🤔 Еще раз о финансах и формальной логике.
Недвижимость всегда привожу в пример, так как, во-первых, сам имею высокую экспертность в ней, а во-вторых, это понятно абсолютно всем!
Мониторю почти всегда. Да и прикупаю периодически, если предложение интересное.
Так вот, еще в октябре 2023 года наметился большой спад в этом секторе. Никакой магии и дара предвидения, небольшая формальная логика. Ставка растет, программы будут убирать.
🤷♂️ Простыми словами - бесплатных денег нет!
А это был основной драйвер последних лет. Классический пузырь. Американская модель.
И в конце 2023 начали судорожно брать канадскую модель. Ужесточение по всем направлениям.
📺 Заодно и падение застройщиков в акциях спрогнозировали. Будет желание посмотрите этот ролик.
И вот, текущий момент. Квартиры в комплексе, который мы брали для анализа. Хороший бизнес-класс. Недалеко от метро. Фитнесы, рестораны, подземные парковки, охрана и т.д. Не премиум, но крепкий бизнес-класс.
Конкретная квартира, мы ее смотрели в октябре 2023, стоила 27 млн. руб. за 62 м2, что не так дорого, по сравнению с первичкой аналогичного уровня. Там это будет 35-40 млн. руб.
😉 Забавный момент! В домах постройки 2006-2008 года много квартир в бетоне! А строили в десятки раз меньше, чем сейчас!))) Так вот, эта квартира сейчас стоит 21,5 млн. руб!)))
Падение на 5,5 млн. руб. или 20%. А если взять еще среднюю стоимость денег за этот период - 18%, то еще смело 21% можно прибавить.
За аналогичную квартиру за год аренды надо отдать 1млн. Да, тут еще нет затрат на ремонт и мебель. Смело 3 млн. руб. можно добавить.
И вот, простая математика. Деньги в банке за эти 16 месяцев принесли бы 4,9 млн. руб. Это без всяких капитализаций и т.д. Просто средняя ставка 18%. Падение в цене еще на 5млн.руб.
🤯 Итого около 10 млн. руб. в реальных деньгах!
Хорошо, минус аренда 1 млн. руб. Итого 9 млн. руб.
Или больше 30%!!!
Считать стандартную ипотеку не буду. Я не садист)) Там треш будет еще больше.
Кстати, оценка ЦИАН еще меньше 18,8 млн. руб. При том, что за 18,8 млн. руб. в новостройке сдачи 2027 год вам дадут метров 30-35.
🤔 Что-то сильно, очень сильно не бьется!!
Понимаю одно - мне проще ОФЗ с плечами взять (не ИИР) и пополнять, или индекс долга, чем ввязываться в моменте в недвигу.
Про защиту золотом, долларом и т.д. даже не говорю.
Как экономист, финансист и инвестор, привык все считать. Вот и вижу дикие перекосы!
Момент будет по недвижимости обязательно. Но пока слишком спорно. Если будет сценарий 2012-2014 годов, то условия будут намного, намного лучше)
☝️Как итог. Ближайший год мониторить предложения, предлагать свои условия. Использовать по максимуму ситуацию с ОФЗ и защитными инструментами .
Даже 30-40% годовых намного интересней, чем вписываться в бетон.
❓ А Вы как думаете?
✍️ Поделитесь в чате: https://t.me/projectnichat