Продолжаем серию статей с рекомендациями выбору участка для строительства дома
Вы нашли участок, который вам понравился. ВРИ подходит под строительство дома, обременений нет, к ЗОУИТ не относится (что это все значит, и как это проверить — читайте в нашей предыдущей статье). Что дальше? Самое время съездить на место и лично осмотреть участок. В этой статье расскажем, на что обратить внимание при визите, какие вопросы задать соседям, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Осмотрите участок
Вода и сырость
С точки зрения проверки по этому пункту, хорошо, если вы осматриваете участок после таяния снега или обильных дождей.
Не стоит ли на участке вода? Если вокруг уже подсохло, остались ли на участке лужи, которые долго не высыхают? Это может говорить о высоком уровне грунтовых вод, либо о том, что вода обильно приходит на участок с дороги или соседних участков.
Проверьте, нет ли рядом болот или водоемов, которые могут подтапливать участок.
Формально вы можете проверить по документам, не относится ли участок к зоне подтопления и другим ЗОУИТ. Но информация об этом в ЕГРН и на кадастровой карте не всегда указана верно. Как еще проверить, не относится ли участок к ЗОУИТ, читайте в нашей прошлой статье.
Рельеф и грунт
Участок на склоне может быть живописным, но строительство на нем обойдется дороже. Подумайте, готовы ли вы переплачивать за вид.
Проверьте, нет ли на участке больших ям и резких перепадов высоты. Спросите, нет ли на участке закопанных колодцев, котлованов, остатков фундамента. Они осложняют строительство.
В целом поселок в низине или нет? Не выше ли грунт на соседних участках? Если выше (например, соседи досыпали грунт, чтобы выровнять участок), то весьма вероятно, что вода с их участка будет поступать к вам. Если участок ниже дороги, вода будет поступать с нее, то есть надо будет решать вопрос с отведением.
Иногда, если грунт каменистый или песчаный, это может увидеть даже неспециалист. Но полную картину могут дать только геологические изыскания. Уточните, проводил ли собственник подобное. Возможно, он планировал строительство и заказывал экспертизу. Параметры грунта важны, так как от них зависит, потребуется ли на участке дренаж, каким растениям будет комфортно на участке, какой фундамент будет у дома.
Реальные границы
По возможности мы рекомендуем приезжать на осмотр участка с кадастровым инженером.
Если границы участка не обозначены или только обозначены колышками, инженер поможет установить точные границы и убедиться, что колышки стоят верно. А если вокруг участка уже стоят заборы соседей, кадастровый инженер поможет проверить, не заняли ли соседи часть вашего будущего участка.
Стоимость выноса в натуру границ земельного участка в Московской области составляет 7—10 тысяч рублей, которые в дальнейшем сэкономят вам гораздо больше.
Неверно обозначенные границы участков встречаются довольно часто. На нашей практике был даже курьезный случай, когда заказчик указал на место монтажа фундамента, а прибывший с нами кадастровый инженер проверил границы участка и выяснил, что запланированное место монтажа полностью находится в границах соседнего участка.
Растительность
Если на участке есть взрослые деревья, часть из которых вы хотели бы удалить, уточните, не находятся ли они под охраной (например, не находится ли участок на территории природного заказника).
Если участок сильно заросший, оцените, сколько усилий потребуется для расчистки. Особенно сложно бороться с зарослями сорных деревьев, например, айланта, а также обильной с порослью вишни или сливы. Чтобы пни и корни в дальнейшем не помешали строительству, ненужную растительность мы рекомендуем сразу выкорчевывать.
Оценить растительность стоит и за пределами участка. Если в семье есть аллергики, а рядом пустующие участки, заросшие амброзией, это станет проблемой.
Инфраструктура и окружение
Забор
Огорожен ли участок частично или полностью? Если планируете садоводство, вам может быть важно, чтобы забор был продуваемый и светопрозрачный, а не сплошной из профлиста (особенно там, где он отбрасывает тень на ваш участок). Если сплошной забор уже установлен между этим и соседним участком, вопрос его замены может оказаться довольно сложным.
Есть ли ворота, какая ширина проезда?
Соседние дома и другие постройки
Насколько соседние дома стоят близко к вашему участку, куда будет падать тень от них, насколько большая у них этажность, куда выходят окна?
Нет ли прямо рядом с вашим забором уличного туалета с выгребной ямой или мангальной зоны соседа?
Обойдите вокруг участка. Нет ли там протоптанных тропинок? Если местные жители организовали себе проход куда-то прямо вдоль вашего забора, это может быть некомфортно для вас.
Подъездные пути
Какая дорога ведет в поселок? А к самому участку? Грунтовые или слабые насыпные дороги весной и осенью могут стать непроходимыми. Кроме того, узнайте у собственника, перекрывают ли дороги в поселке весной на просушку.
Оцените ширину дороги. Проверьте, есть ли место для разворота строительной техники. Часто с этой проблемой сталкиваются в СНТ, где проезды очень узкие, и технике негде развернуться.
Важна и высота дороги. Если дорога временная, но ей на смену планируется постоянная, хорошо бы узнать высоту будущей дороги, так как она повлияет на планирование дома и участка.
Дорогу до участка также можно проверить по кадастровой карте: она не должна быть в частной собственности, иначе собственник сможет установить свои правила проезда или перекрыть дорогу полностью.
Коммуникации
Уточните, какие коммуникации подведены к участку: электричество, газ, вода, канализация, а какие есть в поселке.
Если заведено электричество, какой оно мощности?
Работает ли вечернее освещение улиц?
Как сделано водоснабжение? Есть ли в поселке, например, общая скважина? Или своя скважина на участке? Какая у нее глубина, есть ли система очистки?
Есть ли септик или выгребная яма?
Если канализации в поселке нет, а септик не установлен, посмотрите, проходит ли вдоль участка канава, куда вы сможете сливать воду из септика после очистки. Если возможности для отведения воды нет, нужно будет устанавливать под землю систему колец для отведения воды в грунт. (Обратите внимание, что возможность установки такой системы зависит от параметров грунта. Например, песчаный грунт будет способствовать отводу воды, а глина — нет).
Магазины, школы, больницы
Оцените, как далеко находятся ближайшие магазины, аптеки, детские сады, школы и поликлиники. Есть ли в поселке общественная территория: сквер, детская площадка, соседский центр?
Если планируете гулять с собакой или с ребенком в коляске, есть ли для этого возможность?
Уточните, где находится районный центр или поселковая администрация. Иногда туда придется ездить, особенно на этапе приобретения участка и строительства дома.
Перспективы
Посмотрите и поспрашивайте у соседей или в администрации, что строится вокруг. Не планируется ли рядом крупный жилой комплекс, торговые объекты, еще один поселок или новая дорога. Строительство может повлиять на вашу жизнь как положительно (инфраструктура), так и отрицательно (шум, пыль, загруженность дорог).
Часто перед началом освоения новых территорий к месту будущей застройки тянут электросети. Если там, где сейчас вас окружает природный ландшафт, стоят электрические столбы, скоро там будет строительство.
Правила поселка
Изучите требования и правила поселка, их можно запросить в администрации. Они могут регламентировать очень многое: внешний вид домов, цветовую гамму кровли, фасадов, заборов, параметры заборов или даже запрет на них, требование к расположению и этажности домов, правила въезда техники и проведения строительных работ.
Однажды мы даже столкнулись со случаем, когда в поселке был запрещен монтаж забивных свай под предлогом возможного повреждения коммуникаций. Это, конечно, выходящий из ряда случай. Но вот запрет на монтаж забивных свай и другие шумные работы в определенные часы, а также временный запрет на проезд тяжелой техники по слабой дороге до участка, особенно весной, — дело распространенное.
Поговорите с соседями
Соседи — это ваш главный источник информации. Не стесняйтесь задавать вопросы.
О районе
Как обстановка в поселке? Спокойно ли здесь, нет ли проблем с криминалом?
Большинство людей живет на постоянной основе, или используют участки как дачи?
Экологическая обстановка? Шум, запахи?
Об участке
Были ли на участке или соседних проблемы с подтоплением, оползнями или другими природными явлениями?
Как ведут себя участки зимой? Заносит ли снегом, легко ли добраться? Кто чистит снег в поселке?
Как обстоят дела с уровнем воды весной?
Соседи бурили скважину? Насколько глубокую?
Делали ли анализ грунта на своем участке? Что показал? Не факт, что у вас будет такой же грунт, но вероятность велика. Не состоит ли грунт из строительного мусора (так называемый насыпной грунт, которым засыпают овраги, чтобы место застройки выглядело ровным)?
О коммуникациях
Сколько стоило подключение к коммуникациям? Вызвало ли подключение к коммуникациям сложности? Например, сложные ситуации могут возникать при подключении газа, когда поставщик газа и владелец газопровода различаются.
Как часто отключают свет, воду? Бывают ли перепады напряжения? Эта информация поможет вам в будущем правильно продумать электрику, отопление и другие инженерные системы.
Есть ли проблемы с интернетом и мобильной связью?
Есть ли дополнительные платежи (сборы СНТ, оплата охраны и т. д.)?
Мы не говорим, что если участок «проходит не по всем пунктам списка», то это повод отказаться от его покупки. Какие-то вещи из этого списка окажутся для вас более важными, критичными, какие-то — менее. Кто-то готов строить на участке с уклоном, кто-то ищет относительно ровный участок. Кто-то готов вложиться в подсыпку грунта или сложную дренажную систему, другие ищут участок, требующий минимум затрат. Кто-то хочет уединения и приватности, других не напрягает близость соседних домов.
Основная задача не в том, чтобы найти участок, проходящий по всем пунктам. Она в том, чтобы получить более полное представление перспективах и вложениях, связанных с приобретением понравившегося участка.
А если вы уже нашли свой идеальный участок, обращайтесь в «Королёвский завод свай» за бесплатным расчетом стоимости свайного фундамента. Сваи подходят для фундаментов жилых домов, бань, беседок, настилов, дорожек, заборов. Строить на сваях можно даже на слабых грунтах и склонах.