История, которая заставила задуматься о защите прав в сделках с недвижимостью
В 2021 году жительница Москвы купила однокомнатную квартиру за 1,6 млн рублей. Продавцом была 74-летняя женщина, которой из-за проблем со здоровьем было сложно передвигаться. Чтобы облегчить процесс, риелторы организовали выездную регистрацию сделки с участием сотрудников Росреестра. Момент подписания договора был зафиксирован на видео, а из психоневрологического диспансера была получена справка, подтверждающая, что продавец не состоит на учете. Казалось бы, все меры предосторожности были соблюдены. Однако спустя несколько месяцев продавец обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
Почему видеозапись не спасла сделку?
Суд первой инстанции удовлетворил иск, опираясь на заключение экспертизы, которая подтвердила, что продавец страдала психическим расстройством и не могла понимать значение своих действий. Однако вышестоящие суды отменили это решение, указав, что экспертное заключение должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами.
Ключевые аргументы судов:
- Видеозапись и показания свидетелей подтвердили, что продавец была в здравом уме во время сделки: она ознакомилась с договором, согласилась с его условиями и получила деньги.
- Медицинская документация не содержала отметок о психических расстройствах до момента сделки.
- Экспертное заключение было основано на данных, полученных уже после подписания договора, что снизило его доказательную силу.
Позиция Верховного Суда: экспертное мнение выше видеозаписи
Верховный Суд РФ подчеркнул, что установление психического состояния человека требует специальных знаний, которыми не обладают ни судьи, ни свидетели. Поэтому суд должен ориентироваться на экспертное заключение, а в случае сомнений — назначить повторную экспертизу. Это решение стало прецедентом, который изменил подход к оценке доказательств в подобных спорах.
Риски для покупателей: как защитить себя?
- Получить медицинское освидетельствование продавца. Перед сделкой важно убедиться, что продавец не страдает психическими расстройствами. Это можно сделать через независимую экспертизу.
- Запросить полную медицинскую историю. Даже если продавец не состоит на учете, это не гарантирует его дееспособность.
- Оформить сделку через нотариуса. Нотариальное заверение снижает риск оспаривания договора, так как нотариус обязан проверить дееспособность сторон.
Законодательные инициативы: обязательная видеофиксация
В 2024 году в Госдуму был внесен законопроект № 444859-8, предлагающий ввести обязательную видеофиксацию нотариальных действий с участием пожилых граждан. Это позволит фиксировать момент подписания договора и состояние сторон, что может стать дополнительным доказательством в суде.
Получите бесплатную консультацию на нашем сайте.
Реальные кейсы: уроки для покупателей
- Дело о продаже квартиры в Москве (2023): Покупатель проиграл спор, так как не смог доказать, что продавец был дееспособен. Видеозапись не помогла, так как суд счел её недостаточной для опровержения экспертного заключения.
- Случай в Санкт-Петербурге (2022): Покупатель выиграл дело, предоставив заключение независимого эксперта о дееспособности продавца на момент сделки.
Вывод: видеозапись — не панацея
Видеозапись сделки может быть полезным доказательством, но она не гарантирует защиту от оспаривания договора. Чтобы минимизировать риски, покупателям следует:
- Проверять дееспособность продавца через независимую экспертизу.
- Оформлять сделку через нотариуса.
- Собирать полный пакет документов, включая медицинские справки и заключения.
Этот пример показывает, что даже при наличии видеозаписи покупатель может потерять квартиру, если не примет дополнительные меры предосторожности. Будьте бдительны и защищайте свои права!
Поделитесь этой статьей с друзьями — возможно, она поможет кому-то защитить свои права!
А с другими актуальными новостями и полезной правовой информацией вы можете ознакомиться прямо на нашем сайте: https://myjus.ru/