Покупка жилья - это всегда рискованное мероприятие, а особенную опасность с точки зрения юридической чистоты представляет "вторичка".
Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры у предыдущего собственника, стоит внимательно проверить следующие факторы:
1. Низкая цена приобретаемого имущества.
Стоимость недвижимости должна соответствовать рыночной. Если сомневаетесь и цена кажется заниженной, рекомендую обратиться в оценочную организацию и заказать отчет об оценке недвижимости. Не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость. При оспаривании сделки суд будет принимать во внимание только рыночную стоимость недвижимости.
2. Судебные дела и исполнительные производства в отношении продавца.
Перед приобретением имущества, проверьте все сайты судов обей юрисдикции по месту жительства продавца, а также картотеку дела арбитражных судов и сайт ФССП. Ищите по ФИО продавца и если найдете открытые судебные дела или исполнительные производства, покупать у такого гражданина имущество не стоит. Конечно, не всякий судебный спор в отношении собственника помещения неизбежно повлечет возврат недвижимости от ее приобретателя. Однако, если судебных дел много, на большую сумму, а тем более если есть иски в отношении приобретаемого вами имущества, то рисковать не стоит.
3. Обременения имущества.
Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, заказав соответствующую выписку, можно установить, не находится ли помещение под арестом, не приняты ли в отношении его иные ограничительные меры, обременения.
4. Вновь появившиеся предыдущие жильцы.
Вы наверняка слышали о мошеннической схеме: снятие человека с регистрации (армия, тюрьма), продажа квартиры новому собственнику, далее возврат человека из армии/освобождение из тюрьмы и суд с новым собственником о восстановление регистрации по адресу прежнего проживания.
Как же этого избежать? Здесь помогут все предыдущие пункты в совокупности, но все же расскажу поподробнее.
Необходимо изначально проверять все документы: не просто взять актуальную выписку из домовой книги, а запрашивать архивную расширенную выписку из домовой книги. Кроме того, необходимо запрашивать расширенную выписку из ЕГРП для определения того, кто когда, как был собственником и на каких основаниях переходило право собственности на эту недвижимость.
Кроме того, необходимо очень детально изучать личность продавца. Проверять его по базам судебных приставов (для определения наличия текущих долгов), по базе судов общей юрисдикции (для определения наличия судов по взысканию задолженности или по этой же квартире), по базе арбитражных судов (для определения наличия банкротного дела в отношении продавца). Кроме того, желательно получить полную выписку из национального бюро кредитных историй для определения общей платежеспособности продавца.
После всех анализов нужно внимательно прочитать текст договора. Необходимо внести в текст договора ответственность продавца за действия, связанные с появлением неожиданных "прежних квартирантов". Прописывание максимальных штрафных санкций за такое даст вам дополнительное понимание о реальных намерениях продавца. Когда продавец действует добросовестно, он без проблем пойдет на максимальные штрафы за подобного рода действия. В случае же, если продавец пытается скрыть от покупателя возможные проблемы, он будет активно сопротивляться этому варианту.
5. Подтверждение факта оплаты.
Рекомендую производить расчеты с продавцом через банк, который в случае оспаривания сделки, сможет подтвердить имя плательщика и получателя денежных средств, а также назначение платежа (договор купли-продажи с номером и датой).
Также при рассмотрении спора по оспариванию сделки суд будет анализировать, были ли у покупателя денежные средства на покупку спорной недвижимости. В связи с чем хорошо было бы с пакетом документов по покупке любого вторичного жилья, для подстраховки, хранить документы, подтверждающие наличие денежных средств на данную покупку (договор займа, кредитный договор, договор купли-продажи предыдущего жилья и т.д.)
Надеюсь данная статья будет вам полезна и поможет избежать возможных проблем!