Уважаемые подписчики, приветствую вас!
В данной статье мы разберем, какие изменения произошли с ипотечным кредитованием в рамках строительства индивидуального жилого дома (далее по тексу - ипотеку ИЖС), начиная с 2022 года.
Итак, начнем с самого начала.
В 2022 году, середина 2023 года, вы как потенциальный клиент для банка и подрядной организации (далее по тексту - подрядчик) имели возможность взять ипотеку ИЖС, условно говоря, в свободной форме. То есть, целевые денежные средства, которые вам одобрили, вы могли получить в полном объеме на руки. Таким образом, подрядчик получает оплату по Договору подряда, как наличным, так и безналичным расчетом (все зависит от вас), при этом взаимодействие с банком отсутствует от слова совсем. Соответственно, кредитная организация не имеет никакого отношения к производству работ по возведению вашего дома.
Без сомнений могу сказать, что данный сценарий событий был очень удобен для большинства подрядных организаций, ведь взаимодействие происходит исключительно "Подрядчик" - "Заказчик".
Безусловно, возникали и трудности. На личном опыте, к нам приходили клиенты с просьбами "помогите достроить дом". Такая практика, к сожалению, присутствовала, ведь не все на рынке являются добросовестными.
С середины 2023 года по середину 2024 года, кредитные организации переходят на транш-систему ипотечного кредитования ИЖС. В данном формате имеются отличительные черты:
1. К взаимодействию "Подрядчик" - "Заказчик", добавляется третье лицо - "Банк".
2. Оплата по Договору подряда производится траншами, при этом их разбили на 3 части:
2.1 20% - перед началом строительства;
2.2 60% - после устройства фундамента и подписания промежуточного акта выполненных работ;
2.3 20% - после подписания актов приемки-сдачи объекта.
Отмечу, что проценты по траншам определялись каждым банком индивидуально.
3. Все взаимодействие по подписанию документов осуществлялось через приложения банков. При этом, пакет документов, в обязательном порядке, проверялся и согласовывался кредитной организацией. После данной процедуры, вас и подрядчика приглашали в офис на подписание документов.
Разумеется, данная система отсекла определенный процент недобросовестных подрядчиков. Уточняю, "определенный", так как на рынке все равно осталась малая часть. Так, например, в нашем крае есть одна N-организация, которая набрала большое количество Договоров, но не выполняла своих обязательств. Безусловно, люди разрывают контракты, судятся и ищут себе нового подрядчика.
С середины 2024 года, по настоящее время банки вновь переходят на новую систему, с применением эскроу-счетов. Что это означает?
Когда вы получаете одобрение по ипотеке ИЖС, находите своего подрядчика, заключаете с ним Договор подряда, то ваши денежные средства поступают на эскроу-счет и замораживаются, пока все обязательства по Договору подряда не будут выполнены, другими словами, пока вы не примите объект (подпишите акты приемки-сдачи).
Аналогично озвученному выше (п.3), взаимодействие осуществляется при помощи приложений банков.
Ввиду такого нововведения, многие подрядные организации отошли в сторону, так как строительство будет осуществляться собственными средствами подрядчика. Следует отметить, что банк ввел такую возможность, как "льготное кредитование" подрядчиков (при условии, что они аккредитованы и подходят под определенные аспекты). Она позволяет получить денежные средства на строительство индивидуального жилого дома по Договору подряда под 1%.
Конечно, отсюда вытекают последствия:
1. Подрядчику не выгодно строить за свои собственные денежные средства, под ту сметную прибыль, которая закладывается в цену Договора. Отсюда вытекает повышение цены контракта (при условии, что финансирование со стороны банка они не получают).
2. Значительно сокращается число недобросовестных подрядчиков.
Итак, мы кратко разобрали тенденцию изменений, которые произошли за последние года.
Всегда будьте внимательны, относитесь со всей серьезностью к выбору подрядчика, ведь строительство дома - это комплекс работ, который должен выполнятся только профессионалами!
Больше полезной информации, в том числе видео, вы можете найти в блоге. Благодарю за внимание, надеюсь данная статься была вам полезна!