Я — руководитель компании «Бартен», которая специализируется на строительстве индивидуальных частных домов. Это означает, что мы строим дома по заказу физических лиц. Мы работаем в Нижнем Новгороде и Нижегородской области. Многие знают или слышали о том, что в сфере малоэтажного строительства начали использовать счета эскроу при реализации проектов. В августе 2024 года компания «БАРТЕН» заключила свой первый договор о строительстве с использованием эскроу-счета. Это был первый договор, заключённый в Сбербанке в Нижегородской области. В августе 2024 года мы заключили всего два договора с БАНКОМ в Нижегородской области. Мы завершили первый договор в ноябре 2024 года, а второй — в конце января 2025 года. Вот как это было.
Всё началось в июне 2024 года. В этот период к нам обратился сотрудник БАНКА, который рассказал о возможности получения льготного кредита под 1% годовых на строительство малоэтажных домов. Он предложил нам посетить офис банка, где мы могли бы более подробно обсудить все детали. Во время встречи в офисе стало ясно, что речь пойдёт о работе с использованием эскроу-счёта. Нам предложили следующий механизм: заказчик (клиент) получает кредит на строительство своего дома по льготной процентной ставке 6%. Сумма кредита и первоначальный взнос фиксируются на специальном счёте эскроу. Наша компания, в свою очередь, получает в том же банке кредитную линию для строительства дома этого заказчика. Чтобы заказчик мог получить кредит, мы должны заранее составить и подписать договор строительного подряда. И здесь есть один важный момент.
Мы уже подписали договор подряда с заказчиком, то есть взяли на себя обязательства по строительству дома. По инициативе банка в договоре было прописано, что деньги будут храниться на эскроу-счёте. Однако нет никаких гарантий, что банк согласует нам льготную кредитную линию под 1%. И если это произойдёт, то мы сможем строить дом на деньги банка. А если нет, то, возможно, нам придётся строить за свой счёт. Разумеется, поскольку мы являемся строительной компанией, а не инвестиционно-строительной, мы уведомили банк о том, что не будем подписывать договор подряда без гарантий предоставления льготного кредита. Представители банка заверили нас, что не могут предоставить письменные гарантии, но мы можем быть уверены, что являемся первыми в Нижегородской области, кто получит кредитную линию для работы с эскроу. Мы решили рискнуть.
После подписания договора подряда заказчик предоставил его в банк. Нас с заказчиком пригласили подписать документ, необходимый для открытия эскроу-счета. Этот документ называется «Индивидуальные условия договора эскроу для расчётов по договорам строительного подряда».
В данном документе перечислены условия, выполнение которых является достаточным для раскрытия эскроу-счёта. Всего таких условий два:
1. Подписанный акт о завершении строительства объекта между заказчиком и строительной компанией.
2. Отчет об оценке завершенного строительством объекта. (Отчёт готовят специализированные компании, список которых можно найти на сайте банка.)
В день подписания «Индивидуальных условий договора эскроу для расчетов по договорам строительного подряда» нас пригласили на подписание договора об открытии льготной кредитной линии. Этот документ называется «Заявление о присоединении к Общим условиям кредитования юридического лица и индивидуального предпринимателя при кредитовании в рамках программы возмещения недополученных доходов по кредиту подрядчика ДОМ.РФ №....». В заявлении была указана сумма кредитной линии, которая составляла 80% от суммы, зафиксированной на счёте эскроу. Также были прописаны условия по процентным ставкам.
Процентные ставки были следующими:
* 1% — если ситуация стабильная и идет по плану;
* 6,4% — если ситуация немного ухудшается;
* 25,4% — если возникают непредвиденные трудности.
Более точные формулировки условий я не буду приводить. Вкратце, процентная ставка составляет 6% по окончании льготного периода кредитования, который соответствует сроку действия договора подряда. Если же после окончания льготного срока на счёте не окажется достаточно средств для погашения кредитной задолженности, процентная ставка увеличится до 25%.
Для всей этой работы нам пришлось открыть счет в банке.
Итак, все необходимые документы подписаны, и деньги уже выданы. Заказчик осуществляет оплату по ипотеке, а у нас открыта кредитная линия. Теперь мы можем приступить к выполнению наших обязательств и начать строительство дома.
Чтобы оплатить любой счёт из кредитной линии, нам нужно было написать сообщение в специальном клиентском окне, приложить счёт и договор. Однако возникли проблемы: платежи зависали на несколько дней, а также списывались либо с основного счёта, либо с кредитной линии другого объекта. Напомню, у нас было два таких объекта одновременно. Побеждали эти сложности путем звонков менеджеру, закрепленному за нашей компанией, звонкам на общую горячую линию, развлекались как могли. Это продолжалось до использования последнего рубля кредитных линий. Не победили.
Через неделю наш менеджер сообщил, что мы не соблюдаем условия договора о получении кредитной линии. По условиям договора на сайте "СВОЙДОМ.РФ" должно быть размещено не менее пяти проектов, включая те, которые мы уже реализуем. Если мы не решим этот вопрос в ближайшее время, наша процентная ставка вырастет с 1% до 6,4%. Мы незамедлительно приступили к активным действиям. Однако необходимое количество проектов удалось разметить только к концу третьей недели. Для выполнения рендеров пришлось потратить дополнительные средства, так как система не принимала исходные файлы проекта.
Кроме того, при подписании «Заявления о присоединении к Общим условиям кредитования юридического лица и индивидуального предпринимателя при кредитовании в рамках программы возмещения недополученных доходов по кредиту подрядчика ДОМ.РФ №…» нам сообщили, что в течение двух месяцев необходимо заключить трехстороннее соглашение о безакцептном списании средств с наших счетов в других банках. В противном случае, как и ранее, нам повысят процентную ставку. В сроки убрались.
Первый договор мы завершили путем подписания акта выполненных работ с заказчиком в ноябре 2024 года. После подписания акта мы вызвали на объект специалиста для выполнения отчета об оценке законченного строительством объекта. Специалист пояснил нам, что законченный строительством объект считается после постановки на кадастровый учет, и сказал, что постановка на учет занимает примерно два месяца. По понятным причинам нам, как строительной компании, ждать еще два месяца, пока заказчик поставит на учет свой дом, и все это время платить проценты по кредиту, невыгодно. Мы обсудили эти сложности с представителем банка, и нам предложили составить отчёт о состоянии дома, который ещё не был поставлен на кадастровый учёт. Предоставили эту информацию специалисту оценочной компании, и уже через пять рабочих дней он передал нам отчёт об оценке завершённого строительного объекта. В тот же день мы подготовили все необходимые документы и обратились в банк с просьбой раскрыть эскроу-счет. На третий день после отправки письма счёт был открыт. В ноябре 2024 года мы получили деньги с этого счёта.
В последний день января мы завершили исполнение второго договора строительного подряда. Как и в прошлый раз, в день подписания акта мы пригласили специалиста для оценки объекта. В первых числах февраля мы предоставили все необходимые документы (акт приёма-передачи и оценку) в банк. Банк подтвердил получение этих документов. На третий день после получения банком документов произошло раскрытие счет эскроу.
В результате, использование эскроу-счетов возможно. Опыт в целом положительный. Много неконкретных моментов и связанных с этим рисков. Главная проблема заключается в отсутствии гарантий получения льготного кредита, несмотря на возложенные на нас обязательства по строительству. Второй важный аспект — это отчёт об оценке, который не соответствует готовому объекту, и его можно интерпретировать по-разному.
Для нашей компании это был своего рода эксперимент. Мы надеемся, что в ближайшее время нам откроют второй счёт, и он окажется положительным. Как говорится, мы в предвкушении!
В этом году мы не будем работать по эскроу-счетам. Появилось ещё одно важное условие. Как подрядчику, нашей компании предлагают профинансировать процентную ставку заказчика. Что это означает? Для получения льготной кредитной линии нам необходимо внести в банк денежные средства в размере 15,6% от стоимости договора подряда. Отдать свои деньги! Эти деньги не идут в счёт погашения кредита. В условиях современной конкуренции в сфере индивидуального жилищного строительства и общей рентабельности объекта менее 15%, из которых нужно оплачивать содержание офиса, вести рекламные компании, платить налоги, такая ситуация кажется странной. Не совсем понятно, ради чего нужно трудиться и брать на себя ответственность. Либо необходимо запросить дополнительные средства у заказчика, чтобы покрыть увеличение стоимости. Кто на это согласится? Работа над проектом по использованию эскроу-счетов в ИЖС не завершена.
Благодарю, желаю успехов в строительстве!