Вот основные схемы:
1. Продажа по поддельной доверенности
- Как работает : Мошенники представляют поддельную доверенность от имени собственника, находящегося за рубежом. Доверенность может быть оформлена с нарушениями (без апостиля, заверения в консульстве или с истекшим сроком). После регистрации сделки настоящий собственник заявляет, что не давал полномочий, и оспаривает сделку через суд.
- Пример : Продавец в Финляндии «делегирует» права на сделку через ненадежного посредника. Позже выясняется, что доверенность поддельная или отозвана.
2. Использование недееспособного или ограниченно дееспособного продавца
- Как работает : Мошенники продают квартиру от лица человека, признанного недееспособным (например, пожилого или с психическим заболеванием). После сделки родственники доказывают в суде, что продавец не осознавал свои действия, и сделка аннулируется.
- Пример : Собственник в Финляндии страдает деменцией, но мошенники скрывают это и проводят сделку без согласия опекунов.
3. Отсутствие согласия совладельцев или супруга
- Как работает : Если квартира является совместной собственностью (например, приобретена в браке), для сделки требуется нотариальное согласие супруга. Мошенники игнорируют это правило. Позже супруг или совладелец оспаривает сделку.
- Пример : Продавец скрывает, что состоит в браке, и оформляет сделку без согласия второго супруга, который позже подает иск.
4. Оспаривание сделки наследниками
- Как работает : После смерти продавца наследники заявляют, что сделка была проведена под давлением, либо собственник уже был тяжело болен и не мог принимать решения. Суд может признать сделку недействительной.
- Пример : Продавец в Финляндии умирает через несколько месяцев после сделки, а его наследники доказывают, что он действовал в состоянии болезни.
5. Продажа квартиры с обременениями
- Как работает : Квартира продается без учета обременений (ипотека, арест). После регистрации права покупателя оспариваются банком или судебными приставами.
- Пример : Собственник скрывает, что квартира в залоге у банка. После сделки банк требует ее изъятия.
6. Фиктивная продажа с признанием сделки мнимой
- Как работает : Продавец и подставной покупатель имитируют сделку, чтобы скрыть имущество от кредиторов. Позже «покупатель» перепродает квартиру настоящему клиенту, но первая сделка оспаривается как фиктивная.
- Пример : Мошенники создают цепочку сделок, чтобы вывести квартиру из-под ареста, а новый покупатель теряет права.
Как защититься покупателю?
1. Проверка документов :
- Убедитесь, что доверенность продавца заверена консульством РФ или имеет апостиль.
- Проверьте выписку из ЕГРН на наличие обременений и прав собственности.
- Запросите справку из психоневрологического диспансера о дееспособности продавца.
2. Согласия и разрешения :
- Если продавец в браке — требуйте нотариальное согласие супруга.
- При наличии совладельцев — подтвердите их согласие.
3. Безопасный расчет :
- Используйте аккредитив или эскроу-счет для перевода денег только после регистрации перехода права.
4. Личное присутствие или надежный представитель :
- Если продавец за границей, желательно его личное участие через консульство или проверенного представителя.
5. Юридическая проверка :
- Наймите независимого юриста для анализа документов и истории квартиры.
Особенности Санкт-Петербурга
- В городе высокий спрос на недвижимость, что привлекает мошенников.
- Активно действуют преступные группы, специализирующиеся на подделке документов.
- Часты случаи с участием иностранных граждан (например, собственников с двойным гражданством).
Если вы стали жертвой мошенничества, обращайтесь в правоохранительные органы и оспаривайте сделку в суде. Помните: даже зарегистрированная в Росреестре сделка может быть аннулирована, если нарушены законные права третьих лиц.