Поговорить сегодня о любимых многими апартаментами. О тех самых не совсем квартирах, с которыми связано множество мифов, недоразумений и законодательных путаниц. Уже сейчас становится ясно, что москвичи понемногу теряют к ним интерес: в Москве, кстати, строительство новых апартаментов уже почти невозможно. А теперь, благодаря постановлению Правительства Москвы от 23 июля 2024 года №1672-ПП, уже и квартиры меньше 28 квадратных метров в Москве строить нельзя.
Что такое апартаменты с точки зрения закона?
На рынке недвижимости мы слышали слово «апартаменты» довольно часто. Но формально оно упоминается в законе только раз — в постановлении Правительства от 16 февраля 2019 года №158. Согласно ему, апартаменты — это гостиничные номера, не менее 40 квадратов, с мини-кухней и спальней.
Если коротко, эти самые «апартаменты» — фактически временное жильё, и зачастую в гостиницах, как определяет закон о туризме.
Всё, что на рынке именуют «апартаментами» и продают под видом доступного жилья, на самом деле считается нежилым помещением. Апартаменты просто не предназначены для постоянного проживания, и об этом важно помнить.
Почему апартаменты стали популярны?
Причина одна: цена. Поначалу они были на 20% дешевле квартир. Но с октября 2023 года с них сняли нулевой НДС, что повысило стоимость, и теперь цена почти сравнялась с квартирами. Выгода такого жилья стала неочевидна.
Чем апартаменты отличаются от квартир?
Главная проблема апартаментов в том, что они формально относятся к нежилой недвижимости, с её «прелестями». Разберём это поподробнее:
- Права и ответственность: Жилищный кодекс РФ определяет жилое помещение как то, где можно жить постоянно и соблюдать нормы санитарии, безопасности, а также определённые нормы площади, светового и звукового комфорта. На апартаменты эти требования не распространяются. Строить их можно в зонах, не предусмотренных для жилых застроек, и нормы при этом не такие строгие.
- Социальная инфраструктура: У застройщика нет обязанности обеспечить объекты инфраструктуры рядом с апартаментами. В результате вам могут не гарантировать садики, школы и поликлиники поблизости.
- Звук и экологичность: На здания с апартаментами не всегда действуют требования по звукоизоляции и инсоляции. Соседи могут вести бизнес рядом с вами, и никаких претензий.
Проблемы владельцев апартаментов
Сначала низкая цена привлекала покупателей, но потом выяснилось: апартаменты — это своего рода компромисс с удобством. Вот несколько реальных ограничений:
- Нет регистрации по месту жительства: Постоянную регистрацию (по месту жительства) оформить нельзя, только временную, и то при условии, что это гостиница.
- Отсутствие права на долю общего имущества: Управляющая компания может устанавливать свои тарифы и условия обслуживания.
- Высокие коммунальные тарифы: Ресурсоснабжение для апартаментов происходит по тарифам для нежилых помещений, а это дороже квартирных тарифов. Коммунальные гарантии, как и налоговые льготы, также не действуют.
- Высокий налог: Если на квартиры действует налог 0,1% от кадастровой стоимости, то для апартаментов — до 2%. Также они не подпадают под налоговые вычеты.
Долевое строительство
Покупка апартаментов в рамках долевого строительства может обернуться проблемами: закон о банкротстве защищает долевые права лишь для площадей до 7 м² и машиномест. В случае банкротства застройщика у покупателей апартаментов мало шансов вернуть свои деньги.
Попытки защитить апартаменты – были
Было несколько попыток изменить статус апартаментов в законодательстве. Так, в 2018 году внесли законопроект, который добавлял понятие «многофункциональный дом» и упрощал регистрацию апартаментов для постоянного проживания. Однако из-за отрицательных отзывов Верховного суда, Минфина и других инстанций его отозвали.
В 2021 году Президент поручил кабмину разобраться с апартаментами, но статус «нежилое помещение» оставили без изменений.
Покупать ли апартаменты?
Если хотите инвестировать в арендный бизнес и место отличное, то да, вариант возможен. Однако для постоянного проживания апартаменты пока остаются вложением с вопросами и ограничениями. Например, в курортной зоне, где строить жилые дома нельзя, апартаменты могут быть выгодным вложением. А вот в крупных городах по высокой цене? Тут каждый решает сам.