Вместо эпиграфа анекдот:
— Сколько стоит аренда этой шикарной квартиры?
— Девушка, это винный погреб!
Булгаков утверждал, что москвичи — люди хорошие. Квартирный вопрос их только испортил. Впрочем, не только москвичей, но и жителей других регионов нашей страны. Ибо цель обновления и увеличения жилья для жителей нашей страны приходит в тупик.
«Здравствуйте, Ксения. Марат Хуснуллин тут заявил, что каждый год в нашей стране должны вводить не менее 100 млн кв. метров жилья. Но льготную ипотеку-то отменили. Как это возможно вообще?»
А это и невозможно. Ну, то есть как. В последние годы в целом справлялись. Даже несмотря на все ограничения льготной ипотеки. Потому что в показатели идет то жилье, которое ставят на учет.
В помощь пошли прежде всего квартиры обманутых дольщиков. Последние годы их активно достраивали. По идее, этим должен был заниматься фонд Дом.рф. Однако он активно не справлялся. В результате правительство регионов шло на любые ухищрения. В частности, выделяя для застройщиков новые вкусные земли или выдавая разрешения увеличить этажность зданий в обмен на приведение в порядок недостроев.
Еще одной помощью программы стал ИЖС. Но тут тоже тонкость. Не все дома, что за последние пару лет были поставлены на учет или, говоря казенным языком, введены в эксплуатацию, являются новым жильем. Потому что регионы активно вели работу, чтобы вывести домовладельцев из сумрака.
Есть у наших граждан такая милая привычка. Прикупить участок, подключить к нему коммуникации, построить дом и не зарегистрировать его. Причем делается это не от злого умысла. Просто зарегистрировать дом — еще те проблемы. Надо вызывать кадастрового инженера, делать замеры. Нужно побегать с бумагами. Да и регистрироваться по месту жительства загородные жители не спешат. Из-за разницы различных выплат, получения льгот для жителей частного сектора и плотной городской застройки.
Это, кстати, в свою очередь ведет еще к одной проблеме. Невозможность учета реального количества жителей. Не деревенских, а прежде всего жителей пригородов. Нередки случаи, когда в населенном пункте зарегистрировано всего 50 жителей. А в находящихся рядом СНТ по факту круглый год проживает 500. А то и 5000. Люди идут в муниципалитеты, требуют себе блага цивилизации и... не получают их. Потому что субсидии из бюджета получаются в расчете на количество зарегистрированных жителей. Из этих же расчетов строят школы, детские сады, ФАПы, ДК и т.д.
Ну, и еще сюда же можно отнести так называемую дачную амнистию. Она тоже привела к некоторому количеству легализации частного сектора.
В нынешнем, 2025 году большинство долгостроев уже закончены и введены в строй. Та часть ИЖС, которую можно было относительно легко поставить на учет, уже построена. Льготной ипотеки практически нет. Застройщики начинают потихонечку разоряться. Вот новость:
В России начали массово банкротиться застройщики, пишут «Известия». В Екатеринбурге скоро станет банкротом ранее связанный с ПИК застройщик «Стройпроект групп». Он был одним из лидеров отрасли в Свердловской области, а сейчас на грани срыва проекта на 850 млн рублей.
В Ростове-на-Дону банкротом признан «Донстрой». Компания не смогла вернуть проценты по кредиту банку на 11 млн рублей. Та же ситуация произошла и с ООО «СТЭК», оно задолжало кредиторам 39 млн рублей.
В Чувашии банкротом признан «Регионстрой» из-за долга 42,6 млн рублей ипотечной корпорации республики. Во Владимирской области суд признал банкротом ЖК «Поколение», застройщик не смог сдать жилой комплекс на 18 этажей и оставил без жилья почти 600 дольщиков.
Есть еще одна жилищная программа, которая серьезно могла бы помочь и поднять показатели. Беда в том, что уж слишком плохо и топорно она работает. Это программа переселения из аварийного жилья. Но я уже писала, что Дом.рф, который отвечает за эту программу, слишком уж плохо работает. Отчего так — фиг их знает. То ли денег им мало выделяют, то ли действительно какой-то саботаж. У нас в Ленобласти отделение Дом.рф посадили чуть ли не в полном составе.
Ко всем остальным проблемам еще и демография поджимается. Сейчас в активную фазу вошло малочисленное поколение 90-х. Им бы и деток рожать, и квартиры покупать. Беда в том, что их слишком мало. И у молодой семьи может оказаться в собственности, реальной или ожидаемой, аж 4 квартиры. От бабушек и дедушек. Потому что это единственные внук и внучка. А если еще и тетки какие-то бездетные нарисуются, то и больше.
Причем можно, конечно, продать эти «бабушатники» и переехать в новое благоустроенное жилье. Только где его взять-то? В новой застройке нехватка школ, детских садов, поликлиник и т.д. Да и кому продавать? Старое жилье стоит сильно дешевле новостроек. Но ипотеку под него дают очень плохо. Да и цена этой ипотеки заоблачная нынче. И в ближайший год если опустится, то не сильно. Снижение ключевой ставки первое ожидается весной, а что-то посерьезнее — не раньше лета. Свободных денег, чтобы без кредита просто так расплатиться за квартиру, у большинства народа нет.
Да, могут, наверное, помочь программы реновации. Но вот в Москве она идет. Город большой. А в Питере, например, практически не идет. В старых районах нельзя просто строить высотные здания. В результате получается невыгодно. А вот небольшой город Луга в Ленобласти зато практически полностью перестраивают. Но причина такой щедрости — порт Усть- Луга, который только расширяется.
В большинстве городов, особенно малых, реновация практически невозможна. Дома, особенно хрущевки, рассчитанные на 50 лет эксплуатации, приходят в негодность. Возможность поменять жилье на новое ограничено различными факторами.
Что может в этом смысле делать правительство, чтобы сохранить темп ввода жилья?
1. Решить давно назревшую проблему ИЖС и СНТ. Когда в нашей стране стали активно раздавать земли под садоводства, обеспечить за городом полноценные городские условия было практически невозможно. Поэтому и был расчет, что земли под огород и дачу.
Сейчас ситуация изменилась. Скважины с насосами, различные локальные системы отопления на газу, мазуте, угле и даже специальных топливных брикетах и многое другое привело к буму капитального частного строительства. Еще и массовое распространение личного автотранспорта поспособствовало. А статус такого жилья остается по-прежнему дачный. Это не земли населенных пунктов, они не подвластны муниципалитетам и в целом висят на птичьих правах.
Кстати, Россию часто упрекают в том, что у нас слишком мало квадратных метров на человека. Если учитывать все дачные постройки, то может оказаться, что по квадратным метрам на человека мы уже давно впереди планеты всей.
2. Реновация за счет государства. Ну, то есть в Москве как было? Старые дома расселяли, жителям предоставляли новое жилье, а на месте старого застройщики возводили новые здания. И даже при условии предоставления жилья оказывались в серьезном плюсе. Процесс шел не за счет государства. А в большинстве других городов, особенно малых, именно государству за свой счет придется возводить новое жилье. Потому что там просто не найти столько новых покупателей, чтобы застройщикам отбить свои затраты.
Сразу скажу, что это, увы, не пройдет. Вопрос не в деньгах. Но вспомним пресловутый Дом.рф, который отвратительно работает. Надо менять всю систему. Это не только дорого, но и очень долго. И главное, не принесет серьезного эффекта увеличения квадратных метров. Там можно просто квартиру поменьше превратить в такую же, но побольше на несколько метров. Хотя для задачи ввода в эксплуатацию нового жилья без учета старого пойдет. Но по поводу этого варианта я сильный пессимист. Несмотря на ветшание жилищного фонда по стране.
3. Начать строить и раздавать социальное жилье. Для стариков, для малоимущих, многодетных и других социально незащищенных слоев общества. Тем более что запрос на такое жилье в стране есть давно. Это тоже может дать краткосрочный эффект увеличения квадратных метров на человека и ввода в эксплуатацию нового жилья. В конце концов, мы же социально ориентированное государство строим, верно? Однако если этот вопрос обсуждался в правительстве несколько лет назад, то в последние годы тема затухла. Похоже, власти пришли к консенсусу, что путь социального жилья не для нас.
Подвожу итоги. В ближайшие годы (не факт, что в этом году, но в следующем точно) нас ожидают очередные земельные реформы. И одновременно реформы муниципальные. Потому что мало поставить все это дачное жилье на учет, надо его еще как-то контролировать и обеспечивать благами цивилизации.
Ну, или в другом случае правительству придется отказаться от своих амбициозных планов ввода в эксплуатацию по 100 млн кв. метров жилья. Прямым строительством и продажей через ипотеку или за накопления граждан таких показателей не достичь. А отказаться они не могут. Жилье-то продолжает ветшать. Только вот беда, большинство жилья частное. И надо как-то выворачиваться из этой проблемы.
Ну вот как-то так. Всем информационной гигиены.