Как я уже писала в начале своего рассказа, участок который мы купили, находился в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ).
У СНТ, как и положено, был устав, председатель, юрист и кадастровый инженер. Был и проект межевания участков СНТ, который находился на стадии согласования с администрацией и земельным комитетом для дальнейшей постановки на кадастровый учёт. Дело шло туго, но коллектив СНТ был уверен в положительном решение вопроса.
Когда-то эти земли были совхозными. Выращивали на них виноград и другие культуры, а потом паи раздавали сотрудникам предприятий под дачи и огороды. Наше садоводческое товарищество существовало, со слов председателя, с советских времён. Подтверждение давнего использования этой земли, мы потом обнаружили на нашем участке, и это перечеркнуло практически все его перспективы.
Стоил такой участок в январе 2023 года 250 000 рублей. Продавал человек, который приобрёл его когда-то ранее, но отчаялся дождаться оформления документов, а может быть по каким-то другим причинам, но решил продать. Деньги передавались при оформлении членской книжки. Продавец написал заявление на выход из садового товарищества, а я на вступление. Тут же выдали членскую книжку с моей фотографией и номером участка. Сразу же я оплатила членские взносы на год вперёд - 1 200 рублей.
Теперь можно было заниматься дальнейшим оформлением самостоятельно, либо довериться специалисту-кадастровику, который и занимался этим СНТ уже не первый год. Услуга обошлась в 10 000 рублей и ещё 4 000 рублей мы заплатили за межевание участка. Теперь оставалось только ждать. Так прошёл ещё год.
А потом дело сдвинулось, межевой план утвердили, кадастровые номера участкам присвоили и нужно было подавать заявление в Министерство имущественных и земельных отношений на оформление участка в собственность. Тогда я несколько раз ездила в офис СНТ переподписывать это заявление и сопутствующие документы.
Пакет документов должен состоять из:
- копии и оригинала паспорта заявителя,
- заявления о предоставлении земельного участка,
- копии и оригинала членской книжки,
- справки об отсутствии задолженности перед СНТ,
- выписки из протокола общего собрания членов СНТ,
- копии выписки из Росреестра на запрашиваемый земельный участок.
Вот в этом моменте нужно быть очень внимательным! Необходимо сверять все данные перед подписанием заявлений. Из-за нелепых ошибок, таких как указали условный номер не вашего участка, перепутали кадастровый номер запрашиваемого участка или частично оставили чужие паспортные данные из старого шаблона, можно получить приостановку, отказ и потерять уйму времени. Хотя... порой задержка в делах выходит на пользу. Именно так получилось в этот раз.
За процессом оформления участка я наблюдала на публичной кадастровой карте. Периодически проверяла не изменились ли сведения на ней. Кстати, это совсем не сложно, если научиться ориентироваться.
Когда вам известен кадастровый номер земельного участка или строения на нём, то вы просто забиваете этот номер в поисковую строку на сайте https://lk1map.roscadasters.com/map
и читаете информацию о его назначении.
Если кадастровый номер неизвестен, то можно попытаться сориентироваться на местности, опираясь на расположение дорожных развязок, водоёмов, рек, тропинок или ближайших адресов.
Умение работать с кадастровой картой - это мой профессиональный навык. Много лет я трудилась специалистом по поиску и аренде коммерческой недвижимости, а также отведению земельных участков под строительство магазинов и объектов связи.
И вот однажды, я вдруг увидела черту на карте нашего СНТ, которой раньше, ещё совсем недавно, там не было. Она досадным образом, ровно по диагонали, проходила через весь наш участок, который тоже уже появился на карте. Оказалось, что это старая ветка водовода, построенного в начале шестидесятых годов прошлого века.
Видимо, в связи с утверждением проекта межевания участков, подняли старые архивы и внесли сведения о водоводе в реестр. При этом, совершенно не важно, действующий это гидротехнический объект или нет, он накладывает обременение на участок и имеет санитарные зоны 5 метров в каждую сторону, в пределах которых запрещено строительство. Так как фасад участка составляет 20 метров, а водовод делит его пополам и немного по диагонали, получается, что весь участок не пригоден для строительства!
Вот это поворот... Кто бы мог подумать, что так случится, ведь изначально на публичной кадастровой карте этого водовода не было. И тут мне на руку сыграла очередная приостановка из-за ошибок в оформлении пакета документов. Ну и конечно, председатель отнёсся к нашей проблеме по-человечески и помог найти собственника другого участка, с которым удалось договориться об обмене. Мне переоформили членскую книжку СНТ, и стала я владелицей участка ни чуть не хуже прежнего, но без обременения в виде водовода.
А ведь мы ещё до покупки обнаружили на том участке странную конструкцию. Мне она сразу напомнила какое-то гидротехническое сооружение типа скважины, заваленной камнями, а муж посчитал, что это похоже на фундамент от небольшой печи. Но особого значения мы этому факту тогда не придали, и как выянилось зря. Имейте в виду и всегда тщательно осматривайте земельный участок перед покупкой. Сверяйтесь с кадастровой картой и сразу выясняйте происхождение обнаруженных, непонятных конструкций.
Слава Богу, что всё обошлось, но понервничать пришлось. Подав заявление в Министерство имущественных и земельных отношений в очередной раз, но указав уже кадастровый номер нового участка, я наконец-то получила Приказ о передаче мне в собственность бесплатно земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Вот тут тоже был волнительный момент. Участок находится за пределами населённого пункта, а значит единственный возможный вариант для строительства и регистрации жилого дома с получением "прописки" - это присвоение вида разрешённого использования "ведение садоводства (код 13.2)". В этом случае, на участке можно строить садовый или жилой дом до трёх этажей и не выше 20 метров, хозяйственные постройки и гаражи. Можно выращивать сельскохозяйственные культуры для личных целей. Ведение коммерческой деятельности на таких участках запрещено.
Если же земельный участок имеет вид разрешённого использования "садоводство (код 1.5)", то на таком участке уже нельзя ничего строить, а можно только выращивать многолетние растения для личных нужд.
Существует ещё один вид разрешённого использования участков сельскохозяйственного назначения - "ведение огородничества (код 13.1). На таких участках можно выращивать сельхозкультуры для собственных нужд и размещать только хозпостройки для хранения инвентаря.
Если же участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), то дом можно построить на таком участке в границах населённого пункта, а вот на полевых участках ЛПХ строить, опять же, ничего нельзя.
То что нашему участку присвоили вид разрешённого использования "ведение садоводства (код 13.2)", меня очень порадовало. Дело в том, что при покупке участка, на кадастровой карте был указан вид разрешённого использования "сельскохозяйственное использование", без уточнений и конкретики.
Поэтому не было полной уверенности, что при оформлении присвоят именно то, что хотелось. И вот!
Следующим этапом нужно было подавать документы в Росреестр для регистрации права собственности на земельный участок. Делала я это через МФЦ. Из документов потребовались:
- копия и оригинал приказа о передаче участка в собственность,
- копия и оригинал паспорта,
- копия и оригинал членской книжки СНТ.
План расположения участка на местности в нашем случае не требовался, так как уже был утверждён и зарегистрирован общий межевой план СНТ.
Срок регистрации права при подаче документов через МФЦ составляет 9 рабочих дней. При приёме документов порекомендовали смотреть готовность на сайте Росреестра или звонить прямо в МФЦ и уточнять по номеру расписки. По прошествие срока, я обнаружила приостановку по моему заявлению. Позвонила в МФЦ, где мне подтвердили приостановку и сказали приехать, забрать документы.
В расстроенных чувствах и с намерением выяснить причину приостановки, я поехала в Бахчисарай за документами. Каково же было моё удивление, когда на выдаче мне просто отдали выписку из ЕГРН с указанием меня как собственника. На мой вопрос, девушка-сотрудник ответила, что она ничего не знает о приостановке и что всё в порядке. Вот так и закончилась моя история с покупкой и оформлением земельного участка в СНТ по членской книжке. По крайней мере, основная документальная её часть. Ушло на это чуть больше года.
Дальше предстоит ещё много хлопот. Присвоение адреса, проведение электричества, установка забора, организация водоснабжения и тому подобные мероприятия. Возможно, это всё тоже будет не так быстро, как хотелось бы, но оформление состоялось и завершилось. Риск в моём случае оказался оправдан.
Обо всех последующих этапах обустройства, я буду рассказывать по мере их прохождения. Думаю, что это будет интересно и полезно для тех, кто так же как и я, мечтает о собственной даче в Крыму.
А в конце своего повествования, хочу поделиться методикой поиска земельных участков. Такой способ подходит для людей настойчивых, и тех, кто имеет возможность лично выезжать и обследовать интересные для себя места. Либо владеет контактом человека, который сможет выполнить такую работу на месте. Можно сказать станет вашими глазами, сможет наладить коммуникации и найти контакты нужных людей.
Для начала нужно определиться с локацией, которую собираетесь обследовать. Для этого можно заранее изучить местность на публичной кадастровой карте. Наметить места расположения СНТ и только потом выезжать "на разведку".
Как вариант, это может случится внезапно, когда вы едете куда-то и вдруг увидели симпатичный жилой массив. Это может быть СНТ или ИЖС. Уточнить эту информацию можно, окрыв публичную кадастровую карту и найдя на ней интересующую территорию. Либо сразу остановиться и найдя въезд в СНТ, прочитать информацию на стендах. Там обычно указывается название СНТ, иногда контактный телефон.
Если никакой информации вы не обнаружили, то можно пройтись по дачному массиву и поискать людей на участках, с которыми можно поговорить и узнать контакты председателя СНТ или часы и место приёма членов товарищества. Удобнее всего заниматься таким поиском в выходные дни, так как именно в субботу и воскресенье председатели, чаще всего, находятся на своих рабочих местах.
У местных жителей также стоит по возможности расспросить про вид водоснабжения - индивидуальная скважина или вода от СНТ по графику. Уточнить об электроснабжении - цетрализованное или трансформатор внутри СНТ. Сколько стоит подключение к этим благам. Тут уже всё зависит от вашего везения, способностей выстраивать диалог и умения найти подход.
Если с интернетом всё в порядке, и вам удалось загрузить публичную кадастровую карту, нажимайте на любой участок на карте, расположенный в интересующей нас местности, и читайте в появившемся окне информацию об этом участке. Там будут указаны:
- кадастровый номер участка,
- статус,
- адрес,
- категория земель,
- форма собственности,
- кадастровая стоимость,
- площадь,
- вид разрешённого использования.
Так как ищем дачу с возможностью регистрации жилого дома, то нас интересует вид разрешённого использования "ведение садоводства (код 13.2)". Если при нажатии на некоторые участки на публичной кадастровой карте местности СНТ, появляется надпись "земельные участки не найдены", хотя при этом рядом есть зарегистрированные земельные участки с кадастровыми номерами, то это даёт надежду, что и близлежайшие участки со временем тоже будут оформлены. А также может говорить о следующем ниже.
Такие участки ещё не успели поставить на кадастровый учёт, либо информация на кадастровой карте ещё не обновилась. Возможно такой участок является невостребованным и его собственник давно потерялся, либо собственник имеется, но не считает нужным оформлять свой участок, чтобы не платить налоги, например.
Прояснить ситуацию сможет председатель СНТ. Только он владеет информацией обо всех собственниках земельных участков в СНТ. Возможно в резерве садоводческого товарищества имеются участки, связь с владельцами которых давно потеряна и участками никто не занимается на протяжении длительного времени. Он же знает о возможном желании членов товарищества продать свои участки. В общем, председатель - самый главный человек, который вам нужен.
Бывает так, что на карте вы видите обозначенную территорию какого-то СНТ, а глазами на местности видите только чистое поле. В таком случае, стоит поискать контакты в интернете по запросу: "снт ......., контакты председателя". Вполне возможно, что вам повезёт найти эту информацию.
Ещё рекомендую при изучении земельного участка, свериться с ПЗЗ (правила застройки и землепользования) той местности, где ищем участок. Важно, чтобы категория назначения земель не противоречила виду разрешённого использования. То есть, чтобы "ведение садоводства (код 13.2)" по ошибке не оказалось вдруг на землях лесного хозяйства, например, вместо земель сельскохозяйственного назначения. Ознакомиться с ПЗЗ можно через интернет, на официальном сайте местной администрации или заказав выписку из правил застройки и землепользования на территории муниципальных образований через МФЦ.
Когда телефон председателя у вас в кармане, либо удалось встретиться лично, объясните свою ситуацию, расскажите, что ищете земельный участок под дачу. Спросите про условия вступления в садоводческое товарищество, сообщите, что готовы принимать активное участие в обустройстве СНТ. Возможно вам удастся заинтересовать председателя, он вынесет ваше предложение на собрание членов СНТ, получит их согласие, вас примут в садоводческое товарищество и выделят земельный участок. Если конечно такая возможность в данном СНТ имеется.
Понимаю, что этот метод поиска земельного участка, подойдёт далеко не каждому. Пожалуй, только целеустремлённый и коммуникабельный человек, не боящийся отказов и временных трудностей, сможет осилить этот путь. Зато эта стратегия применима к любому региону нашей страны. Ну и "кто ищет, тот всегда найдёт".
Кто-то подумает, зачем же так заморачиваться с кадастровой картой и поиском председателей? Наверное ни к чему, если человек готов переплачивать за услуги посредников и располагает необходимыми средствами. А если человек ограничен в стоимости покупки, то почему бы и не попробовать, а вдруг получится.
Всё дело ещё и в том, что такие объявления крайне редко появляются на сайтах недвижимости и очень быстро исчезают. В достатке на таких сайтах земель для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках. Наделы большие и цены заманчивые. Но строить на них жилые дома запрещено. Конечно, люди всё равно размещают на них постройки для жизни, без фундамента, на сваях и т.д. Выстраивают целые комплексы бунгало на берегу моря и ничего не боятся, а ведь по сути, все их постройки являются незаконными. Возможно, они надеются потом перевести по суду землю в другую категорию, но гарантий у них тоже нет никаких. Так что, у каждого из нас свой уровень рисков, на которые мы готовы пойти... А вы бы рискнули?
💖 Если вам было интересно и вы дочитали до конца, поставьте лайк, чтобы я узнала об этом 👍 подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустить новые истории, фотографии и видео, которые я снимаю сама.
А ещё, в моём интернет-магазине
вас всегда ждут качественные крымские эко-товары.
Новости о путешествиях и экскурсиях пишу на своём канале https://t.me/zemchuzinikrima