Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 был утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
Данный классификатор был создан для того, чтобы было некое ограниченное количество видов разрешенного использования земельных участков у которых понятно целевое назначение, ведь, согласно Земельному кодексу Российской Федерации, земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Законодателю намного удобнее руководствоваться ограниченным множеством ВРИ, значение и фактическое использование которых приблизительно понятно каждому правоприменителю.
Однако, в соответствии со ст. 34 Федерального Закона №171-ФЗ от 23.06.2014г. разрешенное использование установленное до введения в действие классификатора ВРИ признается действительным вне зависимости от его соответствия классификатору. То есть можно использовать виды разрешенного использования, которые были установлены до утверждения классификатора ВРИ от 01.09.2014г.
Так в чем тогда проблема?
Проблема в том, что ВРИ, которого нет в классификаторе значительно затрудняет использование земельного участка, правоприменители не всегда понимают его целевое назначение.
Вот наглядный пример такого затруднения:
У организации, занимающейся строительством автомобильных дорог с начала 2000-х годов, есть арендуемый земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. На данном участке есть объекты капитального строительства, часть построена в прошлом столетии, часть уже после заключения договора аренды. Данный участок имеет вид разрешенного использования "Под дорожное строительство (под существующими объектами недвижимости)". Что значит этот вид разрешенного использования никто из работников администрации доподлинно не знает, люди заключавшие договор аренды или умерли, или уволились.
У организации возникло желание выкупить земельный участок из муниципальной собственности, в связи с чем организация обратилась Министерство имущественных отношений Московской области (Мособлимущество) (через mosreg.ru).
Министерство имущественных отношений Московской области в свою очередь "спустило" оказание данной услуги администрации городского округа.
Напомню, что на данный момент все работы по проверке обоснованности и подготовке документов осуществляет Администрация соответствующего городского округа, в котором находится выкупаемый земельный участок. Министерство имущественных отношений Московской области играет лишь роль лица, которое окончательно решает можно ли передать земельный участок из муниципальной собственности или нельзя.
По итогу, Администрацией было вынесено следующее решение:
В данном решении помимо прочего видно, что установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию. Почему так произошло? Потому что лицо, которое обследовало земельный участок и направляло документы на согласование в Мособлимущество не поняло, что значит установленный вид разрешенного использования.
Цель использования земельного участка в данном случае соответствовала ВРИ, а ВРИ был никому из администрации непонятен (порочный круг какой-то).
Что же делать в таком случае?
Есть два варианта:
1) Пойти в суд с заявлением о признании решения администрации незаконным и его отмене, а также обязании Администрации подготовить договор купли-продажи спорного земельного участка. Как мы с Вами понимаем, это очень долгий и дорогой путь с проведением судебной экспертизы, направлением запросов в Мособлархитектуру и так далее (при чем гарантий исхода дела никто, конечно же, не даст). Оспаривать решение администрации по таким основаниям как нарушение установленного порядка оказания услуги порой бессмысленно.
2) Привести вид разрешенного использования в соответствие ранее указанному классификатору.
В данной статье мы поговорим про второй вариант (так как для обзора первого варианта есть судебная практика при том неоднозначная).
Приведение ВРИ земельного участка в соответствие классификатору:
Первое что нужно - это определиться с тем, какой ВРИ из классификатора нам больше всего подходит.
Выберем, например, склад, так как факт складирования есть практически в любой производственной/строительной деятельности и его несложно увидеть работнику Администрации.
Теперь, когда мы более-менее определились с ВРИ мы должны заглянуть в генеральный план (генплан) и план землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа, на территории которого располагается земельный участок. Обычно ПЗЗ и генеральный план располагаются на сайте местной администрации округа.
В ПЗЗ нас интересует территориальная зона, в которой располагается земельный участок, так как ВРИ устанавливаются не только с учётом наших пожеланий, но и с учётом территориальных зон. Важно, чтобы использование желаемого ВРИ было отнесено к основным ВРИ в территориальной зоне по ПЗЗ.
Генплан и ПЗЗ являются самыми главными градостроительными планами на территории городского округа, при том, важно иметь ввиду, что генплан имеет приоритет перед ПЗЗ. То есть, если ПЗЗ не соответствует генплану, то мы можем написать запрос в Мособлархитектуру и указать на эту неточность. Мособлархитектура обязана принять данное несоответствие к сведению и внести изменения в ПЗЗ в ближайшее запланированное внесение изменений в ПЗЗ городского округа (происходит это в среднем раз в год в конце года).
Важно уточнить, что есть вариант оплатить внесение изменений в ПЗЗ за свой счет (на чем скорее всего будет настаивать Мособлархитектура). Это более быстрый вариант, но более дорогой.
Также, есть вариант того, что согласно сведениям территориальной зоны ПЗЗ на земельном участке не может быть установлен интересующий Вас ВРИ.
Тут может быть три варианта:
1) Выбрать другой ВРИ и подать заявление на госуслугах о приведении ВРИ в соответствие классификатору;
2) Внести изменение в ВРИ территориальной зоны ПЗЗ (долгий и дорогой процесс с проведением общественных слушаний);
3) Посмотреть в свидетельства о государственной регистрации объекта собственности и в сведения, содержащиеся в ЕГРН и внести изменения в ПЗЗ за государственный счет. Но в данном случае документы, которые устанавливают целевое назначение должны соответствовать двум критериям: 1. Они должны быть старше утвержденного ПЗЗ и 2. должны иметь указание на целевое назначение, которое противоречит зоне из ПЗЗ.
Внесение изменений в территориальную зону ПЗЗ в связи с её несоответствием фактическому назначению земельного участка.
Рассмотрим третий случай:
В данном случае есть смысл обратить внимание на функциональное назначение объекта собственности, которое может быть указано в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.
Так, например, в свидетельстве может быть указано отнесение объекта капитального строительства к объектам производственной инфраструктуры. В данном случае можно тоже попробовать внести изменения в ПЗЗ, так как ВРИ территориальной зоны ПЗЗ должны устанавливаться с учётом функционального назначения зданий, в ней расположенных.
Как внести изменения в ПЗЗ в таком случае?
Написать обращение в Комитет по архитектуре и градостроительству субъекта (в случае Московской области - Мособлархитектура).
Если все же решитесь на обращение в Мособлархитектуру - имейте ввиду, что исполнителя нужно немного "контролировать". Необходимо держать контакт с исполнителем в ведомстве, чтобы понимать ход его мысли. У исполнителя одна задача - поскорее отвязаться от Вашего запроса отписочным ответом.
Контакт исполнителя можно получить по телефону приёмной сказав свой номер исходящего или номер входящего в ведомстве.
Итак, если Вы все сделали правильно и правильно разобрались в ситуации, то по итогу Вы получите следующий ответ:
Это ответ также должен поступить и в НИиПИ (Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства), который занимается непосредственной разработкой ПЗЗ и генпланов. Имеет смысл уточнить информацию о том, получили ли они ответ и когда ориентировочно состоится внесение изменений в ПЗЗ.
При ближайшем изменении ПЗЗ будут внесены и Ваши корректировки.
После этого можно будет обращаться за оказанием услуги по приведению ВРИ в соответствие.