В продолжение статьи об увеличении платы за ЖКХ в 2025 году
Предлагаю, рассмотреть возможность оставить размер платы за жилищные услуги по договору управления домом, без увеличения или даже снизить его. Разберемся, как побороться с компаниями, которые незаконно изменили размер платы в доме и применяют незаконно "муниципальный тариф". В моём доме, как раз такой случай, я буду составлять жалобу в прокуратуру и сообщу на канале о результатах её рассмотрения.
Начнем с того, что такое «плата за жилое помещение», из чего она состоит. Этот платеж мы оплачиваем в управляющую организацию по договору управления домом.
Плата за за содержание жилого помещения включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, а также плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (п. 9.1 ст. 156 ЖК РФ)
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, а выбран способ управления управляющей организацией определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Общее собрание собственников помещений дома не вправе утвердить свой тариф, такой какой захочется, даже суперобоснованный. Законом предусмотрено, что размер платы должна рассчитать управляющая организация, как профессиональный участник рынка жилищных услуг, имеющий лицензию и квалифицированный персонал. Предложение о новом размере тарифа, управляющая компания обязана предоставить собственникам не позднее чем за 30 дней, до предполагаемой даты проведения собрания, на котором в повестке будет поставлен вопрос на голосование об утверждении размера платы по договору управления. При этом управляющая организация не обязана предоставлять развернутую калькуляцию единичной расценки за каждую услугу из которой состоит размер платы на 1 кв.м.
Однако, многие управляющие компании во всех регионах России, применяют "муниципальный тариф" на жилищные услуги, а не размер платы утвержденный собранием собственников помещений дома. И в этом отчасти виноваты мы сами, собственники помещений, виноваты своей ленью, безразличием, прикрытым усталостью после работы и кучей домашних дел. Мы не участвуем в собраниях, не участвуем в жизнедеятельности своего дома, считая, что само рассосётся, а может соседи активные всё отрегулируют и не интересует, что у активных собственников порой совсем нет никаких знаний по теме, а только нескончаемая энергия..
«Муниципальный тариф» в сфере ЖКХ.
Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).
Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», гласит: "При определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений".
Повторюсь, Многие годы, управляющие организации в разных регионах применяли «муниципальный тариф», в домах, где собственниками не был утвержден размер платы за содержание общего имущества, основываясь на положениях пункта 4 ст. 158 ЖК РФ и "аналогичной" судебной практикой. Однако, аналогию можно применить при пробеле в законодательстве, но не при применении в «сходных» судебных спорах или в «схожих» ситуациях. И совершенно, на мой взгляд, не применима аналогия, в отношении размера платы в многоквартирных домах, т.к. каждый дом индивидуален и ситуация в нем и порядок действий по применению «муниципального тарифа» ,управляющей компании в конкретном доме индивидуальный, поэтому и суть иска, а значит и исковые требования и исход дела не могут быть однотипными и аналогичными.
Пункт 4 ст. 158 ЖК РФ: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями».
Однако, читаем по буквам и знакам препинания: «Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления …».
Читать нужно так: «если не приняли ни решение о выборе, ни решение о размере..», а не читаем так: «если не приняли или решение о выборе, или не приняли решение о размере»! Иными словами должно быть соблюдено оба перечисленных условия, то есть не принято решение о выборе и не принято решение о размере соответственно и только при достижении перечисленных условий одновременно, то можно применять «муниципальный тариф» в таком доме и устанавливает его ОМС, путем назначения временной управляющей организации, в домах без муниципальной собственности, ну а для муниципальных и государственных применение «муниципального тарифа» итак понятно.
Даже если в решении общего собрания или в самом договоре управления, решение собрания утверждено применение «муниципального тарифа», то без проведения собрания с повесткой дня об утверждении применять такой тариф – незаконно, но по легенде управляющих компаний это очень даже законно и применяется повсеместно.
Выводим на чистую воду, нечистые помыслы и действия управляющих компаний:
1) Проверяем текст Договора управления – он размещен в общем доступе, для неограниченного круга лиц в Системе ГИС ЖКХ. Это государственная Система на сайте: https://dom.gosuslugi.ru/#!/main, вход в личный кабинет через Госуслуги. Договор можно посмотреть без входа, по любому дому в любом регионе:
Заходим и вносим информацию по адресу, получаем карточку нужного дома:
В карточке заходим в «Сведения об объекте жилищного фонда»:
Скачиваем договор здесь:
Моя хитрая компания выгрузила корявый файл.. И такое бывает
Но я то знаю, что в Личном кабинете сохранены все версии договора управления! В следующей части расскажу как найти договор в Личном кабинете, любую версию!)
Нас не обманешь!
А теперь поднимемся вверх по странице и проверим сколько собраний состоялась в доме и протоколы по ним выгружены в ГИС ЖКХ. (кому интересно можно ознакомиться и с отчетами по дому и с информацией по капремонту, если счет на взносы по капремонту ведет управляющая компания, НО это тема для другого разговора).
Управляющая компания обязана выгружать информацию о проведенных собраниях в доме. Находим нужную вкладку.
В рассматриваемом доме было всего два собрания с 2016 года… Далее придётся смотреть в личном кабинете собственника, т.к. файлы протоколов для неограниченного круга лиц закрыты, но открыты для собственников в полном объеме. (Расскажу как посмотреть тексты Протоколов в Личном кабинете в следующей статье)
Форма отчетов по договорам управления не утверждена Законом, поэтому управляющие компании составляют их кто во что горазд и иногда в них указаны размеры платы по содержанию и текущему ремонту – они нам и нужны. Но если в вашем случае, в отчете информации нет, мы её найдем в личном кабинете собственника (по инструкции в следующей статье).
Вот такая большая подготовительная работа начата и это ещё не всё, когда мы соберем нужную информацию, мы её проанализируем (условия договора, размер платы начисляемый в квитанции на оплату) и только потом начнём составлять обращение в надзорные органы для поверки законности начисления за услуги по договору управления. Шаблон такого обращения я составлю в следующей статье, чтобы было удобно им пользоваться с наименьшими корректировками.
Желаю всем добра и благополучия во всём! И ПУСТЬ У ВСЕХ ВСЁ БУДЕТ ХОРОШО!!!