«Хорошее жильё в рекламе не нуждается — оно само себя продаёт»: но на самом деле это расхожее мнение не имеет никакого отношения к действительности. Конечно, при выборе квартиры покупатель в первую очередь интересуется площадью и ценой, но и состояние объекта его тоже волнует.
За миллионы лет эволюции мозг человека натренировался реагировать на красоту приятными эмоциями, а на безобразное — брезгливостью. И это первая, пусть и не всегда иррациональная реакция играет важную роль, так как отвечает за мнение о том или ином предмете, человеке или явлении при знакомстве с ним. А значит, практически каждой квартире нужна предпродажная или предарендная подготовка для создания привлекательного образа в глазах покупателя.
Подтверждение тому — история руководителя собственного агентства недвижимости Алины Репиной, которая пропускает через хоумстейджинг каждый объект перед его продажей. Она утверждает, что вложения даже в пределах 100 000 ₽ кратно окупаются и позволяют продать квартиру быстрее.
Как это работает, Алина рассказала на реальном примере.
Стоит ли продавать дёшево, если к квартире нет интереса
В июле этого года бывшая коллега обратилась ко мне за советом. Оказалось, она уже два месяца продаёт квартиру, и за это время ей никто не заинтересовался, кроме соседа, который готов купить, но по неприлично низкой цене. От отчаяния хозяйка уже подумывала согласиться, но сначала решила посоветоваться со мной. Желание помочь человеку, а также профессиональное любопытство заставило меня заглянуть в объявление. Открыв его, я поразилась...
Коллега продавала «парадную» стометровую сталинку с высокими (3,2 м) потолками, родными деревянными дверями и потолками, с огромным квадратным холлом на входе и тремя балконами. И расположение удачное — в семи минутах от метро «Беговая». Не квартира, а дворец.
Но статистика просмотров говорила, что эту красоту смогли разглядеть немногие. Видимо, их взгляд сфокусировался на «ложке дёгтя»: двух окнах на Третье транспортное кольцо, деревянных перекрытиях 1938 года и целом наборе усложняющих дело юридических аспектов.
Что же, задача интересная, берусь за дело. В первую очередь я предложила собственнице переупаковать квартиру и запустить продажу с чистого листа.
Исходные данные
К нашему приходу квартиру уже расхламили и вывезли всё, кроме дореволюционного трюмо в холле и кухонной мебели. С одной стороны, всё правильно — перед продажей от старых вещей нужно избавиться. С другой — тотальной пустотой покупателя тоже не завлечь, поэтому мы решили добавить мебели.
Но сначала оценили прочие характеристики и поняли, что проводка в квартире комбинированная — что-то осталось ещё с советских времён, а что-то переделали в 2000-х. Натяжные потолки, гипсокартонные стены с изрядной кривизной и пластиковые окна тоже появились в квартире в начале этого века. В таких условиях лучше было сделать капитальный ремонт, но, учитывая его заоблачную стоимость в 5 000 000 ₽ по самым скромным подсчётам, эту идею отмели. Решили делать так, чтобы у квартиры был более опрятный вид, покупателю было приятно в неё заходить и при необходимости он мог пожить в ней пару месяцев до ремонта.
От каких переделок отказались, а какие сделали
Установив бюджет в 100 000 ₽, сразу отказались от дорогостоящих работ:
- Не стали циклевать пол. Конечно, очень хотелось, но цена в 40 000 ₽, не считая материалов, остановила.
- Отказались от демонтажа натяжных потолков. Конечно, это было бы идеально, но потянуло бы за собой реставрацию скрытой за ним родной лепнины, что тоже никак не вписывалось в бюджет.
- Даже не стали думать в сторону замены окон, кухни и санузлов.
Зато в наш скромный бюджет вписались следующие работы:
- Подклеили, где было нужно, виниловые обои и покрасили их в нейтральный белый цвет. Несмотря на свой преклонный возраст почти в четверть века, они на удивление неплохо держались.
- Поклеили и покрасили обои одной из комнат, где на двух стенах осталось ещё советское покрытие. Раньше его скрывали шкафы до потолка, но когда их вывезли, интерьерная «дыра» проявилась.
- Покрасили потолки и двери в белый. Бригада маляров с профессиональным краскопультом сделала это за четыре дня.
- Переделали холл на входе. Вообще, он меня очень печалил, ведь это первое, что видит покупатель в квартире, но вот пол… Дело в том, что он был разделён на две зоны: со стороны комнат лежал паркет из тонких плашек, а слева — керамическая плитка начала этого века. Мне хотелось как-то их соединить и сделать помещение более опрятным. Пришлось красить всё в один цвет — не было выбора. Долго подбирали тон и в итоге остановились на насыщенном синем — оттенок Indigo от Tikkurila. Он оказался прекрасен!
- Покрасили кухонные шкафы и комод в синий цвет — в поддержку пола в холле. Я лично потратила на это две ночи. Хотела ещё перекрасить кафель в санузлах, но на это не хватило ни сил, ни бюджета.
Как же я была рада этим переделкам! Благодаря им квартира буквально задышала свежестью, и из неё не хотелось уходить.
Какой мебелью и декором дополнили интерьер
Итак, стены, полы и потолок мы освежили. Пришло время заняться обстановкой для фотосессии. Для неё мы:
- Купили за 5000 ₽ не новый, но вполне приличный диван, который неплохо смотрится на фотографиях.
- Привезли с другого объекта декор, торшер, ковёр, стол и стулья на кухню.
- Купили гортензию на распродаже. Она была очень красивой, но прожила недолго, даже несмотря на обильный полив.
Вся переделка у нас заняла неделю. В финале мы сделали новые фото в солнечный день на закате. Снимали на телефон, так как «ламповая» мобилография лучше всего подходит для таких убитых квартир.
Какие результаты это дало
Мы разместили объявление, и на нас обрушился шквал запросов на просмотры. Через день по два-три показа. И это летом, в мёртвый сезон! В общей сложности мы провели 62 показа. Квартиру неоднократно хотели снять в аренду как обычные жильцы, так и киношники. Ей даже интересовался один известный режиссёр.
К середине сентября, за два с половиной месяца, мы нашли покупателя на очень выгодных для нас условиях. Чтобы вы понимали, по той же цене, что и аналогичная квартира в этом доме, но с ремонтом. Мы уже даже получили задаток и начали готовиться к сделке, но, увы, она не состоялась по техническим причинам со стороны покупателя. Зато нашей собственнице по соглашению сторон отошёл задаток, полностью компенсирующий затраты на ремонт.
Мы вернули квартиру в продажу и на первом показе нашли своего покупателя. Он пробыл на объекте пять минут и сразу принял решение, сказав: «Это моя квартира мечты! Она как из романов Булгакова». Не буду описывать, как долго и мучительно мы выходили на сделку с участием двух банков, но получилось — жильё нашло человека, которому в нём всё нравится. Не согласись собственница на переделку, неизвестно, каков был бы исход.
Каждой квартире свой покупатель
Мне всегда радостно, когда квартиры с характером находят тех, кто сможет их по достоинству оценить. И огорчаюсь, когда в сталинке делают хай-тек. Многие люди не понимают, что лепнина — это не проблема, которую надо устранять, а настоящий подарок судьбы, что у жилья с историей своя атмосфера, которой нужно наслаждаться.
В Москве много мест, где можно поставить новые двери. И мало — где от этого лучше воздержаться. Я знаю, что никто никому ничего не должен, но мне бы хотелось, чтобы исторические квартиры покупали только те, кто их по-настоящему ценит и любит.
Фотографии: Алина Репина