Те, кто меня периодически читают, в курсе, что сейчас я живу и работаю в Амурской области, а моя недвижимость находится в Калининградской области. Между этими регионами нашей необъятной родины 9 000 км. Чтоб вы понимали, 9 000 км — это почти 1/4 окружности планеты Земля. Скажем прямо, расстояние немаленькое. И как я на таком расстоянии управляю своим имуществом?
Для начала напомню, что сейчас у меня в Калининграде 4 квартиры. Три из них сданы в долгосрочную аренду. Но буквально в следующем месяце ситуация изменится. С одной из квартир съезжают люди. И это могло бы стать проблемой, но уже в марте у меня отпуск, и я как раз собиралась домой в Калининград. За счет этого я планирую пересдать квартиру на новый срок и по более выгодной цене.
Но обо всем по порядку.
Создавать нормальные условия жильцам.
Я считаю, что основной плюс долгосрочной аренды для арендодателя — это именно ее долгосрочность.
Поэтому у меня основные требования к жильцам это:
- своевременность внесения арендных платежей;
- отсутствие жалоб от органов правопорядка и соседей.
Да, так мало!
На этом мои требования заканчиваются. А если эти требования выполняются, то и мое присутствие в жизни квартиросъемщиков тоже на этом заканчивается. Я вообще за то, чтоб люди чувствовали себя если не как в своей собственной квартире, то хотя бы как в том жилье, в котором им комфортно будет проживать максимально долго.
Поэтому они меня не видят, не слышат и, наверное, не очень помнят, как я выгляжу. И это хорошо для обоих сторон. Я не хожу с проверками каждый месяц. Вообще считаю такое какой-то формой параноидального безумия. Ну не сможешь ты всё проверить и за всем уследить.
Более того, если люди зарекомендовали себя как ответственные и адекватные, я прошу их прекратить мне направлять фото квитанций за ЖКХ, так как сейчас есть приложение «Дом» на базе Госуслуг, и там я прекрасно вижу все долги по коммуналке или их отсутствие.
Взамен я сразу озвучиваю, что ищу жильцов на длительный срок и способных самостоятельно решать бытовые проблемы типа замены крана или ремонта котла. Конечно, все расходы такого рода мы сразу вычитаем из арендной платы.
Второе, что мне помогает сделать аренду действительно долгосрочной, это цена чуть ниже рынка на момент сдачи.
Если при выставлении объявления ты ставишь цену чуть-чуть ниже рынка, а квартира расположена в нормальной локации, то не арендатор выбирает квартиру, а ты можешь выбирать симпатичных тебе квартиросъемщиков. А еще это позволяет сдать по новой жилье в срок от 3 дней до 1 часа с момента размещения объявления.
Я стараюсь не повышать ставку арендной платы в период проживания. Есть небольшие исключения, например, тем ребятам, которые съезжают в феврале, я поднимала аренду 3 раза за 5 лет их проживания, но только потому, что изначально мы установили сильно заниженную аренду. Как итог, я буду стараться в марте сдать эту же квартиру по цене почти наполовину дороже той, по которой они жили. И есть большая доля вероятности, что даже на эту цену заедет сразу по рекомендации их знакомая.
А еще у меня нет стереотипов. Я прекрасно понимаю, что милая девушка-одуванчик может устраивать пьянки, а женщина с достаточно взрослым ребенком испортить тебе и соседям жизнь, в то время как молодой парень, вернувшийся с СВО, может оказаться просто идеальным жильцом.
В общем, как мне кажется, первое правило, благодаря которому мне удается нормально управлять своим имуществом через всю страну, — я вменяемый арендодатель.
2. Помощь доверенных лиц.
Переехав на другую часть нашей страны, я всё же многое сохранила в Калининградской области. В том числе знакомых, на которых можно положиться. Таких, которым не страшно оставить кошку или ключи от квартиры, где лежат твои вещи.
На самом деле кошка и ключи от квартир распределены по четырем разным людям не в целях диверсификации, а просто так удобнее всем нам. Одна подруга проверяет квартиру, в которой я жила, у двух других ключи от тех, которые сданы в аренду.
Перед отъездом я думала, а не оставить ли доверенности, но с учетом того, как сейчас отлично налажена дистанционная работа нотариата, решила, что это лишнее.
А вот что не лишнее и чем многие пренебрегают, так это следующий пункт.
3. Наличие страховки.
Да, той самой обычной страховки, за которую надо платить. Она у меня оформлена на все квартиры. Слава богу, пока не пригодилась ни разу, как, собственно, и ключи от квартир, которые сданы в аренду, которые я оставила у друзей. Но и то, и другое я считаю очень важным шагом, которые обеспечивают твой спокойный сон на расстоянии в 9 000 км от своего имущества.
Мне кажется, абсолютно универсальных способов, как правильно управлять своим имуществом на расстоянии, нет, но то, что я описала выше, позволяет мне более-менее эффективно справляться с поставленной задачей.
У меня кроме этого канала есть канал в телеграмм https://t.me/creditandI рада буду вас там видеть. А еще есть премиум, который прошу рассматривать, как способ оказать финансовую поддержку автору.