С каждым годом все больше объектов недвижимости реализуется на торгах в связи с запусками исполнительных производств. Что такое обращение взыскания на имущество, как это связано с торгами и какие особенности обращения взыскания на заложенное имущество возникли в 2024 году, рассмотрим в этой статье.
В 2023-2024 гг ипотека стала более доступной для граждан РФ, и кредиты выдаются физическим лицам без полного анализа их финансовой состоятельности и оценки риска невыплат. Как последствие, физические лица не справляются со своими обязательствами и образуются долги — что и провоцирует запуски исполнительных производств и обращение взыскания на заложенное имущество должников.
Ситуацию усугубляет экономическое положение страны, СВО, и по всем прогнозам имущества, реализуемого на торгах, будет еще больше.
Итак, что такое обращение взыскания на имущество должника? Это исполнение судебного акта, при котором должник обязуется уплатить деньги или передать активы в счет своего долга.
Согласно статье 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или передачу взыскателю либо принудительную реализацию — в том числе через торги.
Также есть и внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество (ст. 349 ГК РФ), в таком случае реализация осуществляется на основании соглашения сторон. Но не стоит забывать об имуществе, на которое взыскание может быть обращено только по судебному решению (ч.3, ст. 349 ГК РФ).
Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Как обращение взыскания на заложенное имущество реализуется через имущественные торги, рассмотрим на примере должника, который перестал платить за ипотеку:
- Должник берет в ипотеку квартиру.
- Должник начинает накапливать долги — например, не платит за ипотеку более 3 месяцев. И накопил долгов на сумму более чем 5% от стоимости заложенного имущества (этот критерий установлен п.1 ч.2 с.348 ГК РФ, ч.1 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)
- Представитель банка-залогодержателя, в котором выдана ипотека, пытается связаться с должником и проинформировать его о рисках в случае неуплаты.
- Должник игнорирует звонки от банка.
- Представитель банка подает документы в суд, чтобы вернуть банку деньги.
- Суд запускает процесс обращения взыскания на квартиру, вынося соответствующее решение, принимая обеспечительную меру по ходатайству истца в виде ареста и/или запрета на совершение регистрационных действий.
- Судебные приставы проводят подготовительные меры, организатор торгов размещает квартиру на торгах.
- Имущество реализуется на торгах, полученные от продажи деньги перечисляются в Росимущество.
- Часть денег перечисляется банку (сумма долга), оставшаяся сумма (превышающая сумму долга) перечисляется должнику.
Я участвую в торгах по арестованному имуществу более 5 лет: выигрываю и выкупаю имущество для своих клиентов. Плюс такой сделки — имущество чаще всего покупается по цене ниже рыночной, и при перепродаже клиенты могут заработать больше денег, чем в случае покупки и перепродажи имущества с открытого рынка. Либо клиенты могут использовать это имущество для своих нужд, либо сдавать в аренду, получая пассивный доход.
Однако на своем опыте я выявила некоторые особенности в процессе обращения взыскания на заложенное имущество:
- В случае, если залогодержателем является не банк, а физическое лицо, проблематично оформить заявление совместно с физическим лицом для регистрации права собственности (согласно ст. 50 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В случае с банком нетрудно договориться о том, чтобы их представитель присутствовал при подаче заявления. Однако гораздо сложнее найти контакты залогодержателя — физического лица, договориться с ним о совместной подаче заявления и о присутствии в момент подачи заявления.
Решение: при анализе лота поискать контакты/информацию о залогодержателе и попробовать пообщаться с ним до торгов. Если контактов нет, или предложены невыгодные условия — закладывать время на решение этого вопроса в судебном порядке.
- Организаторы торгов злоупотребляют, выбирая для проведения торгов электронно-торговые площадки с большим вознаграждением. Часто бывает такое, что победитель торгов согласно извещению вынужден платить до 20% от стоимости имущества. А если стоимость имущества исчисляется миллионами рублей, то вознаграждение — соответствующее. Мы, участники торгов. буквально «дарим» свои деньги.
Решение: урегулировать законами размер вознаграждения.
- В торгах по арестованному имуществу снятием обременений занимается тот, кто выкупил имущество с торгов (в данном случае я). И это сильно пугает участников торгов, потому что взаимодействие с приставами может затянуться на несколько месяцев (иногда и на годы).
Решение: внести в законодательство изменения, чтобы Росреестр сам снимал аресты и обременения для таких объектов по заявлению победителя торгов.
- Не всегда возможно узнать достоверную информацию о зарегистрированных лицах. И в целом торги по продаже арестованного имущества не всегда предполагают наличие данной информации. Приходится «вычислять» прописанных и проживающих через соседей, через управляющие компании и прочие каналы.
Решение: обязать судебных приставов и конкурсных управляющих собирать и предоставлять достоверную информацию о зарегистрированных в объекте недвижимости.
Но самая главная проблема, которая выявилась на моем опыте — это оспаривание сделок в связи с мошенничеством. Раскрою тему на конкретной ситуации.
На торгах по арестованному имуществу я выкупила квартиру в Домодедово. И в момент подачи иска о выселении должницы, после регистрации права собственности, я узнаю об иске на оспаривание договора купли-продажи, поданном должницей в адрес предыдущей собственницы.
Предыдущая собственница «под мошенническими воздействием» отдала мошенникам 400.000 руб, продала квартиру должнице и полученные деньги тоже перевела мошенникам. Договор купли-продажи был составлен в соответствии с правилами и подписан лично обеими сторонами в Сбербанке.
Должница подала иск о выселении и прекращении права пользования, что является основанием для снятия с регистрационного учета первой собственницы, и началось рассмотрение дела в суде. Первой собственницей был подан встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска и удовлетворил первоначальный иск должницы, выселив первую собственницу и прекратив её право пользования жилым помещением.
Должница на фоне происходящего не платила за ипотеку, Сбербанк подал на обращение взыскания, квартира попала на торги и мы ее выкупили, вовремя не разглядев все эти спорные моменты.
В итоге суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, отказал в снятии с регистрационного учета и выселении первой собственницы и признал договор купли-продажи между женщинами недействительным — чтобы вернуть квартиру первой собственнице.
Торги могут признать недействительными, а я могу лишиться квартиры, которую законно выиграла на торгах.
В 2024 году в торгах участились случаи оспаривания торгов из-за мошеннических схем, и это стало проблемой, отпугивающей как новых участников торгов, так и действующих.
Решением этой проблемы вижу тщательный анализ лота со стороны участников торгов, а со стороны законодательного регулирования — страхование таких сделок государством. В настоящий момент возможно страхование таких сделок со стороны победителя торгов в общем порядке, но это возлагает на победителя торгов дополнительные затраты. А также полагаю, что не каждая страхования организация согласится застраховать такую сделку, нужно будет ещё поискать.