За январь-декабрь 2024 года средняя стоимость квадратного метра квартир и апартаментов на вторичном рынке города федерального значения Севастополя выросла на 6,2% достигнув отметки в 173,9 тыс. руб. за кв.м. При этом объём предложения на вторичке снизился на 8,6%.
В тенденциях 2024 года на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя разбирались эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым". Результаты далее ...
Прежде всего следует отметить, что в течении первых трёх кварталов 2024 года наблюдался рост средних цен на вторичную жилую недвижимость города Севастополя и только в IV квартале появилась тенденция к спаду. При этом снижение средней стоимости квадратного мера жилой недвижимости Севастополя на 0,8% не оказало существенного влияния на ситуацию по 2024 году, по итогу которого средние цены на квадратный метр выросли с 163,7 тыс. руб. за кв.м. в конце 2023 года до 173,9 тыс. руб. за кв.м. к концу 2024.
Приведенная таблица позволит специалисту по недвижимости самостоятельно оценить тенденции рынка вторичной недвижимости города Севастополя в 2024 году. Ну а тех кому нужна визуализация и комментарии, приглашаем читать далее.
Традиционно для Севастополя самыми дорогостоящими оказались 1-комнатные квартиры и апартаменты. Средняя стоимость квадратного метра общей площади в декабре 2024 года для таких помещений составила 188,8 тыс. руб. за кв.м. На втором месте по стоимости квадратного метра в Севастополе находятся студии, которые к концу 2024 года показали ценник в 182,8 тыс. руб. за кв.м.
Сходство цен на подобные объекты объясняется курортным статусом Севастополя. Что 1-комнатные квартиры, что 1-комнатные апартаменты зачастую приобретаются в Севастополе в инвестиционных целях. Для последующей сдачи в посуточную (в высокий (летний туристический) сезон) и длительную аренду (в межсезонье).
Правда вот недавно одно из федеральных сайтов («Мир квартир») посчитало, что покупка квартиры как инвестиция с расчетом на будущую прибыль — не лучшая идея для ряде городов, в число которых входит и Севастополь. Наименее выгодно, убеждены тамошние "эксперты", приобретать квартиру под сдачу в Москве — она окупится без малого за четверть века, а доходность предприятия составит всего 4 % годовых. Вторым в антирейтинге идет Севастополь (4,4 % и 22,6 года), за ним — Белгород (4,5 % и 22,3 года). Сочи (5,1 процента и 19,8 года) и Санкт-Петербург (5,1 %, 19,4 года).
Подобные расчёты, конечно же являются крайним упрощением, поскольку с одной стороны не учитываются расходы на эксплуатацию такого актива в виде квартплаты, коммуналки, налога недвижимость, инфляции в конце концов, а с другой успешно забывается, что квартиры можно сдавать в аренду. Указанные в "антирейтинге" "Мира квартир" города являются курортными или столичными, где значительная часть квартир приобретается с целью дальнейшей сдачи в аренду, а то ещё и в посуточную. Исключением в данном списке является разве что Белгород, где жилые микрорайоны в условиях СВО подвергаются периодическим обстрелам со стороны ВСУ.
Севастополь в нынешних условиях также не обходится без сирен воздушной тревоги и тем не менее распродаж арендного жилья пока не наблюдается, а скорее наоборот: наблюдается рост цен на квадратные метры и снижение объёма предложения на рынке вторичного жилья.
Самыми дешёвыми квадратными метрами на рынке вторичной жилой недвижимости города Севастополя - 139,6 тыс. руб. за кв.м. являются квартиры свободной планировки. Связано это с тем, что свободная планировка - это чаще всего не квартиры в многоэтажных жилых домах от официальных застройщиков, а помещения в малоэтажных строениях, построенных на земельных участках под индивидуальное жилищное (а иногда и дачное) строительство. Однако доля таких "квартир" на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя в квартирном сегменте крайне мала: порядка 1%.
Наибольшее количество предложения на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя в IV квартале 2024 года продемонстрировали 1-комнатные квартиры и апартаменты - 31% от общего количества предложений. Чуть меньшую долю рынка в 30% занимают 2-комнатные квартиры. При этом к однокомнатным квартирам стоит прибавить и студии (по большей части апартаменты) с 13% в общем объёме предложения. Такие пропорции выставленного на продажу жилья могут свидетельствовать о снижении инвестиционной привлекательности арендного жилья.
Об охлаждении интереса инвесторов в рынок недвижимости к арендному жилью в Севастополе свидетельствует и ценовая динамика 2024 года по квартирам различной комнатности.
Что 1-комнатные квартиры, что студии показали в 2024 году относительно слабый рост стоимости в 4,5% и 5,5% соответственно.
Совсем в минус (на 5,8%) ушли квартиры свободной планировки, те самые, которые чаще всего являются долями в строениях, возведённых на участках с видами разрешённого использования земли, позволяющими возводить малоэтажные жилые дома.
И наоборот, наибольший рост цен наблюдается в сегменте крупногабаритных (4 комнаты и более) квартир: +10,8%.
При этом изменения в объёме предложения по продаже квартир и апартаментов в Севастополе несколько не вяжется с ценовой динамикой. За год на рынке появилось на 20,2% многокомнатных квартир, что скорее всего связано с ростом времени экспозиции. Спрос на такие квартиры крайне мал вследствие макроэкономической ситуации в Российской Федерации. Новые крупногабаритные квартиры выставляются на продажу постоянно, а вот старые с продажи не уходят.
Также за 2024 год выросло в Севастополе и количество объявлений о продаже студий +19,4%. О причинах такой тенденции указали ранее: на фоне снижения туристического потока (в условиях СВО) у инвесторов в рынок недвижимости снижается интерес к помещениям в комплексах апартаментов.
А вот в классическом квартирном сегменте налицо снижение предложения.
Наибольшее снижение объёма предложения за 2024 год наблюдается в сегменте жилых помещений свободной планировки. Здесь можно говорить как об общем сокращении предложения из-за уменьшения такого рода относительно законных построек, так и о том, что владельцы таких помещений придерживают их до принятия Генерального плана Севастополя (обещано на I квартал 2024 года.
Теперь о ценовой динамике и условно средней стоимости квартир соответствующей комнатности.
В течении 2024 года студии в Севастополе демонстрировали рост только в период курортного сезона, в итоге подорожав за год на 5,5% с 173,3 до 182,8 тыс. руб. за кв.м.
Усреднённая студия площадью 32,7 кв.м. к концу 2024 года стоила 6 млн. руб.
1-комнатные квартиры в Севастополе росли в цене на протяжении первых 3 кварталов 2024 года, прибавив за год 4,5% стоимости квадратного метра: со 180,7 до 188,8 тыс. руб. за кв.м.
Усреднённая однушка площадью 37,4 кв.м. к концу 2024 года стоила 7,1 млн. руб.
В течении 2024 года разнонаправленную ценовую динамику продемонстрировали 2-комнатные квартиры в Севастополе, которые по итогу года прибавили в цене 4,9%, подорожав со 162,7 до 170,6 тыс. руб. за кв.м.
Усреднённая двушка общей площадью 54,2 кв.м. к концу 2024 года стоила 9.2 млн. руб.
В отличии от однушек и двушек, севастопольские 3-комнатные квартиры в течении 2024 года показали обратную динамику, снижаясь в курортный сезон. Однако, в итоге за год подорожали год на 7,6% с 152,6 до 164,1 тыс. руб. за кв.м.
Усреднённая трёшка площадью 76,5 кв.м. к концу 2024 года стоила в Севастополе 12,6 млн. руб.
В течении 2024 года стабильно дорожали многокомнатные квартиры, которые по итогу года прибавили 10,8% к средней стоимости квадратного метра, подорожав с 156,2 тыс. руб. за кв.м. в декабре 2023 года до 173,2 тыс. руб. за кв.м. в декабре 2024 года.
Говорить о средней стоимости таких квартир считаем бесполезным из-за большого разброса площадей.
В течении 2024 года студии в Севастополе демонстрировали рост только в период курортного сезона, но в итоге подешевели за год на 5,8% со 148,1 до 139,6 тыс. руб. за кв.м.
Усреднённое жилое помещение свободной планировки в Севастополе площадью 49,3 кв.м. к концу 2024 года стоило 6,9 млн. руб.
Подводя итоги 2024 года для рынка вторичной жилой недвижимости Севастополя можно отметить, что цены на недвижимость в Севастополе росли, примерно на уровне потребительской инфляции.
О том, какая ценовая динамика наблюдалась по отдельным районам (внутригородским муниципальным округам) города Севастополя, а эксперты маркетингового агентства "Маркет-Крым" исследуют рынок недвижимости и в таком разрезе, расскажем в одном из наших следующих материалов.