(осложнения после приватизации переходят в хроническую форму)
Никто не застрахован
Технологии изъятия недвижимого имущества для государственных нужд отработаны, с учетом особенностей каждого региона, в зависимости от характера каждой государственной программы, под которую производится принудительное изъятие. Возражать против уже принятого властями решения и добиваться его отмены бессмысленно: недвижимость у вас отбирают для государственных нужд. Следовательно, всё закончится принудительным изъятием, а «круговая оборона» приведет к вашей административной или уголовной ответственности. С учетом этого, постараюсь сообщить подписчикам наиболее полезную информацию на тот случай, если они, вместе со своей недвижимостью, волею судеб, оказались препятствием для реализации какого-нибудь регионального проекта. Искренне желаю, чтобы ничего подобного в вашей жизни никогда не происходило.
Некоторые рассуждения, которые есть в статье, могут использоваться заинтересованными лицами по судебным делам об отмене результатов приватизации, на стадии исполнения судебных решений о восстановлении государственной собственности и принудительном изъятии недвижимости для государственных нужд. В обоих случаях, недвижимость изымается в пользу государства, причем изымается принудительно, хотя правовая природа при этом совершенно разная (изъятие по закону, для конкретных государственных нужд, с использованием мер компенсации и реализация судебного постановления в рамках исполнительного производства). Но предыдущая моя статья была на тему прав собственности, возникших в результате нарушений условий приватизации. Мне показалось логичным и в этой статье продолжить тему принудительного изъятия недвижимости. Тема – актуальная. Болезненная и потому – всегда актуальная.
Во-первых, когда получите копию решения о принудительном изъятии, постарайтесь убедиться, что возводимые для государственных нужд строения или, допустим, строительство автомобильной дороги предусмотрены утвержденными документами региональных властей и проектами планировки территории. Решение об изъятии земельного участка или иного объекта недвижимости может быть принято в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории. Вам необходим именно этот документ. Бывает, что эти формальности не соблюдены: или власти не успевают, либо используют проект планировки за пределами шестилетнего срока. Используйте эти ошибки властей, при их наличии.
Решение об изъятии недвижимого имущества для федеральных нужд принимается уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, для региональных нужд – органами субъекта РФ, для муниципальных нужд – органами местного самоуправления.
Во-вторых, если решение об изъятии вашего имущества принято в рамках программы реновации жилищного фонда в городе Москве, либо в рамках какой-либо иной региональной программы., в этом случае надо получить документы, регламентирующие реализацию конкретной региональной программы. О том, что эта программа в себя включает, вы узнаете из полученного по почте Решения. Например, если вашу землю изымают под строительство автомобильной дороги, вам пришлют Распоряжение об изъятии недвижимости для государственных нужд, принятое региональным подразделением Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры. Читать советую весь документ, поскольку там перечислены все правовые основания и все структуры, актуальные для вас. В зависимости от характера государственных нужд, решение будет принято профильным региональным подразделением соответствующего министерства или ведомства.
Так, например, в Московской области изъятие регламентируется решениями Правительства Московской области, специальным Распоряжением областного Министерства имущественных отношений, законом Московской области «Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений области №40 от 09.10.2024 года, целевым решением Градостроительного совета, информацией Министерства экологии и природопользования Московской области и так далее.
Что дальше
Дальше будут: новые распоряжения и указания; проекты документов, которые собственники должны рассматривать и подписывать; оценка рыночной стоимости объектов, подлежащих изъятию; попытки собственников не соглашаться с оценкой, оспаривать её в суде, а также возможные попытки оказания административного давления на руководство компании-собственника.
В-третьих, вас будут предупреждать о том, что в случае, если соглашение об изъятии земельного участка и строений не будет заключено в течение 90 дней с момента получения проекта соглашения, вопрос о принудительном изъятии может быть передан для рассмотрения в судебном порядке (основание – ст. 283 ГК РФ;). Власти региона не допустят, чтобы из-за суда регистрационные действия в отношении вашей земли и строений были запрещены (как обеспечительная мера). Это – срыв сроков всей региональной программы.
Но не следует считать, что предупреждения такого характера не заслуживают вашего внимания. Принудительное изъятие вашей недвижимости, это не только элемент давления на собственника и его семью. Если вы планируете работать в этом регионе, не следует до такой степени обострять противоречия: местные власти располагают неограниченными возможностями давления на несговорчивого бывшего собственника земли. Но если предложенный проект соглашения вас не устраивает – возражайте, последовательно и настойчиво, но главное – грамотно.
Принудительное изъятие объектов недвижимости, собственниками которых являются, например, крупные сырьевые монополии, прядок их принудительного изъятия, теоретически, тоже возможно. Только у меня нет примеров, когда какой-либо региональный проект требовал принудительного изъятия такой недвижимсти. Простое совпадение, видимо.
Рекомендация четвертая: если вас не устраивает цена компенсации (сумма возмещения) или другие условия соглашения, у вас есть право направить свои возражения, как результат рассмотрения полученного проекта соглашения. Помните, что вам дали срок для рассмотрения (девяносто дней), в течение которых никакие действия властей, направленные на подписание этого документа, невозможны. Не спешите подавать возражения, дайте время оценить ваши действия и найти взаимоприемлемый способ разрешения противоречий. Иногда власти идут на подписание соглашения на предложенных собственником условиях. То есть, в возражениях ваши предложения обязательно должны быть
Рекомендация пятая:
Законом предусмотрено, что компенсации подлежит не только рыночная цена. объектов недвижимости, подлежащих изъятию, но и убытки, причиненные изъятием, включая упущенную выгоду. Используйте эту возможность максимально (п.2 ст. 281 ГК РФ) Для этого к вашим возражениям должны быть приложены все подтверждающие документы. Таким образом, именно ваши возражения, на подготовку которых у вас есть девяносто дней, являются главным документом, от качества подготовки которого зависит конечный результат.
Если вы все-таки решили сопротивляться, вам следует учитывать следующее:
Ваш главный рычаг давления – возможность затормозить реализацию региональной программы, сорвать сроки, используя длительный судебный процесс и ходатайство о применении обеспечительных мер (запрет регистрационных действий на землю и строения). По времени такое торможение может быть существенным:
. - 10 дней - срок, в течение которого вы будете рассматривать проект соглашения об изъятии;
- 90 дней - срок, ранее которого ваши оппоненты не имею права обратиться в суд;
- 60 дней - процессуальный срок рассмотрения гражданского иска в суде первой инстанции;
- 60 дней после публикации сведений об изъятии – третьи лица имеют прав заявить о своих правах;
- от 15-ти д 30-и дней- - на судебные экспертизы (строительную и оценочную);
45 дней – на рассмотрение вашей апелляционной жалобы, то есть, до вступления решения в законную силу.
Сколько времени всего будет затрачено в вашем случае, определить можно лишь приблизительно, но это, в любом случае, неприемлемо для местных властей.
Рекомендация шестая:
Реально оцените перспективу суда. Иск в суд, который вынуждены будут подать местные власти после вашего отказа подписать соглашение, вам будет полезен, по следующим причинам:
- оценка, проведенная местными властями, всегда на 30% меньше реальной оценки рыночной стоимости. Это – всем известный факт, который не вызывает возражений у любых властных структур: оценщики имеют на этот счет соответствующие «рекомендации». Будет суд – будет (возможно) оценка, близкая к объективной. Между вашими возражениями и решением суда – огромная разница. Судебная практика показывает, что увеличение суммы компенсации – задача вполне реальная;
-в суде у вас, как ответчика, будет возможность заявить ходатайства (обеспечительные меры; судебные экспертизы; истребование дополнительных доказательств и так далее);
-в суде вы сможете заявить встречный иск, если найдете достаточные для этого основания;
-любые ваши договоренности с оппонентами вы сможете оформить, как мировое соглашение, что гарантирует ваши интересы. Но, в зависимости от того, кто является истцом по делу, суд может отказаться утверждать такое мировое соглашение: закон не позволяет заключить мировое соглашение по делам, возникающим из административно-правовых и иных публичных правоотношений. В этом случае, закрепите достигнутые договоренности во внесудебном порядке, например, двухсторонним протоколом совместного совещания. Для государственного учреждения этого достаточно.
Региональные власти установили жесткие сроки в отношении реализации программы, под которую ваше имущество изымают в принудительном порядке. Но ни один чиновник не рискнет дать согласие на нарушение установленных сроков в связи с длительным судебным процессом. То есть, ваш расчет при обращении в суд – вынудить оппонентов установить более выгодные вам условия компенсации.
Рекомендация шестая: поскольку вам в суде нужны будут две эксперизы (оценка и судебно-бухгалтерская, по размеру убытков, включая упущенную выгоду) используйте возможности не тратить лишние деньги на разрешение противоречий. Не проводите экспертные действия самостоятельно, до суда. Результаты таких экспертиз к материалам дела приобщат, но доказательное значение имеют лишь экспертизы, назначенные судом, платить за которые придется, скорее всего, тоже вам (полностью или частично).
Благодарю за то, у вас хватило терпения прочитать статью полностью. Присылайте комментарии, оценивайте качество материала, сообщайте информацию по теме статьи.