Лидеры Китая вдруг "проснулись". После четырёх лет бездействия на рынке недвижимости, когда застройщики вроде компании China Evergrande оказались на грани банкротства, в конце января власти решили, что один из последних выживших гигантов в виде концерна China Vanke слишком велик, чтобы обанкротиться.
После обвала цен на облигации Vanke и предупреждения о первом годовом убытке в рекордные 6,2 миллиарда долларов чиновники из родного города застройщика в Шэньчжэне вмешались, чтобы взять управление на себя.
По слухам, власти работают над предложением, которое поможет компании покрыть дефицит финансирования в размере около 50 миллиардов юаней (6,8 миллиарда долларов) в этом году.
Позитивный сигнал
Беспрецедентное вмешательство вызвало вздох облегчения на рынках, но и подчеркнуло мрачную реальность. Имущественный кризис, который подорвал экономику Китая и привёл к накоплению крупнейшего в мире проблемного долга почти в 160 миллиардов долларов, усугубляется.
Признаки проблем видны повсюду. Кратковременное оживление продаж жилья прекратилось, несмотря на многочисленные меры стимулирования со стороны правительства. Китайские банкиры в основном прекратили кредитование проектов в сфере недвижимости за пределами крупных городов вроде Шанхая. А международные кредиторы теряют терпение: всё больше сделок по реструктуризации долгов проваливается, не менее дюжины застройщиков столкнулись с ходатайствами о ликвидации, в том числе такие известные некогда компании, как Country Garden.
Проблема распространяется и на Гонконг, поскольку китайские покупатели жилья и туристы отступают. Гигант отрасли New World, контролируемый одной из богатейших семей финансового центра, спешит продать активы и заложить некоторые из своих объектов недвижимости на фоне роста убытков.
Всё это указывает на увеличение рисков для китайской экономики, которая уже сталкивается со слабыми потребительскими расходами и тарифами Дональда Трампа. Без решительных действий со стороны Пекина, направленных на восстановление доверия покупателей жилья и стабилизацию сектора недвижимости стоимостью 15 триллионов долларов, углубляющийся кризис угрожает ослабить позиции Си Цзиньпина на торговых переговорах с Трампом и ещё больше сдержать иностранные инвестиции в Китай.
"Усилия китайских регуляторов по спасению ситуации иногда носят осторожный характер и выглядят подобно накладыванию пластыря на ножевое ранение. Они бездействуют до самого худшего момента. Но когда он наступает, может быть слишком поздно", - сказал Bloomberg соучредитель хедж-фонда Forest Capital Hong Kong Хуан Ли.
По его словам, поддержка Vanke - позитивный сигнал, но инвесторам нужно видеть ещё больше таких действий.
История вопроса
Кризис начался, когда Си начал ориентировать Китай на экономический рост, основанный на технологиях, одновременно снижая роль сектора недвижимости. Такое решение побудило Пекин ограничить заоблачные доходы застройщиков и бороться с пузырём на рынке жилья. Согласно одному из исследований, последовавший далее обвал на рынке привёл к потере 18 триллионов долларов семейного состояния.
По оценкам экономистов, цены на жильё упали примерно на 30% по сравнению с максимумом 2021 года. Вклад жилищного сектора в экономику сократился с 24 до 19%.
Дефолт China Evergrande в 2021 году подчеркнул глубину кризиса. В следующем году по всей стране начались протесты покупателей жилья, поскольку испытывающие нехватку денежных средств компании не смогли завершить строительство объектов недвижимости.
В борьбе с кризисом Пекин решил сосредоточиться на продаже домов покупателям, а не на оказании помощи компаниям. Он обратился к местным властям и компаниям с господдержкой с просьбой выкупить непроданные дома, предоставив ограниченное финансирование для окончания строительства незавершённых проектов. Затем правительство попыталось подогреть спрос, снизив ставки по ипотечным кредитам и отменив ограничения на покупку. Цель состояла в том, чтобы остановить замедление, а не оживить рынок.
Занимающая пятое место в стране по объёму продаж среди застройщиков компания Vanke стала символом данной стратегии, построив многоквартирные дома для среднего класса в некоторых из богатейших городов Китая. По данным Citigroup, в прошлом году на долю госкомпаний приходилось 70% продаж по всей стране. Это более чем вдвое превышает 32% до начала спада в сфере недвижимости.
Однако в последние несколько месяцев инвесторы забеспокоились, что Vanke может столкнуться с трудностями при выплате долга. У компании есть облигации на сумму 4,9 миллиарда долларов, срок погашения которых истекает в 2025 году. Во вторник агентство Moody’s понизило рейтинг Vanke до Caa1, что на семь пунктов ниже инвестиционного уровня, сославшись на финансовые результаты и слабую ликвидность.
Руководители других строительных компаний опасаются, что дефолт Vanke подорвёт доверие к контролируемым государством застройщикам, а кредиторы могут ограничить выдачу новых займов, чтобы подготовиться к ускоренному падению спроса и цен на жильё.
При наихудшем сценарии объём продаж новых домов в этом году может сократиться на 10%, подсчитал руководитель отдела исследований недвижимости в Китае в CGS International Securities в Гонконге Рэймонд Ченг.
"Если Vanke рухнет, люди начнут сомневаться в правильности политического курса, направленного на стабилизацию и восстановление рынка недвижимости, который Пекин принял в сентябре", - предупредил заместитель директора Shanghai Silver по операциям с фиксированным доходом Сюй Лицян.
В компании заявили, что она "приложит все усилия для выполнения обязательств по госдолгу". Застройщик сообщил, что в этом году ему предстоит погасить госдолг в размере 36 миллиардов юаней, из которых 3 миллиарда он уже выплатил в январе.
Дефицит спроса
Помощь для Vanke последовала за рядом общеотраслевых стимулов и заявлений с сентября. После серии снижений процентных ставок Народным банком Китая ставки по ипотеке для тех, кто покупает жильё впервые, в последнем квартале прошлого года упали до рекордно низкого уровня в 3,1%. Снижены требования по первоначальному взносу.
Учитывая возможности для увеличения бюджетного дефицита, финансовая мощь Пекина не вызывает сомнений. Проблема в том, что спрос на жильё растёт недостаточно быстро, а предпочтение китайских потребителей экономить ставит страну на путь самого продолжительного дефляционного цикла с 1960-х годов.
Начавшийся после сентябрьского стимулирования общенациональный рост продаж выдохся. Уже в декабре продажи домов начали стагнировать, а в январе упали на 3,2% в годовом выражении. Это следует из предварительных данных China Real Estate Information. Продажи Vanke в четвёртом квартале выросли на 20% по сравнению с июлем - сентябрём. По оценкам Bloomberg Intelligence, этого всё равно недостаточно, чтобы помочь девелоперу достичь цели по сокращению общего долга в 100 миллиардов юаней.
"То, что сделало правительство, обнадёживает для начала. Но принимаемых мер мало, и они осуществляются недостаточно быстро", - говорит научный сотрудник Йельского университета Чжу Нин. Его беспокоят пессимистичные ожидания людей, которые опасаются покупать жильё, особенно по ипотеке, в условиях экономической нестабильности.
Пониженный спрос подрывает прогресс неплательщиков, которые, казалось бы, восстанавливались. Sunac China, чья успешная реструктуризация долга в 2023 году названа кредиторами образцом для подражания, недавно заявила, что "не может исключать" повторной реструктуризации за рубежом, поскольку рыночные условия сложились хуже, чем ожидалось. А в судах Гонконга снова накапливаются ходатайства о ликвидации.
Отражая данные опасения, ключевой показатель основных китайских акций в сфере недвижимости упал примерно на 9% в этом году. Долларовые облигации многих застройщиков находятся на более низком уровне, а аналитики JPMorgan прогнозируют, что сектор станет крупнейшим источником дефолтов в Азии в 2025 году.
Угроза для роста
Таким образом застройщики попадают в ловушку-22. Из-за низких продаж банки неохотно предоставляют кредиты, что мешает компаниям завершить строительство и продать дома. Обещание Пекина о финансировании в прошлом году и включение в так называемый "Белый список" нераскрытого числа проектов недвижимости для поддержки должны были положить конец нисходящей спирали.
Часть данных денежных средств уже используется. По состоянию на 22 января объём кредитов, подпадающих под программу поддержки, достиг 5,6 триллиона юаней. Тем не менее кредитование проектов за пределами ключевых городов вроде Шанхая и Ханчжоу, по данным Bloomberg, частично приостановлено. По словам руководителей компаний, попадание в "Белый список" не гарантирует получение кредитов, поскольку банки тщательно изучают жизнеспособность проектов и взвешивают риски.
Несмотря на господдержку, китайские строители получили на 6,1% меньше средств от банков в прошлом году, что является четвёртым ежегодным падением подряд.
"Недвижимость в городах второго и третьего уровня продаётся плохо. Мы обеспокоены тем, что в один прекрасный день ликвидность девелоперов может снизиться", - сказал управляющий фондом Shanghai Junniu Ян Цзюньсюань.
Ухудшение ситуации на рынке недвижимости ускорит замедление экономического роста Китая, прогнозирует старший экономист Natixis SA Гэри К. Ю. Нг. Растут опасения, что имущественный кризис в Китае продолжает углубляться, препятствуя достижению Пекином цели по оживлению внутреннего потребления, а тарифы США угрожают нанести ущерб экспорту.
В опросе от Bloomberg эксперты в среднем прогнозируют рост экономики КНР в этом году на 4,5%. Экономисты и инвесторы призывают к более комплексному пакету поддержки, а китайские законодатели собираются на ежегодную сессию в марте, когда власти обычно объявляют ключевые политические цели - от годовых темпов экономического роста до уровня бюджетного дефицита.
Меры по снижению цен на недвижимость сами по себе вряд ли приведут к росту сектора, подчеркнул управляющий портфелем кредитов в Азии в T. Rowe Price Шелдон Чан: "Вместо этого широкий скоординированный пакет стимулов был бы наиболее эффективным для стимулирования доверия и потребления".