Не так давно задумался об инвестиции в зарубежную недвижимость. Все-таки акции и крипта - это все из нематериального мира, какие-то цифры в приложении, которые еще нужно превратить в деньги. А тут понятный, реально существующий объект, который можно и сдать, и продать, и самим собой заселить, если уж на то пошло. Тайланд всегда будет Меккой для туристов, искателей приключений и духовных истин. А я на этом еще и заработаю - отлично! Погрузился я в "матчасть" и понял, что стоять на гвоздях походу придется мне, а не просветленным любителям тайской духовности. В чем подвох покупки квартиры в Тайланде?
Нам не рады
В Таиланде действует масса ограничений на действия иностранцев в стране. Например, нерезидент не может владеть землей, поэтому в случае покупки виллы ему принадлежит лишь сам домик, но не то, на чем он стоит. Такая покупка вообще лишена смысла, так как дает не право собственности, а головную боль и возможность для настоящего кидалова. В спорных случаях суд, как правило, встает на сторону местных - это статистика.
С квартирами тоже есть сложности: иностранец может купить во Фрихолд (это полное и безусловное право собственности на неограниченный срок) только по иностранной квоте (это 49% от объекта). 51% всегда остается за тайцами. Поэтому если в интересующем вас доме все квартиры "для иностранцев" уже разобрали, вы не сможете обойти систему. Кстати, квартиры из зарубежной квоты дороже рынка на 5-10%.
Напрягает не столько наличие квоты, сколько отношение властей: я почитал отзывы наших людей и понял, как тяжело там защитить свои права. Суд ориентирован на интересы коренного населения и не расположен к иностранцам. Это не домыслы обиженных дольщиков, а реальная особенность страны.
Обход квоты
Квоту для иностранцев можно обойти с помощью лизхолда - аренды на 30 лет у тайского собственника. Если Фрихолд - это покупка недвижимости "с концами", то лизхолд - долгосрочная аренда с расширенными полномочиями. У этой формы собственности есть вполне конкретный подвох: слишком много законных возможностей для кидалова.
Во-первых, в случае смены собственника жилья новый владелец не обязан следовать этому договору (если он не зарегистрирован в Land Office). Во-вторых, в случае смерти арендатора жилья договор аннулируется (поэтому юристы советуют заключать его на нескольких человек - жену, детей и т.д.). В-третьих, если вы решите продать свой Лизхолд на оставшееся по договору время, стоимость этой сделки существенно снизится, вы не сможете получить свои деньги обратно и уж тем более заработать на этом. В-четвертых, если в договоре указано автоматическое продление на 30 + 30 и т.д., эту бумажку суд может признать недействительной на том основании, что она пытается обойти закон и превратить временную аренду в покупку. Как видите, тайский пляж незаметно превращается в коралловые рифы, где остро и колется каждая мелочь.
Реальное состояние вторичного рынка
Многие люди, которые пишут о своем недавнем опыте, рассказывают о том, что продать купленные метры (в хорошем месте и рядом с пляжем) по той же цене (не говоря уже о большей) практически невозможно. Риэлторы просто не берутся за это дело, потому что знают: вторичный рынок жилья стоит, ведь строится много новых объектов, где люди вкладываются на этапе котлована и верят, что будут в плюсе. Вот какой интересный способ проверки объекта разместил человек, который купил две квартиры на Пхукете и не смог продать одну из них даже в убыток:
Проверить ликвидность недвижимости в принципе легко, но если идти обходным путем).
Если кратко, то перед покупкой апартаментов, свяжитесь с 3-4-мя риелтерскими агентствами и предложите им наоборот продать эти апартаменты. Скажите, что вы ранее купили, а теперь хотите продать. Комиссия агентству недвижимости, назовите процентов 10%. В большинстве случаев агентству просто будет не интересно иметь дело с вашим объектом, а в остальных случаях до продажи дело не дойдет. Это значит, что все эти предложения попросту неликвид. Купить можно, продать практически нельзя. Потери даже за достроенный объект, который возводился с мучениями 4-5 лет, составят не менее 30% от тех денег, которые вы платили на стадии котлована. Это касается 90% новостроек в Пхукете. Что касается обещанных интересных доходов от сдачи в аренду апартаментов- ситуация такая же, как и с продажей.
Время - деньги
Еще один недостаток - постоянные задержки строительства объекта. Сроки сдачи сдвигаются на 2-5 лет, причем это не редкость, а нормальное положение дел. Застройщики винят тайскую бюрократию, кризис, чуть ли не карму или вообще гасятся, избегая общения. Если вы хотите вложиться в этот рынок, запаситесь терпением и калькулятором, чтобы понять, когда отобьются ваши деньги. Ведь одно дело, если квартиру вы сдадите в следующем году, и совсем другое - через 3 года. Инвестиционный план в этом поле должен быть очень гибким.
Если планируете сдавать квартиру в этом районе, посмотрите, как дела вокруг? Сколько предложений в этом районе? Сколько просмотров на объявлениях? Как долго они висят? Какая динамика изменения цены? Лучше потратить время на проверку, чем потерять деньги. Вполне возможно, что улыбчивый риэлтор втюхивает вам мертвую зону.
Мифы от помогаторов и прочих посредников
Вы наверняка слышали что-то типа: "Недвижимость в Тайланде постоянно дорожает на 20-25% в год!"; "“Покупая новостройку на самом начальном этапе, Вы в любом случае окажетесь в плюсе!" и т.д. К сожалению, это уловки мошенников - иначе я этих людей назвать не могу. Им важно срубить свою комиссию любой ценой, поэтому он закидывают человека этими рекламными флаерами вербально, чтобы повелся. Но на деле рост цен указывается в батах, а не в долларах, это не рост цен на жилье, а процесс обесценивания национальной валюты (как у нас, кстати).
А про покупку на этапе котлована я прочитал немало негативных отзывов: мол, вложился человек, заплатил по полной, а потом обнаружил, что на оставшиеся квартиры застройщик сделал "скидку" 30%. Проект изначально переоценили, завысили, чтобы потом оживить спрос небывалой щедростью. Это маркетинговый трюк, но мы то об этом не знаем. Чтобы понять реальную стоимость квартиры в этом месте, нужно посмотреть и сравнить с соседями (как минимум), а на этот аудит у инвесторов нет времени и желания.
А у вас бы опыт покупки недвижимости в Таиланде? Делитесь им в комментариях и подписывайтесь, чтобы чаще заглядывать на изнаночную сторону инвестиционных планов.