В январе 2025 года продажи новостроек в Ленобласти ожидаемо провалились. Всего 1535 договоров «долевки» - на 57% меньше, чем в декабре.
Ссылка на долгие праздники тоже не катит: не дольше обычного гуляли. А год назад за тот же январь было зарегистрировано 1716 ДДУ. (См. бал. 1).
Здесь, как обычно, нет какой-то одной причины - целый веер факторов, на выбор. Новостройки без ипотеки покупают неохотно, к рыночным кредитам (25-27% годовых) не подступишься; льготная программа прекратилась в июле.
Осталась «семейка». В конце года на спросе еще могла сказаться чехарда с лимитами по семейной ипотеке: то они были, то снова не было. Президент в декабре заявил: чтобы лимиты были! И стало так по слову его. Однако банки хитры: к государственной льготной программе они добавили свои условия.
Первый взнос до 50% (это чтобы снизить риски) и собственные комиссионные - дополнительный платеж от 10 до 19% от суммы кредита. Иначе им, дескать, невыгодно.
В феврале Минфин пообещал увеличить компенсацию банкам по госпрограммам с 2% до 3%, но комиссионные пока остались. Центробанк обещал с начала 2025 года ввести «ипотечный стандарт», в том числе - отменяющий комиссионные с удорожанием объекта. Ввел; не помогло. Потому что рекомендации, а не прямой запрет.
В общем, в новостройках - спад, и когда он прекратится, пока не видно. Возможно, в феврале показатели будут получше, полагает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость».
Если это утешит областных покупателей и застройщиков, в Петербурге кривая снижения показателей еще круче: там снижение в январе (месяц к месяцу) составило 63%, а за год (к январю 2024-го) - в 2,3 раза.
В общем, на первичном рынке доля сделок с использованием ипотеки в январе сократилась до 43%. А год назад она составляла 83%. Вместо ипотеки теперь граждане и застройщики используют рассрочку.
Но это тоже не панацея: деньги девелопер получает позднее, платежи по рассрочке больше, чем по ипотеке; если дольщик не справится - деньги ему придется возвращать. В общем, в этой схеме свои риски, и ЦБ поспешил о них предупредить.
Центробанк, наверное, был бы доволен, если ба граждане на полгодика вообще перестали покупать-продавать жилье. Правда, в этом случае придется останавливать стройку. А откуда брать деньги на пополнение бюджета?
Сервис DataFlat.ru (его аналитики считают только розничные сделки) приводит более скромные данные по снижению продаж, но в целом тенденции те же. Курс на спад.
Средняя стоимость лота в январе в областных новостройках составила 6,17 млн рублей, год назад - 5,91 млн рублей. Скромный рост бюджета на 4,4%. Правда, средняя площадь лота за год снизилась на «квадрат», с 39,3 до 38,3 кв. м.
К данным по динамике цен «Пригород рекомендует относиться осторожно. Во-первых, в наших данных (табл. 5) отражены цены предложения. Если прийти в отдел продаж с чемоданом «налички», цены будут совсем другие, скидки могут составить 10-15% и более.
Во-вторых, в некоторых локациях (например, в Романовке, Верево или Лаголово) средние цены формируются ограниченным (небольшим) кругом объектов, и надо смотреть, в какой они стадии.
Отметим все же хорошую динамике в Новоселье и Сертолово, где квартиры в строящихся ЖК подорожали за год заметно больше, чем в среднем по области (плюс 9,5%). В Сертолово работают пять застройщиков, в Новоселье - как бы уже не десяток; конкуренция идет на пользу продукту и покупателям.
Ну, а те, кого не устраивают текущие условия на рынке новостроек, вполне могут попытать счастья на «вторичке» или на загородном рынке. На вторичке обороты в январе тоже упали (2503 сделки купли продажи, снижение к декабрю в полтора раза), но для рынка готовых квартир это не критично.
В целом из всех сегментов рынка жилья опасения вызывают только новостройки. Если спрос сохранится на невысоком уровне, ввод части объектов придется сдвигать. Тем более, что в этом году за нарушение сроков застройщков не штрафуют.
В общем, как обычно: много вводных, уверенные прогнозы нереальны, «Пригород» будет внимательно наблюдать за изменениями ситуации.