Первое, что бросается в глаза при анализе этого фонда - наличие красивых отчетов управляющего, которые публикуются каждый квартал. У "Современных фондов недвижимости", о которых я писал ранее, такого нет.
В этих отчетах можно найти исчерпывающую информацию о составе активов фонда и, что также важно, денежных потоках. Если при анализе фондов "СФН" мне приходилось ковыряться в PDF-таблицах, чтобы выудить нужные цифры и хотя бы просто посчитать чистый доход фонда (все доходы минус все расходы), то здесь этот показатель уже посчитали.
Жаль только что не выводят динамику показателей сразу по всем отчетам, а используют стандартную схему "отчетный период в этом году vs отчетный период в прошлом", поэтому с табличками все же пришлось повозиться (об этом ниже).
Там же есть комментарии о действиях УК и прогноз величины выплат:
Помимо перечисленного выше, в отчете есть подробное описание каждого объекта недвижимости, который находится в фонде. Если очень интересно, то ссылка на актуальный отчет есть в конце статьи.
Анализ активов и финансов
По активам у фонда все замечательно: почти 90% активов сосредоточено в недвижимости, немного дебиторки (7,5%) и совсем немного денежных средств на банковских счетах (2,5%).
Доходы стабильны, 90-100 млн руб в месяц:
- 77% всех доходов - это арендная плата по объектам недвижимости
- 6% - проценты по депозитам
- 17% - прочие доходы
Вся прибыль фонда направляется на выплату дохода пайщикам, поэтому СЧА растет только за счет переоценки объектов недвижимости:
Еще немного цифр: средняя доходность денежных средств в фонде в 2024-м - 18,3% годовых, а недвижимости - 11,5% (к стоимости).
Доходность выплат пайщикам к цене на бирже: ~14% годовых.
Прогноз доходности
При расчете потенциальной доходности я не стал ориентироваться на прогноз выплат от управляющего (14 890 - 16 608 руб в год), а предположил, что квартальные выплаты будут 3500 рублей (или 14 тыс в год).
Также я не стал закладывать рост СЧА фонда за счет регулярной переоценки стоимости объектов недвижимости. Так сказать, немного поумерил свой оптимизм.
Исходные данные:
- цена покупки 96 250 руб
- выплаты 4 раза в года ~3500 руб
- будет получено при погашении пая 133162 руб (СЧА на 31.01.2025).
- дата погашения: 17.12.2027.
Чистая норма внутренней доходности (XIRR или ЧИСТВНДОХ): 27,2% годовых.
Это умеренно-оптимистичный прогноз, ведь я все-таки заложил небольшое увеличение ежеквартальных выплат. Доходность получается вполне неплохая.
Однако, важно учесть один нюанс: до окончания работы фонда осталось менее трех лет, поэтому при погашении паев невозможно будет применить ЛДВ (льготу долгосрочного владения), что сильно снизит итоговую доходность, примерно до 22%. Приобретение паев на ИИС-3 решает эту проблему.
У меня уже есть 1 пай этого фонда со средней ценой 89 тыс (ЧИСТВНДОХ 31,5% годовых), брал на ИИС специально для экономии на налогах. Докупать не планирую, основной фокус в настоящий момент - акции.
Мой телеграм-канал: https://t.me/rationalapp
P.S. Не является инвестиционной рекомендацией ни для кого. Прямая ссылка на отчет за 4-й квартал 2024-го года: https://www.savingsim.ru/upload/iblock/6e7/gndvam6focxi2hzjf9c22chlf1amzfwc/ZPIFN-RD-_-Otchet-upravlyayushchego-za-IV-kvartal-2024-goda.pdf