Александр и Анастасия купили земельный участок на котором был построен жилой дом, но в договоре купли-продажи они его не указали. И вот уже несколько лет дом оформить в собственность они не могут Росреестр выдаёт приостановки и отказы.
Основной вопрос - а вы знаете, как обманывают продавцы и риэлторы покупателя и как обезопасить себя от возможной мошеннической схемы? Скорее всего нет так как с покупкой и продажей недвижимости вы сталкиваетесь крайне редко и не отслеживаете изменения в Законодательстве.
Как сейчас продают земельные участки и дома
Бывают ситуации, когда продавец просит указать в договоре купли-продажи только земельный участок без расположенного на нём дома или других построек. Это делают для того, чтобы не платить налог с продажи. Но бывают ситуации, когда продавец и риэлтор специально просят не указывать в договоре данные о доме так как он не оформлен в собственность и более того его невозможно оформить в собственность о чём они умалчивают. Вам могут сказать, что дом или другие объекты недвижимости не оформляли в собственность так как не хотят платить налог, а вы якобы после сделки без проблем эти постройки зарегистрируете, но фактически после сделки вы не сможете стать законным собственником, расположенной на земельном участке недвижимости. В данной ситуации не важно кто вам продаёт дом частное лицо или юридическое в том числе ИП (застройщик) и там и там могут умолчать и вы купите кота в мешке.
Кстати, в настоящее время продать земельный участок без межевания и постройки, которые расположены на нём без координирования не получится. Данные объекты должны отображаться на кадастровой карте.
Застройщики могут не оформлять право собственности на построенный жилой дом, чтобы не платить за него налог, но перед сделкой его регистрируют и дальше уже продают покупателю. В такой ситуации уже есть гарантии приобрести ликвидный и чистый объект особенно, если он оформлен в собственность на основании согласованных Уведомлений о планируемом и завершённом строительстве. Если же жилой дом оформлен по Дачной амнистии есть риск купить проблемный объект, поэтому обязательно запрашивайте ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), чтобы проверить возможные охранные зоны и обременения.
5 ошибок, которые допускают покупатели загородной недвижимости
- Верят словам продавца и риэлтора. Вас могут вводить в заблуждение, обещать, говорить, что всё в полном порядке, но фактически вас просто заговаривают и психологически продавливают на то, чтобы вы согласились и вышли на сделку.
- Не запрашивают полный пакет документов на продаваемые объекты недвижимости. Выписок из ЕГРН не достаточно, чтобы убедиться в том, что объект недвижимости юридически правильно оформлен и после сделки не будет проблем.
- Не проверяют правильность межевания земельного участка. Земельный участок может быть отмежёван неправильно и границы по факту и по забору не будут совпадать так же может оказаться, что в заборе земли меньше или больше, чем по документам, а так же участок может оказаться вообще в другом месте, а не там, где его показали.
- Не прибегают к помощи юриста или кадастрового инженера, а верят банку, риэлтору, нотариусу и продавцу. Ни кто из них не проверяет технические нюансы и ни кто не из них не будет нести ответственность за то, что вы купили земельный участок, который подлежит изъятию или же попадает в охранную зону, где строительство запрещено.
- Покупают земельный участок без построенных на нём и не оформленных в собственность объектов недвижимости. При таком варианте регистратор может приостановить сделку пока в договор купли-продажи не внесут данные о всех объектах, которые расположены на земельном участке и которые подлежать обязательной регистрации права собственности. Так же может оказаться, что оформить их невозможно.
Что за ситуация у Александра и Анастасии
В ситуации Александра и Анастасии получилось так, что они купили земельный участок на котором расположен дом блокированной застройки. Данный жилой дом располагается на четырёх земельных участках и разделён внутренней планировкой на четыре отдельные квартиры. Разрешённое использование земельного участка "для дачного строительства", соответственно зарегистрировать право собственности на свою купленную часть даже по Дачной амнистии не получится. А если по русски, то Александру и Анастасии впарили земельный участок без оформленного дома, который оформить в собственность не получится.
Построенный дом по факту является многоквартирным и его должны были оформлять путём получения разрешения на строительство, а так же изменить вид разрешённого использования на правильный.
Знаете в чём проблема?
А проблема в том, что Александр и Анастасия попались на то, что им предложили и они купили земельный участок по цене земли и дома без предварительной проверки чистоты объектов у юриста или кадастрового инженера. Жить можно пока не прийдёт предписание о том, что земельный участок используется не по назначению и что дом построен с нарушением и подлежит сносу. Если к тому времени право собственности на дом не будет оформлено его снесут и ничего компенсировать не будут.
Что делать?
Один из вариантов это оспаривать сделку так как по факту им продали земельный участок с домом, который оформить нет возможности и получается, что продавец об этом умолчал и в договоре об этом нет ни слова, если только перед подписанием договор не подменили, а такое тоже встречается.
Ну или ещё один вариант - это сидеть и ничего не делать. В доме сделать внутреннюю отделку и жить в нём, а если начнутся суды попытаться отстоять право и признать собственность.
На соседних земельных участках есть такие же или похожие дома, где отдельные части или квартиры оформлены в собственность, но это было в 2021 и в 2022 годах прошло уже более 4 лет и за это время законодательство поменялось, а местные органы власти стали более тщательно следить за тем кто и что строит на земельных участках.
Подпишитесь на мой канал и поделитесь своим мнением в комментариях.
💡Совет: перед покупкой загородного земельного участка с домом или же без обязательно проверьте его согласно Чек-Листа, а так же обратитесь к кадастровому инженеру или земельному юристу!
📝Заказать консультацию или работы (Москва, Московская область).
Прочитать ещё:
Смотрите мои подкасты: