Сторонники того, что квартиры должны начать дешеветь, указывают на падение спроса на фоне высоких ставок и сворачивания госпрограмм. Они убеждены, что перегретый рынок ждет закономерное охлаждение. А те, кто в удешевление жилья не верит, говорят об увеличении издержек застройщиков и растущих сбережениях россиян на вкладах, которые должны поддерживать спрос.
Цены на новостройки должны снизиться на 30–40%.
В ближайшие год-два ожидается контролируемое снижение цен на первичном рынке. Я считаю, что это связано с ликвидацией ценового дисбаланса, то есть первичное жильё должно подешеветь на 30–40%. Если ставка по ипотеке приближается к нулю, цена на жильё взлетает до небес, как это произошло за последние пять лет. Однако, если ставка становится слишком высокой, цена должна снижаться.
Однако, на мой взгляд, девелоперы не рассматривают этот вариант и надеются найти какие-то нестандартные решения, чтобы не снижать цены. На рынке недвижимости сформировался нездоровый подход к завышению цен. Если посмотреть на другие рынки, то можно увидеть, что нефтяные компании могут получать сверхприбыль при цене нефти в 100 долларов за баррель, но потом работать в убыток, чтобы сохранить свою долю на рынке.
На рынке товаров класса люкс, таких как одежда и обувь, скидки на летние и зимние распродажи могут достигать 70%. Производители продают качественные товары по низким ценам, даже по себестоимости, если рынок перенасыщен, чтобы освободить склады и продолжить работу.
На рынке недвижимости я вижу нежелание предпринимать такие шаги и веру в неизбежное постоянное повышение цен. Такая политика, при которой застройщики скорее обанкротятся, чем снизят цены, может привести к банкротству некоторых компаний. Есть много примеров того, что цены на недвижимость должны снижаться при определённых экономических условиях, и это обоснованно. Наш рынок по всем признакам находится в такой ситуации.
Ожидать резкого падения цен — это не выход.
Застройщики чувствуют себя уверенно. Они получили хорошую прибыль в 2021, 2022 и 2023 годах. У них есть средства на эскроу-счетах, и они могут позволить себе не вводить в эксплуатацию или не выставлять на продажу объекты, а также задерживать проекты до стабилизации ситуации. У крупнейших застройщиков Москвы есть запас прочности на год или даже полтора.
Стоимость жилья достигла своего максимума, и рынок, вероятно, ожидает период стабилизации цен.
С точки зрения делового цикла и текущей ситуации на рынке недвижимости, я считаю, что цены на жильё находятся на пике. В ближайшее время не стоит ожидать резкого увеличения спроса, даже со стороны тех, кто хранит деньги на депозитах, увеличивая свои сбережения.
Думаю, что рынок жилья должен пройти период стабилизации как в плане спроса, так и в плане цен. Только после этого можно будет рассматривать его как объект среднесрочных и долгосрочных инвестиций.
Однако фактор отложенного спроса будет поддерживать цены. Вероятно, остались люди, которые не смогли воспользоваться льготной ипотекой, а по текущим ставкам не могут взять её. Поэтому некоторые могут предпочесть подождать и рассмотреть покупку квартиры или другой недвижимости в будущем.
Квартира, которая не теряет в цене, — это хорошая квартира.
Рынок вторичного жилья более изменчив, поскольку на нём всегда есть люди, которым нужны деньги для других целей. Это могут быть самые разные потребности: от погашения долгов до заботы о здоровье. И на вторичном рынке квартиры могут значительно потерять в цене, поскольку здесь ничто не сдерживает их падение.
Что касается первичного рынка, то здесь ситуация сложнее. Я не вижу факторов, которые могли бы привести к снижению себестоимости строительства. У нас рекордно низкий уровень безработицы, что означает высокую стоимость рабочей силы. Существует большая потребность в строительных работах, включая коммерческие проекты, такие как строительство дорог и восстановление территорий, что стимулирует спрос на строительные материалы. Поэтому я не вижу предпосылок для снижения цен.
Жильё сейчас строится по схеме проектного финансирования. Это означает, что существуют утверждённые банком сметы и порядок продажи квартир. Пересмотр этой системы в сторону значительного снижения цен приведёт к убыткам либо для застройщика, либо, что ещё хуже, для банка. А это не то, что нам нужно: убытки крупной компании и её уход с рынка неизбежно скажутся на нас с вами. Поэтому я не думаю, что цены значительно снизятся.
В целом, когда стоимость жилья падает, мы все становимся беднее. Ведь в такой ситуации наша текущая квартира становится дешевле. Мы не можем сразу после окончания института купить квартиру своей мечты: ни денег нет, ни возможностей в это время может не быть. Это означает, что первая квартира, которую мы покупаем, скорее всего, будет однокомнатной. Но со временем мы женимся или выходим замуж, у нас появляются дети, и мы хотим купить жильё побольше. Чтобы это сделать, мы должны продать предыдущую квартиру не дешевле, чем купили. Иначе денег просто не хватит: наша экономика не сойдётся. Поэтому хорошая квартира — это та, которая не падает в цене, а лучше растёт.