Во втором полугодии 2024 года в петербургском регионе банки выдали 6101 кредит на ИЖС - в 1,5 раза меньше, чем в первом полугодии (9168 займов).
Почти такое же снижение зафиксировано и РФ в целом: во втором полугодии - снижение займов на ИЖС в 1,4 раза.
С января по июнь 2024-го жители Петербурга и Ленобласти оформляли в банках на загородное строительство или на покупку готовых домов от тысячи до 2,5 тысяч кредитов в месяц. Пик пришелся на июнь. (См. табл. 1).
Начиная с июля, с каждым месяцем ипотеки на ИЖС в отчетности становилось все меньше, а в последние пару месяцев года этот показатель снизился до 600-700 займов.
Льготные программы не работают, «семейную» ипотеку на загородке вернут только с марта, и то в привязке к эскроу-счетам, а занимать по рыночным ставкам - 26-30% годовых - и переплачивать за «дом мечты» в 4-5 раз желающих мало.
Каждый месяц в области продают около 2,9 тысяч домов по договорам купли-продажи, строят и ставят на учет 1,8 тысяч индивидуальных домов в месяц, а оборот участков и вовсе составляет около 8 тысяч в месяц (в среднем, конечно). Так что долю банковского финансирования на сегодняшнем загородном рынке можно смело считать незначительной.
В таблицах мы приводим данные выдачи кредитов по Петербургу и Ленобласти. Напомним: ЦБ РФ считает выдачу кредитов по месту регистрации заемщика. А ДОМ.РФ и Росреестр - по месту регистрации объекта. Чтобы не путаться, проще брать показатели по региону в целом.
На загородной ипотеке еще негативно отразится серия скандалов с нерадивыми застройщиками: «Летвуд», «ЦКС», «Вудстоун», СК «МДМ» и «СтройИнвест». Как правило, в этих криминальных сюжетах фигурирует льготная ипотека; кредиты выдавали в 2022-м и 2023 году.
Беда даже не в том, что застройщики потратили деньги и не построили заказчикам дома, а в том, что потерпевшие остались должны банку. И не исключено, что проценты с них будут брать уже не по льготной, а по рыночной ставке. (Зависит от условий договора).
Перспективы загородной ипотеки туманны. Сельскую ипотеку не отменяют, но и не выдают, и пока ключевая ставка остается высокой, выдавать не будут - чтобы не вводить бюджет в дополнительные расходы.
Семейную с 1 марта привяжут к эскроу, и тогда главный вопрос будет - а почем обойдутся эти деньги строителям? Если под 30% - так на 30% подорожает и итоговая смета. Что тоже вряд ли будет способствовать популярности кредитного продукта.
«Если государство будет гарантировать сохранность средств, как это было сделано в долевом строительстве, такой подход может дополнительно стимулировать интерес к загородному рынку, - рассуждает Елена Каменева, директор офиса «Адвекс - Санкт-Петербург».
- Важно, чтобы и подрядчик был заинтересован построить в срок и с нужным качеством. Кроме того, параллельно с эскроу у граждан останется возможность нанимать артель или бригаду, чтобы сэкономить. Но тогда уже все риски берет на себя заказчик».
Возможно, системным прорывом для загородки могли бы стать масштабные проекты от крупных федеральных застройщиков. На днях Группа «Самолет» отчиталась о сдаче первых пяти домов в ЖК «Истра Дом». Это, конечно, успех - но всего в проекте запланированы 2238 домов, детские сады, школа и поликлиника. И спрос пока не ажиотажный.
В петербургском регионе проектов такого уровня и масштаба нет вовсе. Есть один запланированный, от компании «Еврострой», в Осельках, но он пока не вышел из стадии концепции.