Средняя стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в регионе Большой Ялты (Республика Крым) в декабре 2024 года составила 1664,9 тыс. руб. за сотку. Такие результаты показало маркетинговое исследование рынка земельных участков в Крыму, проведённое в 2024 году специалистами маркетингового агентства "Маркет-Крым".
В то время как федеральные СМИ утверждают, что за 2024 год цена сотки земельного участка в среднем по Российской Федерации увеличилась на 25%, до 243 тыс. рублей., южная столица показала ценники соразмерные столичным (г. Москва - 1100 тыс. руб. за сотку). Если в декабре 2023 года средняя стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Ялте составляла 1186,6 тыс. руб. за сотку, то к декабрю 2024 года средний ценник за сотку вырос до 1664,9 тыс. руб. за сотку.
Годовой прирост стоимости ялтинской земли в 2024 году составил 40,3%. При этом объём предложения снизился на 41.6%.
Средние цены и другие индикаторы рынка земли в различных населённых пунктах Ялтинской ривьеры можно посмотреть в следующей таблице. Ну а тех, кого интересуют детали, приглашаем читать далее.
На следующем графике можно увидеть средние цены на сотку земли под ИЖС в наиболее популярных у туристов муниципалитетах Большой Ялты.
Первое, что бросается в глаза в раскладе средних цен на землю, это то, что лидером в цене является ни сам город Ялта, который с показателем в 2117,2 тыс. руб. за сотку находится только на третьем месте в ценовом рейтинге населённых пунктов Ялтинской ривьеры. На втором месте с двое большим ценником в 4253,6 тыс. руб. за сотку расположился посёлок городского типа Массандра. А лидером в ценовом рейтинге в IV квартале 2024 года стал посёлок городского типа Ливадия - 4932,3 тыс. руб. за сотку.
Почему сам город Ялта в вопросе цен на землю оказался в 2 раза дешевле подчинённых ему пгт. Массандра и пгт. Ливадия расскажем чуть дальше. Для понимания процесса рассмотрим структуру предложения на рынке ИЖС земель ялтинского региона.
Больше всего коттеджной земли продаётся непосредственно в городе Ялта: 103 из 478 предложений о продаже, выявленных в IV квартале экспертами маркетингового агентства "Маркет-Крым" или 15% общей площади. На втором месте пгт. Виноградное - 11%. Третью строчку по объёмам предложения на рынке земли с показателем в 9% занимает пгт. Восход.
Отметим, что положительную ценовую динамику за 2024 год показали средние цены по большинству населённых пунктов Ялтинского горсовета. Отдельные посёлки так вообще показали прирост в 200%-300%, что явно невозможно в текущей экономической ситуации. В минус ушёл разве что пгт. Гурзуф, на который приходится 7% предложения на рынке южнобережной земли.
Да и изменение объёма предложения оказалось не столь однозначным. Несмотря на то, что в целом по ялтинскому региону объём предложения за год сократился на 41,6%, по отдельным поселковым советам зафиксирован даже многократный рост предложения. Это про пгт. Гаспра, Никита и Восход.
Из 2 крайних графиков можно сделать вывод, что рост средней цены скорее говорит не об общем повышении ценника, а о вымывании с рынка наиболее дешёвых предложений, то есть о наличии спроса в низком ценовом сегменте. Правда этот ценовой сегмент является низким по меркам курортной Ялты, а совсем не по Российской Федерации в целом.
Также отметим, что количество предложений о продаже земли в населённых пунктах Большой Ялты относительно невысоко и сильно зависит от времени года. Летом на энтузиазме от туриста цены повышают, а зимой оптимизм несколько спадает. А потому показываем ещё и среднегодовую стоимость, которая всё же несколько отличается от зимней статистики меньшим разбросом цен между различными посёлками. По крайней мере между тройкой лидеров.
В целом в течении 2024 года на территории Большой Ялты земельный участок со средней по региону площадью в 11,8 соток и среднегодовой стоимостью в 1,425 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 16,768 млн. руб.
Правда это усреднённая цена. Да и, изучая предложение на рынке земли, в очередной раз приходишь к выводу, что средние цены в каждом отдельном квартале- дело крайне условное. Если в классических материковых регионах цена на участки уменьшается кольцами в зависимости от удалённости от города, то в Ялте участки на одной и той же улице могут различаться по цене в несколько раз. Цена сильно зависит от вида на море в первую очередь, и уже только потом от наличия подъездных путей, коммуникаций, наличия инфраструктуры и всего прочего, что обычно определяет цену на землю.
Тем не менее покажем годовую динамику по наиболее представленным на рынке земли населённым пунктам Большой Ялты, поскольку многие из продавцов земли не могут сложить цену. В особенности те, кто проживает в других регионах, а заветные прибрежные сотки купил в инвестиционных целях (для дальнейшей перепродажи)
В течении 2024 года непосредственно на территории города Ялта земельный участок со средней по городу площадью в 9,2 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,836 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 16,932 млн. руб.
В течении 2024 года на территории пгт. Виноградное земельный участок со средней по посёлку площадью в 35,6 соток и среднегодовой стоимостью в 561 тыс. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 19,963 млн. руб.
Впрочем для пгт. Виноградное средние значения сильно подпорчены рядом крупных (около 1 га) земельных участков, которые в период украинской юрисдикции региона были переведены в ИЖС из земель сельскохозяйственного назначения и выставлены на продажу целиком в расчёте на девелоперов, которые приобретут такой земельный участок под строительство коттеджного посёлка закрытого типа. Выставляются на продажу такие участки по ценам значительно ниже средних, что явно видно по резким минимумам на представленном графике. В обзорах цен 2025 года для объективности картинки обязуемся фильтровать участки площадью более 20 соток, но пока так.
В течении 2024 года на территории пгт. Восход земельный участок со средней по посёлку площадью в 10,8 соток и среднегодовой стоимостью в 1,545 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 16,678 млн. руб.
В течении 2024 года на территории пгт. Никита земельный участок со средней по посёлку площадью в 16,2 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,214 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 19,692 млн. руб.
В течении 2024 года на территории пгт. Гаспра земельный участок со средней по посёлку площадью в 7,7 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,268 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 9,711 млн. руб.
Отметим, что пгт. Гаспра со знаменитым Ласточкиным гнездом является посёлком с преимущественной застройкой многоквартирными домами и крупных земельных участков под ИЖС здесь не найти.
В течении 2024 года на территории пгт. Кореиз земельный участок со средней по посёлку площадью в 13,2 сотки и среднегодовой стоимостью в 0,866 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 11,443 млн. руб.
На территории данного посёлка городского типа продаётся значительное количество участков площадью до 20 соток новой нарезки, что обуславливает относительно низкую по ялтинским меркам среднюю стоимость сотки земли.
В течении 2024 года на территории пгт. Гурзуф земельный участок со средней по посёлку площадью в 14,1 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,381 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 19,527 млн. руб.
В течении 2024 года на территории города Алупка земельный участок со средней по городу площадью в 10,9 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,384 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 15,121 млн. руб.
В течении 2024 года на территории пгт.Массандра земельный участок со средней по посёлку площадью в 12,1 сотки и среднегодовой стоимостью в 3,248 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 39,427 млн. руб.
Отметим, что по итогам 2024 года Массандра находится на втором месте по стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Ялтинском регионе.
В течении 2024 года на территории пгт. Ливадия земельный участок со средней по посёлку площадью в 20,7 сотки и среднегодовой стоимостью в 3,8 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 78,749 млн. руб.
По итогам 2024 года пгт. Ливадия является лидеров по стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в Ялтинском регионе, однако большинство участков продаваемых в пределах Ливадийского поселкового совета имеют площади явно избыточные для строительства собственного коттеджа, а выставлены на продажу в расчёте на застройщиков, которые будут готовы приобретать такие земельные участки под строительство многоэтажных жилых домов или комплексов апартаментов.
На этом населённые пункты с относительно большим (более 10 штук) количеством предложений о продаже на территории подчинённой Ялтинскому горсовету заканчиваются и начинаются преимущественно удалённые от Ялты поселковые советы. Это населённые пункты, которые лежат западнее горы Кошка (начиная с Симеиза и заканчивая Форосом), а также посёлки, расположенные на высокогорье, и соответственно на значительном удалении от моря.
Тем не менее, полагаем, что и такая информация найдёт своего потребителя.
В течении 2024 года на территории пгт. Краснокаменка земельный участок со средней по посёлку площадью в 9 соток и среднегодовой стоимостью в 0,768 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 6,943 млн. руб.
Это один из 3 наиболее дешёвых населённых пунктов Ялтинского городского совета, а низкая стоимость земли здесь обусловлена значительным отдалением от моря
В течении 2024 года на территории пгт. Симеиз земельный участок со средней по посёлку площадью в 11,2 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,359 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 15,203 млн. руб.
Несмотря на значительно удаление собственно от Ялты, Симеиз сам по себе является посёлком с развитой курортной инфраструктурой включая Аквапарк и значительным количеством малых средств размещения.
В течении 2024 года на территории с. Оползневое земельный участок со средней по селу площадью в 6,5 сотки и среднегодовой стоимостью в 0,891 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 5,804 млн. руб.
На ценах сказывается отдалённость от основного жилого массива города Ялта
В течении 2024 года на территории пгт. Парковое земельный участок со средней по посёлку площадью в 5,8 сотки и среднегодовой стоимостью в 1,052 млн. руб. за сотку обошёлся бы покупателю в 6,137 млн. руб.
Относительно данного населённого пункта стоит отметить, что на продажу выставляются и совершенно крошечные участки (менее 1 сотки), которые на практике оказываются совсем не землями ИЖС, а участками гаражного назначения.
Впрочем такая тенденция характерна не только для Паркового, но и в целом наблюдается по большинству населённых пунктов Большой Ялты. Ограниченные возможности для жилищного строительства, обусловленные сложным горным рельефом Южного берега Крыма, ограничивают и предложение на рынке земельных участков под ИЖС. В результате сейчас на продаже стоят участки, на которых в позднесоветский период самовольно ставились гаражи и сараи. В украинский период такие земли были узаконены по легальным и не очень схемам, а теперь выставляются на продаж как участки под индивидуальное жилищное строительство под девизом: "Вид на море рано или поздно найдёт своего покупателя".
Возвращаясь к годовым изменениям цена на землю в 2024 году и резюмируя вышесказанное, можно утверждать, что несмотря на общий рост средней цены (+40,3%) на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство на территориях, подчинённых Ялтинскому городскому совету, столь же значительное снижение объёма предложения на рынке (-41,6%), указывает не на общий рост цен, а на вымывание с рынка наиболее ликвидных участков, продаваемых в низком (по южнобережным меркам) ценовом сегменте. В то же время наиболее дорогостоящие (видовые) земельные участки и участки со значительными площадями (продаваемые в расчёте на крупные строительные проекты) в условиях высокой учётной ставки ЦБ остаются невостребованными на рынке.