Вопрос реализации долевой собственности всегда являлся болезненным и непростым. Что же делать, если предстоит продажа доли посредством торгов?
Ни для кого не секрет, что многие нотариусы просто боятся работать с банкротными сделками - не понимают, как правильно это делать. Автор, действующий помощник финансового управляющего, предполагает, что связано это с наличием правовой неопределенности в вопросах проверки сделки на ее юридическую чистоту и ответственностью, которую возлагает на себя нотариус, удостоверивший такую сделку. К основным проблемам нотариальных сделок можно отнести:
1. Отсутствие четкого регламента проведения нотариальной сделки по результатам торгов. Нотариусы отмечают, что специальные правила нотариального удостоверения договоров, заключаемых в результате проведения торгов, законодательством не предусмотрены. Но в тоже время нельзя отрицать, что имеются свои «особенности».
2. Сложность оформления нотариальной сделки из-за территориального принципа. В силу ст. 56 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество. Таким образом, все участники сделки (финансовый управляющий и покупатель) должны присутствовать (или обеспечить присутствие своих представителей) в регион, где находиться имущество. Это видится автору очень проблематичным, так как из практики часто участники сделки находятся и проживают в разных регионах страны. А найти нотариусов, готовых удостоверить «банкротную» сделку дистанционно – достаточно непросто.
3. Требование нотариуса в виде предоставления дополнительных документов от финансового управляющего. Федеральная нотариальная палата отмечает, что нотариат является органом бесспорной юрисдикции, и при совершении нотариальных действий может опираться только на бесспорные доказательства[1]. К таким доказательствам можно отнести:
- наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение соответствующей сделки в случаях, когда затрагиваются права несовершеннолетних граждан;
- нотариально удостоверенного отказа от преимущественного права выкупа;
- факта надлежащего уведомления финансовым управляющим лиц о возможности реализации такого права;
- надлежащие заверенные судом копии судебных актов и т.д.
4. Пренебрежение нотариусами нормами законодательства в сфере банкротства, в том числе игнорирование разъяснений Конституционного суда Российской Федерации N 23-П от 16.05.2023 г., согласно которому финансовый управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.
Автор не просто так использует слово «игнорирование», так как нотариусы по незнанию руководствуются только п.2 ст. 250 Гражданского кодекса, которая звучит следующим образом:
«Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее».
Недавно был интересный случай на практике: финансовый управляющий провел оценку ½ доли земельного участка, подготовил положение о реализации имущества; перед проведением торгов уведомил собственника, что он имеет право воспользоваться преимущественным правом выкупа по начальной цене, равной 200 000 рублей. Так как собственник не воспользовался правом (согласие на приобретение в течение месяца не поступило), доля была выставлена на торги. Безусловно, инвестиционная привлекательность реализуемого актива (доли) – мала: началось публичное предложение, в результате которого цена упала достаточно низко: была подана заявка на сумму 60 000 рублей. В результате был заключен договор в письменной форме, покупатель внес оплату в установленные законом сроки. Обратившись к нотариусу по месту нахождения земельного участка за услугой нотариального удостоверения, после просмотра всех документов, состоялся увлекательный диалог:
–Я не могу удостоверить Вам договор, так как извещение Вы направляли со-собственнику по цене 200 000 рублей, а продаете за 60 000 рублей третьему лицу – это не дело, – сказал нотариус.
–Но ведь мы (финансовые управляющие) руководствуемся нормами законодательства в сфере банкротства, в том числе разъяснением Конституционного суда Российской Федерации N 23-П от 16.05.2023 г., – объяснил управляющий.
–А мы (нотариусы) руководствуемся нормами законодательства в сфере нотариальной деятельности, в том числе Гражданским кодексом, где прямо сказано: Вы должны предложить собственнику купить долю за 60 000 рублей (на условиях, на которых ее продаете третьему лицу).
– Но ведь нарушаются права участника торгов, – возразил финансовый управляющий, – изучите, пожалуйста, Постановление Конституционного суда.
– Но ведь нарушаются права собственника, – промолвил нотариус, – до свидания, я не смогу Вам помочь!
Занавес; и полнейшие непонимание: «Кто остался прав?». Ясно лишь одно: нотариус остался без вознаграждения, а финансовый управляющий пошел искать другого нотариуса.
Данная ситуация натолкнула автора на анализ судебной практики и нормативно-правовых актов в сфере удостоверения нотариального договора. Вывод был сделан следующий - важно различать ситуации, в которых реализуется долевая собственность:
1. Продажа недвижимого имущества, находящегося в залоге, где имеются выделенные доли, в том числе у несовершеннолетних детей;
2. Продажа доли должника посредством проведения открытых торгов в случае, если со-собственники в установленный срок не изъявили своего согласия воспользоваться преимущественном правом выкупа.
В первом же случае, судебная практика гласит, что придание квалифицированной письменной формы (нотариальному удостоверению) договора по итогам торгов и согласия органа опеки и попечительства на совершение соответствующей сделки – не требуется (Пример: Определение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 03.04.2024 г. по делу № А75-18453/2021; Определение Верховного суда РФ от 12.02.2025 г. по делу №А56-119617/2019). Дело в том, что в рамках реализации имущества на торгах в процедуре банкротства производится продажа объекта целиком (если весь объект – предмет залога), а не доли в праве общей собственности. Права детей в таком случае не могут быть нарушены, ведь получать согласие органа опеки в случае, когда жилье приобретается в долевую собственность родителей (созаемщиков по кредиту) и ребенка, не требуется, поскольку залог жилья, обеспечивающий обязательства родителей ребенка по возврату кредита, возникает в силу закона. Упомянутое согласие требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилья, а не приобретаемого на средства по кредиту.
Во втором случае, при продаже финансовым управляющим доли должника-банкрота нотариальное удостоверение договора купли-продажи является обязательным для государственной регистрации перехода права собственности (Определение Верховного суда РФ от 17.11.2021 по делу №75-КАД21-1-КЗ). На практике перед удостоверением такой сделки, нотариус запрашивает у финансового управляющего ряд документов, в том числе:
1. Решение суда о признании банкротом и введении реализации имущества. Данный документ также является подтверждением, что финансовый управляющий уполномочен действовать от лица должника. Иногда судьей выносится отдельный судебный акт: определение об утверждении финансового управляющего.
2. Определение суда о продлении срока процедуры. Стоит отметить, что в связи с нововведениями в Федеральный закон судебные акты о продлении срока больше не подлежат опубликованию, так как в силу ст. 213.24 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», при отсутствии ходатайства финансового управляющего о завершении реализации имущества гражданина срок указанной процедуры считается продленным на шесть месяцев.
3. Положение о порядке и условиях реализации имущества. Документ, регламентирующий порядок проведения торгов, который содержит существенные условия продажи имущества, в том числе: основание проведения торгов; основные характеристики лота; способ реализации имущества должника; оператор электронной площадки; права и обязанности организатора торгов; порядок объявления торгов; определения участников; выявления победителя; возврата задатков; заключения договора купли продажи и иные вопросы, имеющие ключевое значение при организации и проведении торгов.
4. Определение суда об утверждении положения или протокол собрания кредиторов. В связи с нововведениями в Федеральный закон, полномочия по утверждению положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина принадлежат собранию кредиторов (ранее это была компетенция суда).
В случае невозможности проведения собрания кредиторов (например, ввиду отсутствия кворума) финансовый управляющий утверждает положение о продаже самостоятельно и размещает соответствующую информацию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сведения об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества включаются финансовым управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. В течение 2 месяцев с даты включения указанных сведений в ЕФРСБ участвующие в деле о банкротстве вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о разногласиях относительно утвержденного положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина.
5. Доказательство направления надлежащего уведомления финансовым управляющим лиц о возможности воспользоваться правом преимущественного приобретения имущества. Согласно разъяснениям Конституционного суда Российской Федерации N 23-П от 16.05.2023 г., именно финансовый управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах.
Согласно методическим рекомендациям по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденные Решением Правления Федеральной нотариальной палаты (протокол N 03/16 от 28.03.2016), в извещении финансовый управляющий обязан указать объект продажи и цену продажи, а также: порядок расчетов.
Извещение должно быть направлено по адресу регистрации лица. Если финансовому управляющему, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.
Интересно отметить, что направление финансовым управляющим извещения заказным письмом с описью вложения не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.
Нотариусы принимают за факт бесспорного подтверждения направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю копию телеграммы, выданной отделением почтовой связи.
6. Протокол об итогах реализации имущества. В протоколе о результатах проведения торгов указываются: фамилия, имя, отчество и место жительства каждого участника торгов; предложения о цене имущества должника, представленные каждым участником торгов в случае использования закрытой формы представления предложений о цене; результаты рассмотрения предложений о цене имущества должника, представленных участниками торгов; участник торгов, предложивший наиболее высокую цену по сравнению с предложениями других участников торгов, за исключением предложения победителя открытых торгов. Протокол о результатах проведения торгов или Решение о признании торгов несостоявшимися, предусмотренные настоящим пунктом, размещаются финансовым управляющим на ЕФРСБ как «сообщение о результатах торгов».
7. Заключенный договор в письменной форме с доказательством оплаты. Несмотря на то, что нотариальное удостоверение договора купли-продажи имущества с публичных торгов является обязательным, финансовый управляющий обязан в силу ст.110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заключить договор с победителем в течение 5 дней. Покупатель имущества обязан произвести оплату по договору(за вычетом задатка) в течение 30 дней с даты подписания договора. Таким образом, с целью недопущения пропуска сроков, установленными законом, договор составляется изначально в письменной форме, потому что поиск нотариуса может занять длительное время.
Во время анализа предоставленных документов, нотариус проверяет сведения о процедуре банкротства с помощью сайтов kad.arbitr.ru и bankrot.fedresurs.ru.
Подводя итоги, автору видится целесообразным разработка представителями нотариата совместно с банкротными юристами единых рекомендаций (возможно, регламента) по удостоверению сделок, заключенных в результате торгов по банкротству, для устранения сложившихся противоречий.
"Помощник АУ. Торги. Банкротство" - это комьюнити молодых и амбициозных специалистов, которые жаждут знаний, общения и признания. Подписаться на Telegram-канал можно и получать свежие новости можно по ссылке: https://t.me/bankruptcyformula 💫
[1] Письмо Федеральной нотариальной палаты от 10.10.2023 N 7543/03-16-3