Житель Москвы стал владельцем квартиры и нежилого помещения площадью 134 м² на первом этаже, прямо под своей квартирой. Он задумал объединить их в уютное двухуровневое пространство. Для этого потребовалось внести некоторые изменения в нижнее помещение.
Мужчина обратился к профессиональному проектировщику, который разработал план работ. После этого он приступил к реализации задуманного: построил антресоль, провёл дополнительные линии холодной и горячей воды и установил тёплый пол. Снаружи он увеличил оконные проёмы, а одно окно сделал французским, чтобы создать вход с улицы в помещение с оборудованной террасой.
Однако такое переустройство не устроило ТСЖ, так как мужчина не согласовал свои планы с другими жильцами. Товарищество потребовало вернуть всё в прежний вид, но владелец не согласился с этим требованием. Тогда ТСЖ обратилось в суд, чтобы обязать мужчину привести помещение в первоначальный вид. Это противостояние дошло до Верховного суда.
Аргументы сторон
ТСЖ
Суть проблемы: Мужчина сделал из обычного окна панорамное, что, по мнению ТСЖ, влияет на безопасность здания и нарушает права жильцов многоквартирного дома (МКД). Из-за дополнительного входа и увеличенного окна общее имущество собственников уменьшилось, и такие работы необходимо согласовывать со всеми владельцами квартир и помещений в доме.
Позиция ТСЖ: Вопрос о данных работах обсуждался на общем собрании жильцов, но не получил поддержки. Наша задача — следить за состоянием общего имущества МКД, поэтому мы требуем, чтобы мужчина вернул помещение в прежнее состояние.
Собственник помещения
Ответчик: До начала ремонта я обратился в специализированную организацию, которая разработала проект перепланировки и переоборудования моего помещения. Я выполнил все работы в соответствии с проектом, а затем представил результат переустройства в жилищную инспекцию и получил акт согласования.
Позиция ответчика: Я считаю, что не нарушил никаких законов, так как могу делать со своим помещением всё, что захочу. Я не обязан спрашивать согласия собственников других квартир. Прошу отклонить иск ТСЖ.
Жилинспекция
Позиция жилищной инспекции: У нас нет претензий к собственнику нежилого помещения. Все работы были выполнены законно, и спрашивать согласия других собственников не требуется. Мы согласовали перепланировку ответчику, и ТСЖ не пыталось оспорить наше решение.
Позиция жилищной инспекции: Считаем, что у ТСЖ нет полномочий заявлять в суде подобные требования. Только жильцы на общем собрании могут наделить ТСЖ этим правом, но такого собрания не было. Просим отказать в удовлетворении иска.
В Москве жилинспекция выполняет важную функцию — следит за соблюдением законодательства при перепланировке и переустройстве нежилых помещений. Если в ходе проверки выявляются нарушения, инспекция принимает меры для их устранения. Поводом для проверки может стать любое обращение.
В данном случае жилинспекция согласовала переустройство помещения, что подтверждается соответствующим актом. В этом документе указан перечень работ, выполненных собственником, включая установку двери и замену оконных блоков. Ведомство отметило, что все работы были выполнены в соответствии с требованиями нормативных документов, действующих для многоквартирных домов (МКД).
Позже жилинспекция повторно обследовала помещение и составила акт осмотра. В документе указано, что планировка помещения и расположение дополнительного входа полностью соответствуют текущему поэтажному плану БТИ, и никаких отклонений не выявлено.
Однако ТСЖ выразило несогласие с актом обследования. Но жилинспекция провела осмотр по моему поручению и направила в суд акт, подписанный должностным лицом. У суда нет оснований сомневаться в достоверности этого документа.
Поскольку жилинспекция не обнаружила нарушений при перепланировке и переустройстве помещения, в удовлетворении иска было полностью отказано.
Такое решение не устроило ТСЖ, и оно подало апелляционную жалобу.
Что сказали в апелляции?
Мы разделяем мнение нашего коллеги из районного суда, однако для большей уверенности в его правоте назначили по делу судебную экспертизу.
Эксперт, осмотрев помещение, пришел к заключению, что выполненные работы полностью соответствуют проекту, представленному ответчиком в жилищную инспекцию. Они не нарушают строительных норм и правил, а прочность несущих конструкций здания не пострадала.
Расширив оконные проемы, собственник изменил общее имущество многоквартирного дома, поскольку фасад здания относится к нему. Однако эксперт не выявил никаких признаков присоединения общего имущества: площадь помещения мужчины осталась прежней.
На вопрос о возможности восстановления первоначального состояния помещения, эксперт ответил, что технически это возможно, но есть риск повреждения несущих стен, колонн и перекрытий дома. То есть такие работы могут быть опасны для жизни и здоровья жильцов.
Учитывая это мнение, мы считаем, что нет оснований отменять решение суда. Переустройство помещения соответствует проекту и акту жилищной инспекции. Оно не влияет на безопасность здания, не создает угрозы жизни и здоровью людей и не нарушает прав других собственников.
Увеличения площади за счет уменьшения общего имущества дома мы не обнаружили. А значит, мужчина не должен был получать согласие других собственников. Тем более, что никто из них не присоединился к иску ТСЖ.
Решение суда остается в силе, а жалоба ТСЖ — без удовлетворения. Стоимость судебной экспертизы — 230 000 ₽ — будет взыскана с ТСЖ.
И так кассация
В материалах дела есть информация о том, что в результате перепланировки антресоли общая площадь нежилого помещения увеличилась. Однако коллеги не выяснили, за счёт чего произошло это увеличение.
Согласно строительным нормам, в помещениях с высокими потолками допускается устройство антресоли — площадки, на которой и под которой могут находиться люди. Площадь такой площадки не должна превышать 40% от площади помещения, в котором она находится. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) считает, что собственник нарушил это требование. Однако апелляционный суд не проверил эти доводы.
Кроме того, ТСЖ представило критическую рецензию на заключение судебного эксперта. Коллеги приобщили её к материалам дела, но не оценили. В решении суда не указано, почему они не приняли во внимание это доказательство. На основании этой рецензии представитель ТСЖ просил провести повторную экспертизу по делу. Обсуждение этого ходатайства было отложено, но к нему так и не вернулись. Это серьёзное нарушение правил ведения гражданского процесса.
Определение городского суда мы отменяем и возвращаем дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Пересмотрели
Поскольку есть сомнения в правильности заключения эксперта, мы назначим повторную судебную экспертизу, которую поручим другой экспертной организации.
Эксперты из этой организации тщательно изучили помещение и пришли к тем же выводам, что и предыдущие специалисты. Они подтвердили, что в результате проведенных работ площадь помещения не увеличилась за счет общего имущества. Все работы были выполнены согласно проекту и не повлияли на прочность здания. Новые оконные и дверные конструкции соответствуют общему стилю фасада дома и не нарушают его архитектурный облик.
Площадь антресоли в помещении составляет 89,4 м², а общая площадь помещения — 134,7 м². То есть площадь антресоли занимает 66,4% от площади помещения, что является нарушением строительных норм. Однако такое нарушение можно считать несущественным, поскольку оно не влияет на безопасность антресоли и не создает угрозы для конструкций здания.
Наоборот, возведенная антресоль конструктивно связана с каркасом здания и работает как единая схема. По сути, это дополнительный диск жесткости, который усиливает каркас первого этажа. Демонтаж антресоли может привести к нерасчетному повреждению конструкций, что может стать причиной разрушения дома.
Несмотря на допущенное нарушение, суд может сохранить помещение в переустроенном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы людей и не создает угрозы их жизни или здоровью. Мы считаем, что антресоль необходимо оставить.
Рецензия, которую ранее представило ТСЖ, не вызывает доверия. Ее автор проводил исследование без осмотра помещения, основываясь на техническом заключении, которое не имеет отношения к выполненным работам, так как они были выполнены по проекту другой организации.
Таким образом, мы не видим оснований для отмены или изменения решения районного суда. Апелляционную жалобу ТСЖ оставляем без удовлетворения.
На этот раз коллеги выяснили всё, что требовалось. Требования ТСЖ не имеют под собой оснований, поэтому мы оставляем решения без изменений.
Однако ТСЖ не сдаётся и решило подать жалобу в Верховный суд.
Вердикт Верховного суда
Коллеги допустили существенные нарушения норм права при рассмотрении данного дела. Они не учли, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений. Кроме того, такое согласие требуется, если переустройство или перепланировка помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества дома.
В ходе работ мужчина изменил фасад здания, увеличив высоту оконных проемов за счёт разрушения части внешней стены — ограждающей несущей конструкции, которая является общим имуществом собственников. Таким образом, размер общего имущества в МКД уменьшился, хотя площадь помещения ответчика не изменилась.
Также мужчина оборудовал независимый выход из своего помещения с террасой на придомовой территории, что привело к уменьшению прилегающего общего земельного участка.
Только решение общего собрания жильцов может подтвердить, что все собственники согласны на эти изменения. Однако мужчина не предоставил такого документа. В материалах дела имеется протокол общего собрания, из которого следует, что собственники не были согласны с реконструкцией спорного помещения. Этот факт имеет ключевое значение для разрешения спора, но суды его проигнорировали.
В связи с этим, все решения нижестоящих судов отменяются, и дело направляется на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Снова пересмотрели
Судебные эксперты пришли к выводу, что в результате действий мужчины произошло уменьшение общего имущества дома, так как была разрушена часть внешней стены. Кроме того, был оборудован независимый выход с крыльцом и террасой, что сократило площадь общего земельного участка.
В деле имеется протокол общего собрания, на котором было принято решение отказать мужчине в проведении подобных работ. Жилинспекция и сам мужчина считают, что протокол не имеет юридической силы, поскольку собрание было проведено с нарушениями. Однако оспорить решение общего собрания можно только в установленном порядке и в определенные сроки, которые уже прошли. Поскольку никто не оспорил протокол, нет оснований игнорировать его.
Мужчина утверждает, что за время судебных процессов он перевел нежилое помещение в жилое, и, следовательно, объекта спора больше нет. Однако этот довод не принимается во внимание, так как статус помещения не имеет значения в данном случае. Собственники жилых помещений также обязаны получать согласие на уменьшение общего имущества.
Также несостоятельны доводы о том, что у ТСЖ нет полномочий обращаться в суд с такими требованиями. Согласно уставу, ТСЖ обязано следить за соблюдением прав собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе указано, что ТСЖ вправе:
Принимать меры для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, нарушающих права жильцов в отношении общего имущества дома. Представлять законные интересы собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, я полностью удовлетворяю исковые требования ТСЖ. Мужчина должен в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу восстановить помещение в его первоначальном виде:
Уменьшить окна на внешней стене дома. Демонтировать дополнительный вход в помещение (французское окно) и восстановить прежнее состояние стены дома.
Демонтировать антресоль. Вернуть в исходное состояние системы водоснабжения, водоотведения и канализации.
Также с ответчика будут взысканы расходы на судебные экспертизы.
Итоги дела
Мужчина завершил работы по переустройству своего помещения в 2017 году. Однако спустя семь лет его обязали вернуть всё в исходное состояние за свой счёт.
Из решения суда не совсем понятно, почему мужчина должен демонтировать антресоль и возвращать коммуникации в прежнее положение. Эти работы не привели к уменьшению общего имущества жильцов, и Верховный суд не упоминал их в числе тех, на которые требовалось согласие всех собственников. Более того, оба эксперта пришли к выводу, что демонтаж антресоли может быть опасен, так как это может привести к обрушению дома.
Дело ещё не закончено. Мужчина уже подал очередную апелляционную жалобу на решение суда. Однако судьба окон и дополнительного выхода на участок вряд ли изменится, так как её определил Верховный суд, а нижестоящие суды не вправе отступить от его указаний.
Если у вас возникли вопросы, не стесняйтесь обращаться на https://myjus.ru. Наши специалисты с радостью помогут вам. Консультация предоставляется бесплатно!