Примерно в сентябре 2024 года к агенту Центрального офиса Vysotsky Estate Эмину Нурметову обратился клиент с запросом продать свою 1-комнатную квартиру в регионе после 10 лет владения, которую он сдавал внаём. Почему он пришёл к такому решению и какие аргументы заставили его подумать о коммерческой недвижимости, рассказываем в этой статье.
Основные причины продажи квартиры:
📌 Низкая доходность. За вычетом налога и фиксированных коммунальных платежей чистыми на руки выходило 21 тыс. руб./мес. (252 тыс. руб./год), а это 3,5 % годовых.
📌 Сложно контролировать квартиру на расстоянии.
📌 Страх держать большую сумму на депозите.
Изначально клиент хотел переложить деньги в 1-комнатную квартиру в Москве у станции метро и сдать внаём. По его словам, это более понятный инструмент для получения пассивного дохода, но я бы с этим поспорил. После моей консультации клиент изменил свой изначальный запрос и решил, что лучше будет купить коммерческую недвижимость. А повлияли на это следующие аргументы.
Чтобы понять, что мой клиент мог купить конкретно, я перешёл к оценке активов. Помимо квартиры, у него были накопления в размере около 5 млн рублей, которые лежали на депозите по ставке 18 % годовых. На 5 млн приходится доходность в 900 тыс. рублей в год. Но не забываем про налог: при ключевой ставке в 21% необлагаемая сумма налога — 210 000 рублей, поэтому с разницы его нужно будет уплатить.
Цены сделок по похожим квартирам были в диапазоне от 7 до 7,5 млн рублей. Средняя цена — 7,25 млн рублей.
Доходность от найма = ((21 000 × 12) / 7 250 000) × 100 = 3,48 %.
Налог с доходов по депозиту = (900 000 – 210 000) × 13 % = 89 700 рублей.
Чистый доход = 900 000 – 89 700 = 810 300 рублей.
Сложив доходы с депозитных средств и арендный поток от сдачи внаём квартиры, получаем 1 062 300 рублей (810 300 + 252 000).
Выходим в рекламу.
Нам удалось найти объект на две недели быстрее, чем покупателя на квартиру (вот почему нужно всегда начинать процесс с поиска объекта к покупке). Но это было не критично, нас готовы были подождать.
Нашли покупателя, который был готов заплатить 7,3 млн рублей. А объект к покупке нашли уже вместе с арендатором за 10 692 000 рублей (хотя изначально собственник хотел 13 млн рублей). Договор аренды заключён на 5 лет, до 2027 года, с текущим месячным арендным потоком в 89 100 рублей. Вычитаем 6 % налога и получаем чистыми 83 754 рубля.
Окупаемость = 10 692 000 / (83 754 × 12) = 10,64 года. То есть доходность составляет 9,4 % годовых.
Так как на оплату покупки ушла не вся сумма, посчитаем ещё доход на оставшуюся сумму.
10 692 000 – 7 300 000 = 3 392 000 рублей (доплата к покупке).
5 000 000 – 3 392 000 = 1 608 000 рублей. Их мы отправляем обратно на депозит под 18 % годовых.
Итого получаем в год: 1 005 048 + 289 440 = 1 294 488 рублей.
Что клиент получил от такой операции:
📌 Денежный поток вырос на 22 %.
📌 Здоровый сон: сумма в 12,3 млн рублей на депозите заставила бы его нервничать, а другие инструменты он не рассматривал.
📌 Нет необходимости делать косметический и мелкий ремонт.
📌 Если мы учитываем, что есть ещё ежегодная капитализация в среднем на 5 %, а также индексация арендной ставки на 10 %, то получается, что доходность с учётом капитализации составляет 14,4 %, что на фоне 16 % по депозиту чистыми не такая уж и большая разница.
📌 Ставка по депозитам долго не продержится на таком уровне. Если начнётся коррекция вниз и вы побежите покупать недвижимость, то таких цен, как сейчас, уже не будет.
И самое главное: если моему клиенту понадобится выкупить свою квартиру обратно, то он сможет сделать это через 5 лет при средней ставке по депозиту в 10 %.
Очевидно, почему решение клиента было таким.
Я бы рекомендовал всем, кто держит деньги на депозите, решить для себя, стоит ли дальше «сидеть» на нём и ждать, когда все толпой побегут на рынок недвижимости. Ведь в этот момент вся выгода от депозитов растворится в росте цен на недвижимость.
Хотите узнать больше об инвестировании в недвижимость? Переходите на Ozon и покупайте книгу «Доходная недвижимость» Сергея Смирнова и Тамары Высоцкой.
Реклама, ИП Смирнов Сергей Александрович, ИНН: 773710214214, erid: 2VtzqvJmLTf.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья? Ставьте лайк!