Об особенностях строительства в период высоких ставок и дорогих денег рассуждает Вадим Новиков, девелопер КП «Оберег».
- В конце прошлого года Центробанк оставил ключевую ставку на уровне 21%. Имеет ли смысл обсуждать эскроу-счета, доступность ипотеки для ИЖС и прочие нюансы, если заемные средства для бизнеса фактически недоступны?
- Базовая ставка 21% означает стоимость кредита в 30-35%. Тема кредитования закрыта до той поры, пока регулятор не решит пересмотреть ставку. Но цель высокой ставки в этом и состоит - закрыть тему.
Государство в лице ЦБ профессионально борется с тем, чтобы вливание в экономику денег, не порождающих добавленную стоимость, как можно меньше давило на потребительский рынок, меньше разгоняло инфляцию. Фактически Центробанк монетарными методами борется с притоком денег, который имеет немонетарную природу.
Здесь важно учитывать: в стране много лет строилась система, в которой гораздо выгоднее брать (покупать) готовое, чем инвестировать в создание собственного продукта. Почему так складывалось - отдельная тема. На уровне государственной политики не была выстроена система приоритетов производства.
Этого можно было добиться разными способами - силовыми, экономическими - но это сделано не было. Отчасти по этой причине мы и оказались там, где оказались. Мы продаем какой-то ресурс и покупаем то, что нам нужно. Вдруг наступило время, в котором те ресурсы, которые мы предлагаем, не очень нужны. Или нужны не в таком количестве. А поставки товаров, которые нам нужны, ограничены санкциями.
- Это понятно. Но нам нужны не оценки стратегии ЦБ, а оценки последствий.
- При ставке 21% часть потребительской экономики перестает работать, часть перестраивается. Эскроу-счета вводились как государственная страховка от появления новых обманутых дольщиков, льготная ипотека понадобилась для государственного стимулирования спроса.
Сейчас эти направления закрываются: кто и как будет наполнять эскроу-счета, если стоимость проектного финансирования в строительстве - выше 25%? ЦБ всем напоминает: ребята, давайте зарабатывать!
На плаву остаются бизнесы, которые сохранили подушку безопасности. Отмена льготных режимов - месседж ЦБ не только застройщикам, но и всем производителям, которые работают в контуре потребительского рынка.
- И что в перспективе?
- Правительство и Дума должны менять инвестиционный климат в стране. Чтобы дополнительные деньги вкладывались не в потребление, а в создание новых рабочих мест. И, возможно, нужны льготные режимы - под жестким контролем - для тех, кто инвестирует в создание новых производств, технологий, станков, промышленных зданий и т. д. Это трудно, но возможно. Другие страны проходили этот путь.
В наших условиях высока вероятность, что льготы, как обычно, превратятся в товар.
Мы пока находимся на обочине этих процессов. В нашем сегменте - в создании дорогой загородной недвижимости - пока все нормально. Есть колебания, но нет кризиса. Наши клиенты сами зарабатывают деньги, и они мало подвержены внешним испугам. Мы мало зависим от ставок, от курса. Вопрос лишь в том, в какой форме я, как продавец, договорюсь с потенциальным покупателем. Какая схема ему будет удобна.
При любых трансформациях экономики, исключая уж совсем критичные, наши клиенты найдут свою нишу и возможность прилично зарабатывать.
- Ваш оптимизм основан на расчете или на вере?
- Ни то, ни другое. Скорее, на многолетнем опыте жизни в этой стране. А уже он включает в себя и расчет, и веру в разных пропорциях.
Я продаю достаточно дорогие дома людям, которые, по моему мнению, являются основой российской экономики. У них есть бизнес, в разных сферах. У них сотни, даже тысячи наемных работников. Они - на 90% - делают бизнес не на госконтрактах, а на свободном рынке, на производстве того, что людям необходимо - товаров, услуг, безопасности и т.д. Их лозунг: «Кто, если не мы?» Я тоже часть этого процесса. Это дает мне основания верить, что у нас все сложится хорошо.
- Весной 2025-го многие ожидают каких-то перемен: или ставка снизится, или реальные деньги потекут с депозитов в экономику. Вы разделяете эти ожидания?
- У меня таких предчувствий нет. Если случатся какие-то договоренности, которые приведут к остановке военных действий, к заморозке конфликта - это одна история. Если же этого не случится, что тоже вполне вероятно, то я прогнозирую серьезное понижение курса рубля к доллару, усиление инфляционных процессов.
И в этом варианте - тяжелые для бизнеса времена в плане инвестиций, доходов и пр. Дело будет в запасе прочности, в отсутствии закредитованности. Такая серьезная проверка на выживаемость. Сложный будет год.
- Отмена льготной ипотеки приведет к очистке строительного бизнеса?
- Мне сложно ответить сходу. Потому что в крупном строительном бизнесе - огромный процент государственных дотаций, прямых или косвенных, в той или иной форме. В форме админресурса, дешевых кредитов и т. д. Если же говорить о мелком и среднем бизнесе, который как раз и преобладает в загородной застройке, в сфере ИЖС - да, здесь произойдет определенная трансформация, отсеивание неэффективных компаний. В дорогом сегменте каких-то резких перемен я не ожидаю. Сложно будем тем, кто в значительной степени зависел от льгот, определяемых правительством - от лимитов, от ставки. Но это, в основном, массовый сегмент и многоквартирное строительство, массовый продукт и «коробочные» схемы.
Элитный сегмент будет чувствовать себя неплохо.
- Спрос на небольшие готовые дома на загородном рынке высокий, а предложения нет.
- Для инвестора создание такого продукта - это все же вложение средств на довольно продолжительный срок. На очень конкурентном и высокорискованном рынке. Причем риски разные - от законодательных (связанных с землепользованием, видом разрешенного использования и пр.) и до изменения планов: ты построил, а рядом никаких социальных или транспортных объектов так и не появилось. Просто поле. Гораздо проще вложиться в депозит или биткоин.
Пока у нас экономика дорогих денег - у нас будет складываться экономика коротких проектов. Люди не вкладываются вдолгую. А на возведение даже небольшого поселка надо потратить несколько лет. Модульный домик можно поставить быстро, но ему нужны сети, дороги, правильные документы. И даже в уже начатых поселках вряд ли девелоперы сейчас будут строить какое-то значимое количество домов на продажу.
Сейчас время целостных концепций. Либо ты продаешь землю, недорого и кому ни попадя, либо строишь сам. И даже те покупатели, которые готовы заплатить за домик всего 6-8 млн, хотят, чтобы рядом что-то привлекательное было. И если ничего нет - они лучше возьмут в аренду.
Противоположность «нарезке» - масштабные комплексные инвестиции. Смешанный подход - один кусочек про одно, другой про другое - чаще всего не работает. Полагаю, предложение на загородном рынке будет становиться все менее хаотичным, все более осмысленным.
- Как идет реализация в вашем флагманском проекте КП «Оберег»?
- Конец 2024 года получился ударный. За первый 2023 год мы продали 13 домовладений. Первые 10 месяцев 2024 года - еще два дома. И в ноябре-декабре - еще пять сделок. Сейчас в «Обереге» реализовано 21 домовладений. Новые клиенты - это люди, которые откладывали решения, но все же пришли к этим сделкам.
Основная часть сделок предусматривает оплату в рассрочку. Есть единовременные оплаты, с большими скидками. Диапазон сделок - 60-200 млн рублей. Одна сделка будет на 400 млн рублей. За минувший год мы хорошо продвинулись в газификации поселка, в инженерном обеспечении. Были сложности, но мы справились.