Как происходит назначение первой управляющей компании
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик обязан заключить договор с управляющей компанией в течении 5 дней.
Срок действия этого договора не может быть более трех месяцев. Застройщик не вправе понудить дольщика к заключению договора управления именно с этой компанией на длительный срок. Но это не освобождает дольщика не оплачивать услуги оказываемые этой компанией, включая оплату коммунальных ресурсов которые были потреблены в квартире.
У дольщиков имеется право на выбор другой управляющей компании, и в течении двух месяцев известить орган местного самоуправления, в случае отсутствия решения собственников, ОМСУ инициирует конкурс и по его результатам назначает УК.
Управляющая компания имеет право пролонгировать свои полномочия по управлению домом, инициировав общее собрание собственников.
Важно помнить, что в каждый момент необходимо бесперебойное обслуживание дома, и лучше если это будет обеспечивать УК, сотрудники которой обладают всей необходимой информацией о доме и оборудовании которое обеспечивает подачу всех необходимых ресурсов, поэтому смена УК требует предварительного взвешивания всех аргументов “за” и “против”.
Что в это время происходит в доме
Жизнь в доме между тем бурлит: собственники занимаются ремонтом и благоустройством своих квартир, а помимо ремонтных работ идет сложный и кропотливый процесс отладки систем жизнедеятельности всего дома. Это требует времени. В этом процессе задействованы и представители УК и представители застройщика, которые устраняют строительные дефекты. Иными словами, весь дом пребывает в движении и неком хаосе. Так или иначе появляется грязь, строительный мусор, общедомовые территории выглядят не так презентабельно, как на рендерах, из-за чего возникает резонный вопрос: “Кто виноват в этом беспорядке?”. И первый виновник, который приходит на ум - управляющая компания, которая не справляется со своими обязанностями.
В чем сложности
Как мы уже сказали выше, все собственники заняты решением своих вопросов и организоваться единой силой проблематично. Как правило формируется активное ядро собственников и общая инертная аудитория. И все они сталкиваются с тремя камнями преткновения.
Три камня преткновения
Выбор
Для начала необходимо провести аналитику рынка управляющих компаний, провести с ними переговоры, составить смету тарификации услуг. Как правило на этом этапе уже начинаются первые разногласия: инертная аудитория, как правило, настроена на отрицание идей, а не на их предложение. Поэтому процесс выбора растягивается на месяцы.
Собрание
Обсуждения в общем чате не достаточно, чтобы официально сменить УК. Необходимо провести общее собрание собственников и голосование.
Первая сложность здесь - не все собственники получают ключи в первый месяц. Иногда этот процесс может затягиваться до полугода.
Далее всех владельцев квартир необходимо уведомить о предстоящем собрании. Сделать это также непросто, поскольку необходимо получить контактные данные всех владельцев квартир, направить им уведомление и удостовериться в его получении.
Чаще всего в процессе судебных разбирательств со свергаемой УК неполное и некорректное уведомление собственников о собрании является основанием для оспаривания принятых на нем решений.
Сейчас голосование можно также проводить через Госуслуги, но, как показывает практика, мотивировать собственников на участие в нем надо не меньше, чем на участие в очном.
Финансирование
Далее следует длительный этап судебных разбирательств. Правильное оформление документов, исков, а также представительство в суде требуют финансовых затрат на юристов. И здесь остро встает вопрос доверия к инициативной группе и аргументированной растрате денег.
Резюмируя
Смена УК в первый год на практике невозможна в силу вышеупомянутых обстоятельств. Нужно понимать, что это сложный, длительный процесс, который требует сплоченности собственников и существенных временных и финансовых затрат. В большинстве случаев мы рекомендуем оптимизировать взаимодействие и попытаться добиться от текущей УК управленческих вопросов. И выстраивать экологичные отношения лучше уже на этапе приемки. Для этого лучше совместить работу технического специалиста и эксперта по взаимодействию с УК. Узнать подробнее о таком комплексном подходе к приемке можно на сайте: https://clck.ru/3G9gaW