощутимое влияние на ипотечные кредиты, сделав их более дорогими и снижая доступность жилья для среднего покупателя. Прогнозы на будущее стали более осторожными. Однако покупательская активность не угасла, хотя и снизилась.
Девелоперы начали менять стратегию. Акции, скидки и рассрочки стали не просто маркетинговыми инструментами, а частью новой реальности. Разработанные схемы рассрочек позволяли сохранять спрос, несмотря на высокие ставки. Но для самих застройщиков это также стало рисковым шагом, так как многие покупатели не могли точно предсказать свою финансовую стабильность через несколько лет.
Спрос на жилье начал постепенно сокращаться, но о полном охлаждении рынка говорить рано. Многие покупатели не спешили с покупкой, ожидая более выгодных условий в будущем.
Когда рынок был уже далеко не в оптимальном состоянии, показали себя все его уязвимости. Ожидания по поводу льготных программ не оправдались, ставки вернулись к высоким значениям, а спрос на жилье упал, хоть и незначительно. Девелоперы сталкивались с проблемами, такими как дефицит ресурсов, рост себестоимости и ограниченная покупательская способность населения. В результате, цены на новостройки установили новые рекорды, и если кто-то думал, что в условиях высокой ставки ипотека не будет востребована, то реальность показала совсем иное.
Девелоперы включили режим «выживание»:
Ввели рассрочки и скидки. «Первый взнос 5%, остальное — через 3 года», — заманивали рекламные баннеры.
Фокус на премиум-сегменте, где покупатели меньше зависят от ипотеки.
Проблемы:
- Дефицит качественных новостроек.
- Разрыв между спросом и ценами: средний класс не мог потянуть даже «эконом».
- Вторичка просела — покупатели ждали «дна», но оно не наступило.
«Рынок напоминал уставшего марафонца: бежит, но сил уже нет», — отмечали аналитики.
2025: Хрупкое равновесие и два сценария будущего
В 2025 году рынок недвижимости в России, казалось бы, стабилизировался после турбулентных лет. Однако стабильность эта скорее хрупкая: спрос замедлился, а предложения на некоторых сегментах остаются ограниченными. Сказывается высокая ключевая ставка, что делает ипотечные кредиты все менее доступными для широких масс, а это, в свою очередь, сдерживает активность на рынке. Появился ощутимый разрыв между покупательской способностью и предложениями застройщиков.
Ситуация настолько натянулась, как струна на гитаре, что сохранение ключевой ставки на уровне 21% на очередных заседаниях ЦБ отыгрывается как позитив. Дожили …
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются новостройки в Москве и области, особенно в средней ценовой категории. Квартиры в премиум-сегменте остаются востребованными среди более обеспеченных покупателей, но и здесь наблюдается незначительное снижение темпов покупок. В то же время, объекты в удаленных районах и вторичное жилье продолжают простаивать, так как стоимость на них остается относительно высокой. Но тем не менее, сделки подписываются, квартиры покупаются, людям надо где-то жить и думать о будущем. Самые амбициозные имея даже 700-900 тысяч рублей на первый взнос на руках врываются в эту гонку за своей квартирой. И на своем опыте скажу Вам, успешно достигают своей цели, ибо в процессе погружаясь в механизмы этой огромной машины под названием “РЫНОК” понимают, что чуда ждать не стоит, чудо надо творить самому.
Что сейчас? По состоянию на начало 2025 года, ситуация остаётся под контролем для крупных застройщиков, но в то же время на рынке наблюдается определённое охлаждение (не путать с началом глобального обрушения рынка). Множество сделок сконцентрированы в премиальном сегменте, в то время как массовый спрос продолжает снижаться. Застройщики активно сдерживают ценовую политику, однако готовы к новым корректировкам (скидки, согласования индивидуальных условий и прочие инструменты все больше в ходу). В перспективе стоимость жилья может оставаться на высоком уровне, однако, по прогнозам, стабилизируется в ближайшие пару лет (стабилизируется - не равно “РУХНЕТ” и “квартиры станут чуть ли не бесплатными”). Но все же вопрос: “Как долго девелоперы смогут держать цены на этом уровне” - остается открытым.
Прогнозы на 2025–2027:
Экспертные оценки на ближайшие три года разделились. Рассмотрим основные точки зрения.
- Сценарий контролируемой коррекции.
- Ряд аналитиков прогнозирует постепенное снижение перегрева между сегментами новостроек и вторичного жилья в течение 2025–2026 гг. Речь о ликвидации ценового дисбаланса: новостройки могут потерять 30–40% стоимости. Логика проста: при падении ключевой ставки цены на активы растут (как в последние пять лет), но при её резком повышении — обязаны снижаться. Однако девелоперы пока игнорируют такой вариант, сохраняя ценники.
- Сценарий стабильности.
- Другие же (в том числе и я, к слову), считают, что застройщики не спешат сбрасывать цены. Финансовая подушка, накопленная в 2021–2023 гг., позволяет им придерживать ввод объектов до стабилизации рынка. Топ-20 московских девелоперов имеют резерв на 12–18 месяцев. Спрос подкреплён ликвидностью населения: свыше 30 трлн рублей хранятся вне банков — в наличности и сейфах. Октябрь 2024-го подтвердил тренд: премиум-сегмент показал рекордные продажи. Ожидать обвала бессмысленно — деньги в экономике есть.
Тактика для покупателей: разумный торг.
Сейчас вторичный рынок сместился в пользу покупателя. Средний размер скидки в Москве — 5–7%. Другое дело найти действительно достойный объект, это сейчас действительно дикий квест, с которым далеко не каждый умелый риэлтор справляется. Однако при снижении ставок позиция продавцов станет жёстче: те, кто планирует обмен, уже присмотрели новые варианты и готовы торговаться «здесь и сейчас».
Итог: фаза плато и стратегический подход.
К 2025 году рынок войдёт в стадию баланса (фактически это уже началось). Инвесторам и покупателям критически важно просчитывать риски: нестабильность требует чёткого плана и готовности к неожиданностям. Профессиональные агенты, погружённые в рынок 24/7, становятся ключевыми партнёрами в формировании таких стратегий. Их экспертиза помогает избежать ошибок и использовать возможности периода.
P.S. Время работает на тех, кто анализирует, а не гадает.
Какие тренды наблюдаются на рынке?
- Рост спроса на «умные» квартиры с энергосберегающими технологиями. Бизнес- и премиум-сегмент пестрит такими предложениями, но не каждый застройщик способен вывести достойный продукт с ярлыком “умный”. За подборкой реально достойных объектов такого класса - пишите в комментарии или по указанным в конце статьи контактам.
- Переток инвестиций в коммерческую недвижимость (офисы, склады), где дефицит ощущается уже сейчас.
*Это пожалуй вообще отдельная тема для большой аналитической статьи, в рамках этого материала говорим пока преимущественно про жилую недвижимость.
Выводы: Как действовать?
Для покупателей в 2025 году ключевыми моментами будут доступность ипотеки (кроме премиум-сегмента) и соотношение цены и качества. Если ставка по ипотечным кредитам сохраняется на высоком уровне, не стоит ожидать быстрого роста цен, однако это не означает, что цены упадут по всем сегментам. Наибольшее внимание стоит уделить новостройкам средней ценовой категории в Москве и Подмосковье, где покупательская способность все еще остается стабильной. Вложения в такие объекты, если учесть нормированный рост цен, могут стать выгодными в долгосрочной перспективе.
Кроме того, стоит обратить внимание на вторичное жилье в районах, которые находятся на стадии развития транспортной или социальной инфраструктуры. Покупка квартиры в таких районах с большой вероятностью принесет прибыль в случае роста цен в ближайшие несколько лет.
Инвесторы, в свою очередь, должны рассчитывать на стабильность и среднесрочную доходность, а не на резкий рост цен. Сегменты, где цены скорее останутся стабильно высокими, но не начнут падать, — это премиум-класс и комфорт-класс в больших городах. Инвестировать в такие объекты имеет смысл в расчете на долгосрочное удержание. Выбирая инвестиционные проекты, важно учитывать не только цену, но и возможный рост рынка жилья в будущем, особенно в регионах с ограниченным предложением. Нельзя забыть о коммерческой недвижимости - большие офисы и коворкинги вблизи транспортных узлов - золотая жила в ближайшие 3-5 лет.
Подытожим: если ваш взгляд ориентирован на краткосрочную прибыль, то на рынке недвижимости 2025 года вы, скорее всего, столкнетесь с необходимостью работать с более гибкими условиями. Для долгосрочных инвестиций важно выбирать объекты с перспективами роста, которые будут востребованы даже в условиях неопределенности.
Заключение: Штормов не избежать, но можно научиться плавать
Рынок недвижимости в 2025 году по-прежнему остается динамичным и полным вызовов. Несмотря на высокие ставки и нестабильность, возможности для грамотных покупателей и инвесторов сохраняются. Основной задачей становится понимание текущей ситуации, осознание всех факторов, влияющих на рынок, и правильный выбор. Сегодня, как никогда, важно не поддаваться панике и смотреть на вещи трезво.
Если вы покупаете квартиру или планируете вложения в недвижимость, подходите к этому процессу с осторожностью, но не упускайте возможности. Хорошо продуманный выбор объекта может стать отличным шагом в сторону финансовой стабильности и роста капитала.
Для инвесторов ситуация, хотя и требует большего внимания к рискам, все равно открывает новые горизонты. Выбор правильных объектов с долгосрочным потенциалом роста и арендного дохода может обеспечить стабильный доход, несмотря на возможные колебания рынка.
Главное — быть готовым к изменениям, не бояться перемен и не откладывать важные решения на потом. Тщательно изучайте рынок, прислушивайтесь к экспертам и не забывайте о стратегии. Понимание текущей ситуации и ясность в принятии решений — ключевые составляющие успеха на рынке недвижимости в ближайшие годы.
Возможности есть всегда, и тот, кто будет готов грамотно реагировать на изменения, останется на плаву, независимо от того, как будет развиваться ситуация на рынке.
Ваш Рашид Насыров, эксперт по недвижимости!
Задавайте вопросы в комментариях — отвечу каждому! А если хотите персональную консультацию — пишите в личные сообщения. Вместе пройдём даже самый жёсткий шторм.