Слышали мнение, что в текущих условиях не нужно гасить ипотеку досрочно и лучше инвестировать деньги под высокий процент, а с выплат уже оплачивать ежемесячные платежи?
Я решила посчитать и понять: может ли доход от инвестиций полностью закрыть ипотеку?
Во вступление вынесу самую главную мысль⤵️
Эта статья — не универсальный ответ на каждую ситуацию. Представленный расчет лишь демонтирует логику и возможный сценарий принятия решений. Цель статьи — показать идею и дать почву для размышлений
Исходные данные
Предположим, что у вас есть 5 000 000 рублей и вы хотите на эту сумму купить квартиру
Вы выбираете между 2 вариантами:
- просто купить квартиру и оплатить наличными, не связываясь с ипотекой
- оформить ипотеку с первоначальным взносом в 20%, а остальные деньги инвестировать и доходом от инвестиций гасить ежемесячный платеж
Есть ли в этом смысл? Какие риски и нюансы нужно учесть?
Давайте разбираться
Условия ипотеки
Предположим, что вам удалось оформить ипотеку под 10% — это может быть льготная программа, субсидия или предложение от застройщика
Вы вносите первоначальный взнос 20% — это 1 000 000 рублей. А оставшиеся 4 000 000 рублей вы берете в ипотеку на 15 лет и 5 месяцев
В этом случае у вас будут следующие данные по ежемесячному платежу и переплате:
Пока выглядит не особо — даже при ставке в 10% переплата составит почти столько же, сколько брали в кредит
Но идем дальше
Куда инвестировать, чтобы закрыть ипотеку процентами?
Вариантов для инвестиций сейчас очень много — от крипты до российский акций и краундлендинга
Но в нашем случае нам важен именно стабильный процентный доход, поэтому выбираем надежные облигации — государственные облигации федерального займа
Для более наглядного расчета я взяла ОФЗ, которые по сроку соответствуют нашей ипотеке — ОФЗ 26248 (ISIN SU26248RMFS3)
На момент написания статьи эта облигация стоит 772,29 рублей. Значит на наши 4 000 000 мы сможем взять 5 181 облигацию
По этой облигации предусмотрены выплаты 2 раза в год по 61 рублю и 8 копеек
Это значит, что за год мы будем получать 122 рубля и 16 копеек с каждой облигации
У нас таких облигаций 5 181 штука, значит годовой доход составит 632 911 рублей
С этой суммы с нас будет удержан налог 13%. И тогда чистая выплата будет 550 632 рубля в год или 45 886 рублей в месяц
Этой суммы будет достаточно для оплаты ежемесячного платежа и даже еще останется 3 402 рубля
А что с инвестированными 4 000 000 рублей?
Сейчас мы посчитали, что можно разместить деньги так, чтобы проценты от инвестиций погашали ипотеку в течение всего ее срока
❗️Но тут есть еще один очень важный момент
В дату погашения нам вернуть облигации не по цене покупки (772,29 рублей), а по 1 000 рублей — так работают облигации
А это значит, что через 15 лет и 5 месяцев вложенные 4 000 000 вернуться нам как 5 181 000 рублей — то есть будет дополнительных доход в виде 1 181 000 рублей
Ответы на частые вопросы
Еще раз повторю — нет правильного ответа, каждый принимает решение самостоятельно. Я лишь показываю, как можно поступить
Но всё равно отвечу на несколько вопросов, которые могут у вас возникнуть
Где взять такие вклады?
Это не вклад, это облигации — инструмент фондового рынка
На вкладе такое реализовать не получится — вы не найдете вклад на 15 лет с такой доходностью + по окончанию вклада вам вернут только вложенную сумму, сверху вы не заработаете
Через 15 лет эти 5 181 000 рублей ничего не будут стоить
Конечно, инфляция никуда не денется
Но даже если эти 5 181 000 рублей будут стоить через 15 лет как 1 000 000 сегодня — это всё равно будет больше чем 0
А в случае покупки квартиру в ипотеку у вас не будет никакой суммы — только сама квартира
Облигации могут прогореть
Могут, конечно — равно как и любые другие финансовые инструменты
Даже вклад не дает 100% гарантии — если будет крах государства, то никакое Агентство по страхованию вкладов не поможет
Но именно в этом и суть инвестиций — мы принимаем на себя дополнительные риски в обмен на потенциальные финансовые выгоды в в виде процентов и/или увеличения суммы взноса
Но квартира-то с переплатой почти в 4 раза!
Да, но денег по итогу на руках всё равно 5 181 000 рублей + 15 лет проценты от инвестиций полностью закрывали ежемесячные платежи
----------
Как вам расчет? Рискнули бы на 15 лет "вписаться" в такую историю?