🗝️Рассрочка стала основным инструментом продаж новостроек. Какие риски с ней связаны?⚡🛡️ Основные риски, связанные с покупкой квартир в новостройках в рассрочку, возникают из-за простоты этого механизма и короткого срока его действия. Под угрозой оказываются не только покупатели, но и сами застройщики.
🔸На фоне высоких ставок по ипотеке покупка новостроек в рассрочку набирает популярность. Доля первичных квартир, приобретаемых в рассрочку, уже достигла 40–50%, и по итогам года может превысить половину всех сделок на рынке новостроек. В некоторых столичных проектах этот показатель уже составляет до 70% от общего числа сделок.
🔸Несмотря на свою распространенность, использование рассрочки связано с определенными рисками. Рассмотрим, в чем они заключаются.
🎱 Различия между рассрочкой и ипотекой🔻
🔸Рассрочка и ипотека предоставляют возможность оплачивать покупку квартиры в новостройке не сразу, а в течение определенного времени. Однако между ними есть важные отличия.
🔸Оформление рассрочки, как правило, проще, поскольку каждый застройщик устанавливает свои собственные условия. В отличие от ипотеки, для которой с 1 января 2025 года введен единый стандарт для всех российских банков, рассрочка пока не имеет общего регулирования.
🔸Еще одно отличие заключается в сроках, на которые можно распределить платежи. Ипотечные кредиты могут быть выданы на срок до 30 лет, тогда как рассрочка обычно не превышает трех лет. Чаще всего срок рассрочки ограничен временем ввода новостройки в эксплуатацию. Короткие сроки имеют свои плюсы и минусы: расходы на рассрочку (как в процентном соотношении, так и в общей сумме переплаты) обычно ниже, чем по ипотеке, но размер периодических платежей, наоборот, значительно выше.
🎱 Основной риск рассрочки для покупателя новостройки🔻
🔸Не всегда заемщики могут вовремя выполнять платежи, даже если у них ипотека. В случае рассрочки, которая предоставляется на значительно более короткий срок, чем ипотека, даже при одинаковом первоначальном взносе и более низких процентных ставках регулярные платежи оказываются выше. Существует и другой вариант — периодические платежи могут быть сопоставимы или даже ниже, но в конце необходимо сразу погасить значительную часть стоимости квартиры. Таким образом, основной риск рассрочки заключается в невозможности осуществить очередной платеж.
🔸«Если у покупателя стабильное финансовое положение и есть уверенность в своевременной полной оплате взносов, то рассрочка может быть хорошим вариантом. Однако если по каким-либо причинам покупатель не может собрать средства на очередной взнос, это может стать серьезной проблемой, особенно если речь идет о крупной сумме». Частично застройщики пытаются снизить этот риск, требуя от покупателей определенные гарантии при предоставлении рассрочки.
🎱 Риски краткосрочной рассрочки🔻
🔸Краткосрочная рассрочка, как правило, на срок до шести месяцев, часто предлагается без процентов или с минимальными ставками, что делает ее привлекательной для покупателей. Обычно такую рассрочку берут с надеждой продать свою квартиру в течение этого времени и использовать вырученные средства для погашения долга перед застройщиком. Однако в условиях низкого спроса на жилье отведенного времени может не хватить для завершения сделки.
🎱 Риски длительной рассрочки🔻
🔸Длительная рассрочка, которая обычно составляет три года, может быть привлекательной для покупателей, надеющихся перейти на ипотеку, как только процентные ставки снизятся. Это позволит им погасить обязательства перед застройщиком с помощью жилищного кредита. Большинство застройщиков допускают такой переход. Однако остается вопрос, успеют ли ипотечные ставки снизиться до приемлемого уровня в течение срока рассрочки.
🔸Никто не может гарантировать, что это произойдет в определенный срок, существуют лишь прогнозы. Ожидается, что снижение ставок по рыночной ипотеке до 12% годовых (вместо текущих 29% и выше) может произойти не раньше конца 2026 — начала 2027 года.
🔸Для этого необходимо, чтобы в ближайшие два года Центробанк постепенно снижал ключевую ставку. Однако, как будет развиваться ситуация на самом деле, покажет только время. «Ожидания о переходе на более доступную ипотеку в будущем» остаются неопределенными.
🎱 Чем застройщики могут заменить рассрочку🔻
🔸В 2025 году доля квартир в новостройках, реализованных с помощью рассрочки, может превысить 50%. Согласно данным bnMAP.pro, в некоторых новостройках этот показатель уже достиг 70%.
🔸Тем не менее, для застройщиков такое широкое использование рассрочки является вынужденной мерой. Даже если покупатель регулярно выполняет свои обязательства по рассрочке, средства на эскроу счета поступают не сразу (в отличие от ипотеки), а постепенно. Это, в свою очередь, затрудняет снижение ставок по проектному финансированию, используемому для строительства.
🔸«Если ставки по ипотеке вернутся к нормальным уровням, хотя бы в диапазоне 12–14%, необходимость в рассрочках отпадет, так как они невыгодны прежде всего застройщикам». В текущих условиях для снижения собственных рисков застройщики могут начать предлагать альтернативные схемы продаж (в дополнение к рассрочкам).
🔸«Можно ожидать появления новых схем от застройщиков, которые будут соответствовать ипотечным стандартам, но при этом позволят покупателям приобретать квартиры в более удобных условиях, чем при полной оплате». «Предполагается, что появятся альтернативные методы продаж». «На протяжении многих лет рынок не воспринимал лизинг недвижимости, так как рассрочка была более выгодной и понятной. Сейчас настало время попробовать лизинг и долгосрочную аренду с правом выкупа».
- 🔸☎️ Тел: 8 938-342-88-46