Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ в их состав входят:
- сельскохозяйственные угодья;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, агролесомелиоративными насаждениями, агрофитомелиоративными насаждениями, водными объектами;
- объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- нестационарные торговые объекты;
- жилые дома, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения — это порядок использования и охраны земель, предназначенных для нужд сельского хозяйства. Он регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Выделяют следующие особенности данного правового режима, к ним относятся:
1. Сохранение целевого использования участков, т.е. собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
2.Прямой запрет на смену целевого назначения или разрешенных способов использования в законодательстве нет, за исключением продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу, поэтому они признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции.
3. Установление граничной площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории муниципального района/округа, которые могут находиться в собственности одного лица (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это означает, что максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории, не может быть меньшим 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий соответствующего района или округа. Ограничение определяется региональным законом и действует в момент предоставления и (или) приобретения земельных участков.
4. Возможность установления минимальной площади участков сельскохозяйственного назначения региональным законом - это право, а не обязанность региональных властей, что предусмотрено пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям. Они могут обладать такими участками только на праве аренды. Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний.
6. Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельскохозяйственных угодий на случай их продажи. Это означает, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов, их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем. Отчуждать участок по цене, равной или превышающей указанную в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если этот срок прошел, необходимо повторное уведомление. Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, является недействительным.
Земли сельскохозяйственного назначения характеризуются общеправовым, особым и специальным правовым режимом:
Общий режим распространяется на все категории земель, которые используются по сельскохозяйственному назначению, то есть по своему основному целевому предназначению. Например: собственники сельскохозяйственных земель обязаны проводить мероприятия по сохранению почвы и повышению ее плодородия, защищать землю от водной и ветровой эрозии, заболачивания, иссушения, уплотнения, загрязнения.
Особый правовой режим распространяется на земли, которые используются только для сельскохозяйственных целей. Например: сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Специальный правовой режим применяется в отношении земель, которые истощены или вовсе деградировали. Он применяется с целью их восстановления, чтобы не допустить дальнейшего разрушения.
Значимость правового режима земель сельскохозяйственного назначения заключается в:
1.Защите земель от негативных последствий ненадлежащего использования. При неправильной эксплуатации в структуре земель могут произойти значительные изменения, например, снизиться качество почвы и плодородие земли, произойти загрязнение и истощение.
2.Обеспечении продовольственной безопасности государства. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения гарантирует продуктовую защищенность страны.
3.Сохранении и повышении плодородия почв. Собственники сельскохозяйственных земель обязаны проводить мероприятия по сохранению почвы и повышению ее плодородия, защищать землю от водной и ветровой эрозии, заболачивания, иссушения и т. д..
Таким образом, правовой режим земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ряд особенностей в отношении их использования и продажи, а также регулирует состав субъектов, которые могут иметь права и обязанности в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения.