2024 году покупатели недвижимости в Болгарии достигли психологического барьера роста цен, что привело к изменению их поведения. Если ранее 30% сделок заключались без скидки или с минимальной уступкой до 5000 евро, то с октября они стали настойчиво требовать снижения стоимости, пишет Investor.bg со ссылкой на данные компании Imoteka.
Цены и сделки
В сделках с объектами стоимостью более 200 000 евро скидки теперь достигают 10–15%, а каждый второй покупатель хочет сбавить цену на 5000–10 000. Многие продавцы вторичного рынка отказываются идти на уступки, ожидая нового скачка цен после введения евро. Однако рыночная цена все больше зависит не только от стоимости за квадратный метр, но и от качества объекта, района и инфраструктуры.
В крупных городах Болгарии наблюдается рост количества сделок. В Софии спрос на трехкомнатные квартиры увеличился более чем на 10%, а цены на 12%. Двухкомнатное жилье подорожало на 15%. В Варне и Пловдиве рост достиг 19% для обоих типов жилья, а в Пловдиве цена на «трешки» повысилась на 14%.
Эксперты отмечают продолжающуюся внутреннюю миграцию из малых городов в крупные: Софию, Пловдив, Варну, Благоевград и Стара-Загору. Это поддерживает высокий спрос на жилье. Вдобавок, покупатели зависят от степени доступности кредитования. Основная часть сделок заключается с заемными средствами. В Софии доля покупок с привлечением ипотеки выросла с 57% в 2023 год до 61% в 2024-м, а в Пловдиве – с 56% до 65%. При этом 48% заемщиков покрывают кредитом более половины стоимости жилья. Это свидетельствует о росте доступности банковских кредитов, но также указывает на зависимость рынка от финансовых институтов.
Портрет покупателя
Значительная часть покупателей – молодые люди на высоких должностях, наиболее часто из IT сектора. Люди выигрывают от роста средней заработной платы и сокращения безработицы. В Софии чаще всего приобретают недвижимость болгары от 30 до 39 лет (32% от общего объема). На втором месте возрастная категория от 40 до 49 лет – 29%. Доля клиентов старше 50 лет – 24%, на молодежь от 18 до 29 приходится 16% от всех покупателей в 2024 году.
Большинство предложений на рынке (85%) относится к среднему сегменту. Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры площадью 55–65 кв. м и трехкомнатные от 90 до 100 «квадратов». В столице наиболее востребовано такое же жилье, а также дома в дачных зонах и пригородных поселках. Особенно популярны отдельно стоящие дома с участком не менее 500 кв. м. Все большим спросом пользуются пентхаусы с просторной террасой и хорошим видом из окна, а также двухуровневые квартиры.
Элитная недвижимость в высоком сегменте продолжает привлекать клиентов. Завершенные и полностью меблированные квартиры занимают лидирующие позиции среди предпочтений покупателей, поскольку большинство из них не хотят вкладывать дополнительные средства и время после завершения сделки.
Новое строительство с гибкими схемами оплаты выглядит наиболее привлекательно. На вторичном рынке сделки замедляет разница в ожиданиях покупателей и продавцов. В последнее время заключать договоры стало сложнее. Люди, ищущие жилье, склонны отказываться от сделки, если не получают каких-либо уступок.
Возможные риски и прогнозы
Несмотря на высокий спрос, некоторые эксперты говорят о переоценке рынка. В начале октября 2024 года Нацбанк Болгарии ужесточил условия ипотечного кредитования: теперь заем не может больше 85% стоимости жилья, а ежемесячные выплаты не должны превышать 50% дохода заемщика. Максимальный срок ипотеки ограничен, теперь самый длительный период может длиться 30 лет. Ожидается, что это приведет к постепенному росту процентных ставок и может скорректировать рынок.
Аналитики считают, что в 2025 году из-за ограниченного выбора на вторичном рынке и инфляции цены могут продолжить расти. Однако возможен и сценарий регулирования стоимости через снижение спроса, если покупатели сочтут стоимость жилья слишком высокой. Введение евро также повлияет на динамику, а ужесточение правил ипотечного кредитования может сделать рынок менее доступным для некоторых категорий покупателей.
Читайте также:
Болгария стремится к безвизовому режиму с США к 2026 году: прогресс и вызовы
Риски развития Центральной и Восточной Европы в 2025 году