Что нужно для постановки земельного участка на кадастровый учет, сколько это стоит и какие нужны документы? Как сделать это через МФЦ или Госуслуги? Необходимо ли межевание?
Что значит поставить земельный участок на кадастровый учет
Существует закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», который гласит, что объекты недвижимости, права на них и некоторые сделки с ними подлежат обязательному государственному учету. Сведения о недвижимом имуществе и правах вносятся в единую базу — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), за ведение и обновление этой базы отвечает Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, постановка земельного участка на кадастровый учет состоит в том, что Росреестру направляются документы с характеристиками участка и подтверждением прав на него.
Ведомство присваивает недвижимости уникальный идентификатор — кадастровый номер, определяет кадастровую стоимость объекта, вносит данные в ЕГРН и в НСПД — Национальную систему пространственных данных, частью которой недавно стала и так называемая Публичная кадастровая карта.
Документ, подтверждающий постановку объекта недвижимого имущества на кадастровый учет — выписка из ЕГРН. Она содержит все основные характеристики участка, вид разрешенного использования, сведения о зарегистрированных правах и обременениях, кадастровую стоимость и др.
На основании сведений об объекте недвижимости, которые имеются у Росреестра, налоговые органы рассчитывают сумму налога на недвижимость и определяют ее владельца, который должен платить налог.
- Важно знать: постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация прав на него — две разных процедуры. Для новообразованного участка, который раньше не существовал, их чаще всего проводят одновременно.
- Возможна и постановка земельного участка на кадастровый учет без регистрации права, однако частным лицам такая процедура требуется редко — в основном она нужна местным властям, которые создают новые участки на неиспользуемых землях и вводят их в оборот путем продажи или выдачи по госпрограммам.
- Обычному гражданину чаще требуется другая услуга Росреестра — регистрация прав без одновременного кадастрового учета. Это требуется, когда участок меняет владельца, в ЕГРН нужно внести сведения о новом собственнике и «перевести» на него все права и обязанности, связанные с участком. Регистрация прав собственности на участок без кадастрового учета нужна, например, при его покупке, получении по наследству или по дарственной.
Участок, не поставленный на кадастровый учет, не существует с точки зрения закона: его нельзя купить, продать и подарить, его даже нельзя считать собственностью, пока право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. По сути, пользование незарегистрированным участком — это самозахват земли, то есть преступление, поскольку в нашей стране вся земля, у которой нет владельца, считается собственностью государства.
Нужно ли снова ставить на кадастровый учет ранее учтенный участок
Не нужно. Постановка на кадастровый учет — процедура однократная, и повторять ее нужно только в том случае, если участок делится на несколько новых или его границы меняются по другим причинам. Важно знать, что при делении участка на два и более прежний не сохраняется, то есть прекращает свое существование в исходных границах — соответственно, процедура кадастрового учета применяется уже к новообразованным объектам недвижимости. Проверить, поставлен ли участок ранее на кадастровый учет, несложно: достаточно найти его на Публичной кадастровой карте. Если у Росреестра уже есть все данные об участке, в его описании указывается «Учтенный», есть кадастровый номер, площадь и другие сведения. Для неразмежеванных участков используется формулировка «Учтенный без координат границ», и если такое указание есть, то необходимо сделать межевание.
Публичная кадастровая карта (старая версия): учтенный участок и сведения о нем
Минимальная площадь земельного участка для постановки на кадастровый учет
Поставить на учет в Росреестре можно далеко не любой участок, главное ограничение — его площадь. Земельный кодекс и другие нормативные акты устанавливают минимальный размер участка для каждого вида разрешенного использования земли. Например, минимальный участок для ведения садоводства (то есть типичный «дачный») чаще всего 4 сотки, для ИЖС — 3-4 сотки, для личного подсобного хозяйства в населенном пункте — 6 соток. Точные значения чаще всего устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимают местные власти. Участок меньшего размера нельзя поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. Поэтому, например, разделить один участок на два и сделать их самостоятельными объектами недвижимости можно не всегда. Подробнее о том, как разделить земельный участок и/или выделить в нем доли — по ссылке.
Можно ли поставить на кадастровый учет земельный участок без межевания
С 1 марта 2025 года это сделать нельзя. С этой даты вступает в силу Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024, который вносит существенные изменения в 218-ФЗ. Строго говоря, по букве закона поставить такой участок на кадастровый учет можно, но нельзя зарегистрировать права на него — а как мы уже говорили выше, частному лицу обычно требуется именно постановка на кадастровый учет с одновременной регистрацией прав. Соответственно, без межевания участок нельзя будет купить, оформить его получение по наследству или разделить на части.
Напоминаем, что межевание — это точное определение границ участка на местности и его площади. Делать эту работу уполномочены только кадастровые инженеры со специальной аккредитацией, для межевания специалист обязательно выезжает на место. Услуги кадастрового инженера платные, оплачивает их заказчик. Найти специалиста можно через сайт Госуслуг — это самый надежный способ не попасться на уловки мошенников. По результатам своей работы инженер составляет межевой план участка. Сейчас документ по умолчанию формируется в электронном виде с усиленной электронной подписью специалиста, такие документы обязаны принимать все государственные ведомства. По договоренности с инженером владелец может дополнительно получить бумажную версию.
Как сформировать земельный участок, чтобы поставить его на кадастровый учет
Чаще всего простому гражданину требуется сформировать новый участок путем деления имеющегося, другие способы создания участков находятся в компетенции властей. Выделение новых участков делается путем межевания, то есть установления их границ. При этом могут возникнуть сложности — например, о проблемах деления участка с домом читайте по ссылке. Естественно, играет роль и минимальная площадь земельного участка, о которой говорилось выше. Когда кадастровый инженер составит межевые планы новообразованных участков и определит их площадь, можно собирать остальные документы для подачи заявления о кадастровом учете в Росреестр.
Порядок постановки земельного участка на кадастровый учет
Все детали процедуры описаны все в том же законе № 218-ФЗ (глава 3).
- Обратиться за услугой постановки участка на кадастровый учет может его владелец, наследник после нотариального принятия наследства, нотариус в случае некоторых типов сделок с недвижимостью и кадастровый инженер. Если заявитель действует от имени другого человека — например, пожилого родственника — потребуется нотариальная доверенность. От имени несовершеннолетних собственников заявление подают родители или опекуны, за недееспособных — опекуны.
- Основания для постановки земельного участка на кадастровый учет тоже определены законом. Чаще всего это приватизация, раздел одного участка на несколько, выделение участка властями для передачи гражданам по госпрограммам (например, «Дальневосточный гектар» или бесплатная выдача земли льготникам), решения судов и тому подобное. Понятно, что основания должны быть документально подтверждены, об этом мы поговорим ниже.
- Внимание: обращаться с заявлением непосредственно в Росреестр не нужно. Все действия можно совершить через МФЦ или сайт Госуслуг, там же можно получить бОльшую часть необходимых документов. Закон разрешает подавать документы в электронной форме (ст. 18 закона № 218-ФЗ).
Если на участке есть дом, его ставят на кадастровый учет как отдельный объект недвижимости, дому присваивается собственный кадастровый номер. Поэтому для участка с домом нужно будет подавать два заявления, а к документам прикладывать технический план строения. Этот документ тоже составляет кадастровый инженер.
Продолжение статьи читайте на нашем сайте!