В то время, как все сми наперегонки пишут о том, как телефонные мошенники обманули одних пенсионеров, или других - у нас на побережье свои "колл-центры", только они не скрываются, не переодеваются, и никуда не прячутся. При этом речь порой идёт о десятках миллионов, которые вернуть очень сложно, так как обмана, по факту не было, а было добровольное согласие на сделку.
Для тех, кто собирается переезжать на юг, напоминаю, что у меня есть закрытый телеграм-канал «Дома в Краснодарском крае без фейков», где мы публикуем обзоры РЕАЛЬНЫХ домов в Краснодарском крае с ценами, в которых проверены документы, и есть наш старый добрый информационный канал «Недвижимость Краснодара с Екатериной Романенко», где публикуется всё самое важное. Для тех же, кто хочет поддержать канал на Дзене - есть специальный раздел со статьями, которых нет в открытом доступе и где публикуются ответы на вопросы, которые Вы там задаёте он вот здесь.
Три схемы обмана с недвижимостью на море, которые используют в 2025 году!
Когда-то, очень давно, мы с семьёй тоже переехали на юг. Нашим приоритетом никогда не было море, только климат и тёплая зима, поэтому рассматривали мы только Ростов на Дону и Краснодар, но второй выиграл, так как здесь теплее, хотя Ростов до сих пор является одним из самых любимых городов в нашей семье и пару раз в год мы его посещаем.
Несмотря на это, даже мы один раз задумались о том, чтобы купить квартирку на море для последующей её сдачи — было это в самый первый год жизни, у знающих людей эта фотография вызовет улыбку:
И да, не нужно смеяться - это была Джубга, и да - это был тот самый дом, который незаконно построен на берегу, помещения в котором квартирами не являются.
Конечно, как только речь дошла до реальных переговоров и я увидела документы, сразу было ясно, что это, но это мне, я до этого 15 лет проработала юристом в недвижимости и имела за плечами хорошую практику, но если бы вместо меня сидел человек, с этим не связанный, его вполне можно было убедить.
Схема первая - дом не введённый в эксплуатацию, но построенный!
В десятые годы в Краснодарском крае была принята схема: сначала строим, потом узакониваем. И она очень долгое время работала - в Краснодаре, к примеру есть целый микрорайон с такими домами - это Музыкальный(старая его часть). В Краснодаре эта тема у всех на виду, сюда приезжают сотни тысяч каждый год, и конечно здесь всё же навели порядок, хотя те дома так и остаются незаконно построенными. Совсем другое дело небольшие посёлки на море, до куда краевые чиновники могут не доехать за несколько лет. Именно в таких местах в десятых строились дома подобного типа, которые порой не только не получали никакого разрешения, но построены были там, где строить категорически нельзя.
Первый поток людей был просто обманут, им продавали права на стройку, то есть обещания. Вы наверное хотите спросить: "Куда они смотрели?", - так это и сейчас делается и в Краснодаре. Оформляя договор долевого участия у застройщика, покупатель покупает не квартиру, а обещания, что её когда-то построят. Все, буквально все договора ДДУ - продают вам только обещания, и это по всей стране. А вы не знали?
И конечно, сегодня покупатель хорошо защищён, и в случае нарушения обязательств - его защищает государство, но в 2010 - х такой защиты не было.
Самое интересное, что дома, которые до сих пор не введены в эксплуатацию и сегодня продаются. Вы спросите как? Да обычно, путём обычного обмана. Сложно понять как люди на столько не внимательно относятся к такому процессу, но таких случае очень много. Может быть их обманывают продавцы, а они не могут внятно проверить документы, может быть рассказывают сказки как они будут сдавать это, но это продаётся и покупается, хотя это настоящий обман.
Итак, первый обман: от вас утаивают, что дом не узаконен, переуступаю права помещения, вам продают неликвидный актив. И это не является незаконным, ведь права переуступают по взаимному согласию.
Как не попасть в это? Да просто смотрите документы, не умеете - берите специалиста, но если дом даже жилой, а в эксплуатацию не введён - это очень плохой знак! Будьте осторожны!
Схема вторая: "Возьмите ипотеку на апартаменты, потом продадим дороже!"
Чем больше живу, тем больше удивляюсь, что люди на это клюют. История со слов клиентки выглядит буквально так: «Планировала переезд, наткнулась на ЖК на побережье (как оказалось, это апартаменты), менеджер по продажам нашёл очень недорогой, с его слов, вариант за семнадцать миллионов, с ежемесячным платежом в районе 250 000 в месяц».
Понимаю, для Вас, наверное, 17 миллионов и слово «недорогой» в одной строке тоже не читается. Поверьте, человек, которому это навязали, того же достатка, и 250 000 для неё серьёзный платёж(выплачивала она эти деньги с проданной в Москве квартиры).
Как убедили? Вот здесь удивительно: менеджер сказал, что через 3–4 месяца продадут дороже, и можно будет хорошо заработать.
Серьёзно? Менеджер, который продаёт апартаменты, говоря это, вызвал доверие? Таки да. Человек поверил, и я слышала ещё много таких историй, но это была именно с клиенткой.
Понятно, что никакие обещания к делу не пришьёшь и никакой застройщик с вами разговаривать не будет. Выхода два: ждать, но это очень рискованно, так как за год вы теряете три миллиона, или продавать дешевле, сильно дешевле, так как найти таких же наивных очень сложно.
Конечно, верить на юге, что кто-то знает, что что-то станет дороже, не проверяя эту информацию, и ввязываться даже не в землю, а в апартаменты — это очень странно, но такой вариант обмана тоже существует и достаточно активно работает.
Третий обман — апартаменты и гостиничные номера под видом квартиры!
Это классика последних лет на побережье. Люди, уверенные, что те, кто говорят им честно о ценах и рынке, клюют на красивые предложения о том, что квартиру на море можно купить по цене краснодарской однушки.
После покупки, а иногда карты раскрывают даже внутри сделки, оказывается, что это не квартира, а апартаменты, а ещё хуже — номер в гостинице, у которых, кроме прочего, есть интересные сюрпризы в виде платежей, от которых вы отказаться не можете, и содержание такой квартиры, вернее апартаментов, выходит в круглую сумму, так как управляющая компания тоже хочет кушать.
Все ли апартаменты плохи? Неоднозначно, конечно, но я всегда советую держаться от этого вида подальше тем, кто собирается жить.
Есть ещё один выход — сдавать, именно на него чаще всего и ловят, но сдавать самостоятельно вы не будете, так как нужно убирать, чинить и следить за этим всем, а услуги управляющей компании скушают у вас большую часть прибыли. В итоге это будет чемодан без ручки.
Вот такие схемы обмана в 2025 году пользуются наибольшей популярностью. Кто виноват — вы и так понимаете. Как избежать? Прежде всего думать, а лучше знать, у кого спросить.
И ещё одну мысль я бы хотела донести до вас: «Если что-то на юге вам дают бесплатно, то вы уже за это заплатили, за редким, редким исключением!»
Хорошего дня! Будьте бдительны!