Одна из самых популярных тем в гражданском праве это проблема «переход права собственности». Переход права собственности — это присвоение прав на недвижимость новому собственнику. Эту проблему мы рассмотрим в самых популярных вариантах на сегодняшний день, на примере квартиры.
Для начала рассмотрим вариант купли-продажи недвижимости как самый распространенный вид перехода собственности. 2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о внесении изменений) которым внесены очередные изменения в статьи 24 и 30 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . После в вступления в силу данного закона сфера купли продажи-недвижимости разделилась на два вида. Один вид долевой переход права собственности, второй переход собственности от одного собственника другому.
Долевая собственность, это собственность оформленная на несколько владельцев . Пример супружеская пара приобрела квартиру и они вместе ей владеют по документам, то это долевая собственность . Если по документам один собственник но в квартире проживают супруги, это не долевая собственность а совместное ведение хозяйства. Так что если имущество по документам поделено на доли, сделку купли продажи может провести только Нотариус. Нотариус — это юридический специалист, обладающий государственными полномочиями для осуществления определённых видов юридических действий. И несмотря ,что нотариальные услуги не дешевы, на мой взгляд именно они дают максимальную документальную и юридическую чистоту сделок с недвижимостью
Если же по документа собственник один , то продажа недвижимости может проходить через частных юристов или агентства недвижимости. В данном случае цена зависит от того что за пакет услуг вы хотите. Если вам нужен просто договор на переход права собственности то стандартный договор и его составление в среднем стоит от 1500р и до 5000р все зависит от конторы в которую вы обратились. Напоминаю что по итогу вы получите договор который следует зарегистрировать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области через МФЦ или в филиале данной службы.
Если же вам хочется высказать свое желание и за вас все сделали, то этот вариант тоже предусмотрен агентством по подбору и продажи недвижимости. Обычно стоимость услуг агентства автоматически вшивается в цену квартиры которую покупают или продают, и также отдельно прописывается в агентском договоре. Ценник здесь не фиксированный но где-то от 50000 рублей и более. И не забываем что выгода приобретатель , он же в простонародии покупатель всегда должен оплачивать государственную пошлину за регистрацию права собственности.
VII. Размеры госпошлины за государственную регистрацию
прав собственности на недвижимое имущество
(квартиры, земельного участка и иного имущества)
1. Государственная регистрация прав, ограничений прав и обременений объектов недвижимости, сделок с объектом недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных пп 21, 22.1, 23 - 26, 26.1, 28 - 31, 61 и 80.1 п. 22 ст. 333.33 НК РФ:
- для физических лиц - 2 000 рублей;
- для организаций - 22 000 рублей;
Следующие изменения размеры госпошлин за сделки с недвижимостью планируются на 01.01.2025 ФЗ от 12.07.2024 N 176-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
Подытоживая вопрос купли-продажи вы должны помнить, что несмотря на каким бы вы способом не воспользовались переход права обязательно должен быть зарегистрирован.
Гражданский Кодекс РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Но купля продажа это далеко не единственный переход права собственности , существует еще такой вариант как дарении.
Дарение с13 января 2025 года договор дарения недвижимости между физлицами должен удостоверять нотариус Федеральный закон от 13.12.2024 N 459-ФЗ Данные поправки призваны предупредить возможные злоупотребления со стороны одаряемых, в т.ч. в случаях, когда даритель относится к социально незащищенным слоям населения.
На пример решила бабушка внуку подарить квартиру в Костроме , а сама в дом перебраться в п. Якшанга, она составляет договор дарения. Примечательно что в случае с завещанием квартира или дом перейдет в собственность другого человека только после смерти завещателя, и на него смогут претендовать и другие наследники, в частности те, кто имеет право на обязательную долю в наследстве.
В случае дарения одаряемы - новый собственник может пользоваться недвижимость после регистрации права собственности одаряемого в Едином государственном реестре недвижимости.
Гражданский Кодекс РФ Статья 572. Договор дарения
1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Наша старушка передает внуку имущество он его регистрирует на себя , и бабушка больше не имеет отношение к этой квартире. Между родственниками в основном эта схема работает идеально, главное не забывать, что это не завещание которое вступает в силу только на момент смерти. Дар это выражения воли человека и если бабушка подарит квартиру одному из 10 внуков , это ее желание.
Если вы решили заменить договор продажи договорам дарения, то подобную махинации не советую, мало того что сделка будет признана ничтожной - недействительной, вы можете получить очень неприятную статью уголовного кодекса РФ Статья 159. Мошенничество
В случае дарения также требуется оплата государственной пошлины.
Есть еще один способ перехода права «Договор пожизненной ренты ( с иждивением)» схожий чем-то с куплей продажей завещанием и дарением и но из-за своей рискованности его крайне редко применяют.
ГК РФ Статья 583. Договор ренты
1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Договор пожизненной ренты может быть с иждивением или без, часто выбирается одинокими пенсионерами, из-за предельно простых требований. Пенсионер получает определенную сумму или уход или еще что-то до конца жизни, а тот кто оказывает эти услуги после смерти пенсионера становится собственником не движимости. Договор пожизненной ренты с иждивением то пенсионер так и останется проживать в квартире до конца своих дней. Договор пожизненной ренты простой предусматривает просто содержание и оказание услуг в замен на квартиру.
Договор пожизненной ренты можно заключить между родственниками. Родители могут заключить договор ренты с детьми, дяди и тети — с племянниками, бабушки и дедушки — с внуками. Между супругами договор ренты не возможен, исходя из положений семейного и гражданского кодекса. Данный вид перехода права имеет очень много нюансов и всех их не опишешь . И этот вид договора регистрируется только нотариально , поэтому вы всегда можете обратится а консультацией к нотариус
Ко всему выше сказанному чтобы продать имущество или подарить его находясь в браке требуется нотариальное согласие супруга, оно всегда платное.
Также собственность можно завещать, но завещание пока живо лицо которое завещает имущество можно оспорить, можно отозвать, также в некоторых случаях суды вносят изменения в этот документ исходя из требований семейного кодекса и гражданского. Пример мужчина все завещал своему брату, а сам имел на попечении не совершеннолетнего ребенка. Тогда суд будет вынужден внести изменение в завещание. Также завещание должно иметь составлено в письменной форме без давления угроз и т.г далее. Завещание имеет минус это вступление в права , и то что в силу оно вступает после смерти завещателя. Но при этом завещание также как и договор дарения дает владельцу недвижимости полную свободу на передачу имущества любому лицу. Тем самым фиксируя прямое волеизъявление, например у семейной пары было трое детей, и бабушка решила все завещать старшему, внуку и этим самым она выразила свою волю. Если мы берем прямой переход права после смерти то имущество будет делится между супругом если он жив и детьми. Поэтому четкое определение воли убирает излишние разногласия между теоретическими по закону наследниками.
Так же с 2019 года граждане могут также заключать наследственный договор, а супруги в свою очередь составить совместное завещание. Увы данный тип перехода права на моей практике не встречался и по нему еще не так много написано юридических практик. Оба эти вида перехода права оформляются только через нотариат.
Подытоживая данную статью, напомню, что в пример мы брали квартиру с идеальными документами, и без прочих юридических нюансов. А так же в данном примере подразумевается, что сделка проходит между дееспособными совершеннолетними людьми, и имущество не имеет каких либо юридических обременений. Но прежде чем сделать столь ответственный шаг в жизни проведите консультацию с юристом или нотариусом , или посетите несколько агентств недвижимости.
Если вы хотите передать недвижимость между родственниками я все-таки считаю оптимальным вариантом дарение, если вам оказывают услуги и вы хотите отблагодарить человека то это тоже дарение. Если вам не нужна эта недвижимость то ее лучше продать, но если вы пожилой человек то не лишнем будет задуматься об договоре ренты. Ну а если вы хотите обеспечить будущее кому-то из родственников, то самый оптимальный вариант завещание. Главное прежде чем вы решитесь на любой шаг дополнительно проконсультируйтесь, цены на услуги увы меняются довольно часто.