Цены на жильё в Бишкеке продолжают ставить рекорды. Средняя стоимость уже достигла $1600 за квадратный метр в советских домах, а в новых элитных комплексах в престижных районах цены доходят до $3500.
Редакция Бүгүн Инфо подготовила для вас подборку экспертных мнений на 2025 год по рынку недвижимости в Бишкеке и факторам, которые толкают цены вверх. Утешительного мало...
Бишкек — город контрастов, особенно если говорить о недвижимости. С одной стороны, новостройки, которые многие критикуют за картонные стены, нехватку парковок и плотную застройку. С другой — частный сектор, который занимает большую часть города, но вряд ли можно назвать комфортным для жизни. Это хаотичные поселки, где улицы напоминают проселки, зимой невозможно дышать из-за дыма угля, а добраться до центра — отдельное испытание. Однако именно здесь живет большинство горожан, и именно отсюда они хотят переехать.
Жилищный кризис в Бишкеке — это не только вопрос качества построек. Это последствия хаотичной застройки, отсутствия грамотной градостроительной политики, стремительного роста населения и глобальных экономических изменений. Все это привело к тому, что рынок жилья перегрет, цены продолжают расти, а доступность недвижимости для большинства остается под большим вопросом.
Но почему квартиры дорожают, если в городе полно старых домов по бросовым ценам? Почему частный сектор постепенно теряет свою привлекательность, а новостройки, какими бы спорными они ни были, остаются самым желанным вариантом? Ответы лежат не только в архитектуре или инфраструктуре, но и в социальных, экономических и даже политических процессах, которые сформировали современный Бишкек.
В Бишкеке катастрофически мало хорошего жилья. И я говорю не о картонных новостройках, а о частном секторе, который составляет большую часть города. Это бесконечные поселки с кривыми дорогами, хаотичной застройкой и отсутствием базовой инфраструктуры. Там нет нормального освещения, газоснабжения, а отопление — это уголь, дрова и иногда просто сжигаемый мусор. Зимой город накрывает тяжелым смогом, летом — пылью с проселков. Из развлечений там только магазин, парикмахерская и редкие детские площадки, которые давно стали чьими-то парковками.
Но главное, что в таких районах живет большая часть бишкекчан. Те, кто критикуют «муравейники» новостроек, не учитывают, что люди массово хотят выбраться из частного сектора именно в эти квартиры. Посмотрите рынок — коттеджи, хибары, старые дома с землей стоят смешные деньги: $1000 за метр или ниже, и это с несколькими сотками в придачу. Если частный дом действительно был бы лучшим вариантом, никто бы не рвался в панельные многоэтажки. Но реальность другая: большинство людей ищут стабильность, удобство и возможность не зависеть от погодных условий, дров и угля.
В Бишкеке никогда не было продуманной градостроительной политики. Землю раздавали бесплатно, город расширялся во все стороны, и вот результат — пробки, нехватка дорог, перегруженный общественный транспорт. Бишкек по площади догнал многие мегаполисы, но инфраструктурно он остался небольшим советским городком. Это создает еще одну проблему — нехватку земель под застройку. Теперь застройщики вынуждены покупать участки по космическим ценам, а это значит, что жилье дешеветь не будет. Напротив, любой новый проект уже стартует с высокой себестоимости, и дальше будет только дороже.
В 1989 году во Фрунзе жило 610 тысяч человек. И город был рассчитан на 75 000 машин. С тех пор население росло примерно на 100 тысяч каждое десятилетие. Но с 2017 по 2023 год город прибавил 180 тысяч человек! Это по 30 тысяч в год, то есть рост ускоряется. Строилось ли достаточно жилья, чтобы покрыть спрос? Очевидно, что нет. И спрос будет расти.
Еще один фактор — молодежь. Если посмотреть на возрастную пирамиду Кыргызстана, видно, что к рынку жилья готовится выйти самое многочисленное поколение в истории страны. Они еще не работают, но через 10-20 лет им понадобятся квартиры. И если сегодня купить жилье уже сложно, то их ждет еще более жесткая конкуренция.
Ковид изменил все. Когда мировая экономика замерла, центробанки стали печатать деньги и понижать ставки. Дешевые кредиты спровоцировали взрывной рост цен на недвижимость, акции, автомобили и даже криптовалюту. Это не только бишкекский феномен — цены взлетели в США, Европе, России, Австралии. Кто вовремя понял тренд, тот успел купить жилье по старым ценам и только выиграл. А те, кто откладывал, теперь столкнулись с новой реальностью: недвижимость становится все менее доступной.
И это не временный скачок. Мы уже не вернемся в мир, где квартира в центре Бишкека стоит $50 тысяч. Денежная масса увеличена, инфляция сделала свое дело. В ближайшие годы ситуация только усугубится: новые поколения покупателей выйдут на рынок, застройщики будут закладывать все более высокую стоимость строительства, а спрос на жилье не упадет.
Рынок недвижимости в Бишкеке останется напряженным. Люди будут искать любые возможности купить квартиру, особенно в многоэтажках. Частный сектор постепенно вымрет как массовое явление: его будут сносить, уплотнять, заменять новостройками. Цены на квартиры, несмотря на все надежды, будут только расти. Те, кто уже владеют недвижимостью, станут еще богаче, а те, кто мечтают о своем жилье, будут вынуждены либо соглашаться на любые условия, либо уезжать из города.
Но одно ясно точно: Бишкек уже никогда не будет дешевым.
Рынок недвижимости в столице Кыргызстана — это зеркало всех проблем, с которыми столкнулся город за последние десятилетия. Хаотичная застройка, перегруженные дороги, пробки, нехватка общественного транспорта, удорожание земли, демографический рост — все это создает мощное давление на рынок. Добавьте сюда влияние мировой экономики и денежной политики, и становится ясно: времена дешевого жилья прошли.
Люди стремятся выбраться из частного сектора в квартиры, что лишь разгоняет спрос и делает жилье еще менее доступным. В ближайшие годы эта тенденция сохранится: новое поколение выйдет на рынок, а городские власти вряд ли смогут предложить решения, способные кардинально изменить ситуацию.
Те, у кого уже есть жилье, окажутся в выигрыше — их недвижимость будет только дорожать. А тем, кто еще не купил квартиру, придется искать способы адаптироваться к новой реальности: брать кредиты, переезжать в более доступные районы или даже покидать город. Одно можно сказать точно — Бишкек уже не станет дешевым, и доступное жилье будет оставаться мечтой для многих.