Муниципальное жилье является хорошим вариантом для людей, не располагающих собственной недвижимостью. Объект не принадлежит нанимателю, но благодаря праву использовать его по назначению появляется возможность улучшить жилищные условия. У многих возникает естественный вопрос, можно ли муниципальную квартиру продать, обменять, приватизировать или прописать в ней родственников. Обо всех нюансах эксплуатации таких объектов в России расскажем далее.
Особенности
С нормативно-правовой точки зрения муниципальная квартира представляет вид жилфонда, а собственником объекта выступают органы местного самоуправления. В обозначенную категорию можно включить все жилые помещения, которыми владеет муниципалитет. Органы местного управления предоставляют такие объекты в аренду нуждающимся группам населения. В качестве рассматриваемого вида жилья выступают:
- квартира в многоэтажном здании;
- комната общежития или квартиры;
- жилое помещение социального заведения;
- отдельно стоящий частный дом или комната в нем.
Для перечисленных объектов устанавливается несколько условий, основным из которых становится пригодность к проживанию. Речь идет о наличии электричества, водоснабжения, водоотведения, газовой или электрической плиты. При предоставлении муниципального жилья требуется учитывать норматив по площади, который на одного человека составляет 15-18 кв. м. При включении граждан в категорию нуждающихся в улучшении жилищных условий органы местного самоуправления берут за основу учетную норму. Под ней подразумевается минимальная площадь, которая требуется гражданам для проживания. Для Москвы этот показатель оценивается в 10 кв. м. применительно к отдельным апартаментам. Для регионов указанное значение обычно выше, но зависит от экономической ситуации и обеспеченности жилфондом.
Стоимость
С финансовой точки зрения тарифы социального найма намного выгоднее, поскольку практически всегда ниже рыночной цены аренды. Например, в Москве стоимости аренды 1-комнатных апартаментов класса эконом варьируется в пределах 37-47 тыс. рублей ежемесячно. При социальном найме 1 кв. м. аренды стоит 50 рублей, но при условии отсутствия льгот у съемщика и нахождения объекта за пределами ТТК. В результате ежемесячная плата за такое жилье составит 3-4 тыс. рублей. На столичных форумах нередко можно встретить комментарии типа «проживаю в муниципальной квартире и съезжать не собираюсь».
Специальные тарифы для нанимателей в Москве установлены по соглашению социального найма, если у съемщика имеются льготы. Сниженные цены аренды действуют для объектов в Новой Москве. Они намного меньше, чем стандартная ставка 50 рублей за «квадрат». Прейскурант целесообразно уточнять в муниципалитетах. Кроме арендной платы, для лица, заключившего договор социального найма, дополнительно предусмотрена оплата коммунальных услуг. На администрацию населенного пункта (то есть собственника недвижимости) возлагаются обязанности по погашению налога на имущество, эксплуатацию здания и капремонт.
Правила проживания
Разрешено проживание всех членов семьи лица, которое заключило договор социальной аренды. Этот тип недвижимости можно использовать по прямому назначению. Арендатор имеет следующие права:
- заводить домашних животных, тех, которые разрешены для содержания в жилфонде;
- осуществлять увеселительные мероприятия (в разрешенное законом время);
- проводить ремонтно-восстановительные мероприятия;
- выполнить перепланировку (согласовать ее).
На арендатора накладываются ограничения на эксплуатацию муниципальной квартиры. Запрещено продавать объект, передавать его в качестве предмета дарения или завещания. Важно помнить, что муниципальная квартира, ремонт в которой сделал наниматель, может быть передана обратно местным органам власти при истечении срока аренды или грубом нарушении условий соглашения. В таком случае недвижимость обычно переходит в другие руки, а затраты на проведенные работы по улучшению условий проживания не компенсируются. Собственником объекта постоянно остается орган местной власти.
Действующие права муниципальных квартир гласят, что арендатор может:
- получить в ней прописку;
- произвести размен недвижимости;
- осуществлять сдачу объекта в субаренду;
- получить прописку здесь родного ребенка.
В соответствии с договором социального найма у арендатора возникают определенные права и обязанности.
Процедура обмена
Законодательно разрешено осуществить обмен муниципальной квартиры на другую аналогичную недвижимость. На практике реализовать этот вариант сложно, поэтому многие арендаторы прекращают попытки еще на начальной стадии. Для осуществления процедуры требуется заручиться разрешением собственника, то есть органов местной власти. Они практически всегда отказывают в этом вопросе, ссылаясь на различные причины. Дополнительно следует получить письменное согласие лиц, проживающих в данном жилье.
Следующей трудностью на пути обмена станет поиск подходящего варианта. Он обязательно должен находиться в социальном жилфонде. Перечень свободной недвижимости здесь крайне лимитирован. Очередники могут возмутиться инициативой арендатора поменять квартиру, что приведет к торможению процесса. Органы местной власти болезненно реагируют на любую жалобу по этому поводу, вправе наложить запрет даже на финальной стадии сделки.
Когда в семье арендатора имеются прописанные в жилье дети, их потребуется выписать перед обменом. Выполнить процедуру допускается только после разрешения органов опеки и попечительства. Они обязаны проверить, не ухудшатся ли будущие условия проживания несовершеннолетних лиц. Учитывая этот факт, многие семьи с детьми арендуют одну муниципальную квартиру десятилетиями до момента ее приватизации.
Специфика приватизации
После получения или в момент эксплуатации доступна приватизация муниципальной квартиры арендатором. После завершения процедуры право собственности переходит от местных органов самоуправления нанимателю. В результате арендатор получает соответствующие права на недвижимость и обязанности (например, погашение налога на имущество или оплату капремонта подъезда). Механизм приватизации действует не для всех муниципальных квартир, поскольку в законодательстве имеется множество нюансов.
Запрещено подвергать приватизации аварийный жилфонд или помещения, которые относятся к общежитиям, находящимся в военных городках закрытого типа. В эту же категорию входят служебный жилфонд и недвижимость сельского жилфонда, относящаяся к заведениям соцзащиты граждан. Процедура приватизации доступна только 1 раз. Когда в муниципальных квартирах проживают несовершеннолетние лица, то после наступления 18 лет у них формируется собственное право на инициирование данной процедуры. Кроме действительного соглашения социального найма, требуется гражданство РФ наряду с письменным подтверждением согласия на приватизацию всех приживающих лиц.
Оформление в собственность этой категории недвижимости осуществляется через МФЦ, либо посредством уполномоченного ведомства местных органов власти. Для активизации процесса потребуется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца (оно имеется на сайте Госуслуг или в отделении МФЦ);
- паспорта (удостоверения личности) всех людей, проживающих в квартире;
- документ о количестве зарегистрированных лиц в жилье;
- справка об отсутствии ранее пройденных приватизаций;
- согласие на процедуру всех проживающих лиц;
- договор социальной аренды (действующий);
- свидетельство рождении детей.
Когда объект недвижимости расположен в Москве, срок вынесения решения по приватизации не превышает 46 дней. Отказ возможен по различным причинам, в том числе при наличии ошибок (несоответствий) в представленных документах. В ряде случаев объект не подпадает под условия приватизации.
Правила прописки, выписки
Возможность регистрации в муниципальной квартире проживающих лиц рассматривает собственник. Обычно не возникает проблем с регистрацией арендатора и членов его семьи, но могут быть исключения.
Арендатор вправе оформить прописку в муниципальной квартире любого родственника. Процесс может вызвать дополнительные трудности. Когда нужна регистрация друзей или дальних родственников, необходимо письменное согласие лиц, уже зарегистрированных в недвижимости. Дополнительно требуется аналогичный документ от местных органов власти (уполномоченного должностного лица).
Посещать муниципалитет требуется с паспортом, договором социальной аренды, зарегистрированными в недвижимости лицами, достигшими совершеннолетия. Далее в письменной форме предоставляется заявление на регистрацию лица (лиц). При изучении пакета документов отдельное внимание обращается на достаточность количества метров на одного проживающего по учетным нормативам. Для Москвы этот показатель оценивается в 10 кв. м. на одного человека, в регионах он варьируется. Учитывая факт, если общая жилая площадь квартиры составляет 38 кв. м, то прописать в ней можно только трех человек.
При положительном вердикте уполномоченного лица местных органов власти заявитель направляется в паспортный стол с обозначенным пакетом документов. Он должен прибыть туда со всеми прописанными лицами, достигшими совершеннолетия. Далее лица пишут заявление установленной формы, в котором указывается просьба о регистрации нового человека. Дополнительно прикладываются паспорта заявителей и договор социальной аренды квартиры (их возвращают после проверки в течение нескольких дней). Паспорт нового лица, которое регистрируется в жилом помещении, отдается позже, как только в нем будет поставлена соответствующая отметка.
Прописка несовершеннолетних детей проводится по идентичному алгоритму, однако согласия уполномоченного должностного лица местных органов власти не требуется. В рамках процесса регистрации лица, не являющегося родственником, необходимо принять во внимание, что все прописанные субъекты наделяются правом собственности при приватизации недвижимости (в пропорциональных долях). Новое зарегистрированное лицо вправе прописывать по месту регистрации собственных детей, не достигших возраста совершеннолетия. Согласия других проживающих лиц при этом не требуется.
У местных органов власти имеется право выписки арендатора из недвижимости, снимаемой по договору социального найма. Основанием для этого становится отсутствие фактического проживания съемщика или оплаты за услуги ЖКХ. При отсутствии указанных факторов выписать нанимателя невозможно, в том числе с помощью обращения в судебные инстанции. Однако соглашение социального найма не может длиться вечно. Арендатора можно выселить из муниципальной квартиры, но необходимо доказать факт нарушения правил проживания (например, содержание комнат в ненадлежащем санитарно-эпидемиологическом состоянии, содержание неразрешенных животных и др.). Причиной для принудительного выселения становится использование жилфонда под коммерческие нужды (магазины, парикмахерские, студии красоты и т. д.). Местный орган власти обращается в судебную инстанцию, которая обычно принимает решение в пользу истца.
Раздел и размен
Муниципальная квартира не подлежит разделу, если она не приватизирована. В качестве альтернативного варианта выступает размен недвижимости на два жилых помещения меньшей площади. Иногда процесс разделения осуществляется с целью упорядочивания выплат за услуги ЖКХ. Если прийти к мирному соглашению не получается, то решением проблемы займется суд, куда направляется соответствующее заявление.
Действующая законодательная система РФ не запрещает размен муниципальной квартиры. В рамках этого процесса характерны аналогичные трудности, которые возникают при обмене. Речь идет о наличии письменного согласия всех проживающих лиц, использовании только вариантов из муниципального фонда, согласовании альтернатив с прописанными субъектами. Договоренности достичь сложно, поскольку у каждого есть право голоса. В результате процесса размена или раздела арендатор и члены его семьи получат статус нуждающихся в жилплощади, когда органы местной власти его не одобрят.
К вопросу о сдаче
Сдавать муниципальную квартиру допускается, но только при наличии разрешения уполномоченного должностного лица муниципалитета. Важным условием становится направление соответствующего заявления главе управления. Под ним необходимо проставить подписи всех, кто числится в ордере на недвижимость. Здесь же ставит подпись субъект, который намеревается взять жилье в субаренду. Срок предоставления решения по заявлению ограничен 10 днями. Отказ сопровождается аргументацией причин.
На основании законодательства РФ дети имеют право проживания с родителями. Для этого не требуется специального согласия. В связи с этим когда родители заключают договор социального найма, их дети автоматически селятся с ними. Вписать ребенка допускается без согласия местных органов власти.